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住宅ローン・家づくりの悩みは、
相談先を間違えないことが大切です

家を買う前の不安、審査に落ちた後の見直し、住み替えや売却の判断は、
今の状況に合うサービスを選ぶだけで動きやすくなります。
まずは、あなたに近い悩みから選んでください。

住宅ローン比較

これから家を買う
審査や借入先が不安

どの住宅ローンを選べばいいか分からない方や、
事前審査前に選択肢を整理したい方に向いています。

まずは借入先の比較から始めたい方へ

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家計・返済計画

審査落ち・返済不安を
家計から見直したい

予算が適正か不安な方や、審査に落ちた後に
無理のない返済計画を相談したい方におすすめです。

借りすぎ防止や再設計の相談に

ファイナンシャルプランナーに相談する

借り換え比較

今の返済額や金利を
見直したい

毎月の返済が重い方や、昔の高い金利のまま返済を続けている方は、
借り換え比較から入ると判断しやすくなります。

家計改善につながるか確認したい方へ

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住み替え・売却

今の家を売るべきか
住み替えるべきか迷う

残債ありの売却や、売り先行・買い先行で迷っている方は、
まず査定で数字を把握すると動きやすくなります。

住み替え判断の材料を集めたい方へ

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家づくり全体相談

予算・住宅会社選び・
家づくり全体を相談したい

注文住宅の進め方や、住宅会社選び、予算決めまで
まとめて整理したい方に向いている導線です。

家づくり全体を一度整理したい方へ

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※ どのサービスを選ぶべきか迷う場合は、まず「借入比較」または「家計相談」のように、
今の不安を数字で整理しやすいものから進めるのがおすすめです。

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住宅ローン審査

借金があるけど住宅ローンは組める？審査通過のポイントと具体的な対策

2024年11月3日 2026年5月23日

housekurashi

本記事にはプロモーション（PR）が含まれます。PR

「車のローンが残っているけど、住宅ローンの審査に通るだろうか」
「学生時代の奨学金が残っているし、クレジットカードのリボ払いもある。マイホームなんて夢のまた夢かも…」

そんな不安を抱えたまま、住宅購入の相談に踏み出せずにいる方は少なくありません。結論からお伝えすると、借金があっても住宅ローンを組める可能性は十分にあります。ただし、何も準備せずに申し込むと、本来通るはずの審査で落ちてしまったり、希望より少ない金額しか借りられなかったりするのも事実です。

2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除して以降、政策金利は段階的に引き上げられ、2026年5月時点では約0.75%まで上昇しています。住宅ローンの金利も少しずつ上がりつつある今、借金がある方ほど早めに「自分がいくら借りられるか」を把握しておくことが、後悔しないマイホーム購入の第一歩です。実際に借金返済中でも住宅ローン審査に通った実例も多数あり、正しい準備をすれば道は開けます。

まず自分の借入可能額を匿名で知りたい方は、複数銀行を一括比較できる無料診断から始めるのがおすすめです。

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借金があっても住宅ローンは組める。判断されるのは「総合的な返済能力」

住宅ローンの審査は「借金の有無」だけで合否が決まるわけではありません。金融機関が見ているのは、返済能力を総合的に評価できるかどうかです。年収、勤続年数、雇用形態、借入総額、毎月の返済額、信用情報、購入物件の担保価値、頭金、家族構成などを点数化して総合判定する金融機関が多く、借金があっても他の項目で挽回できれば十分に通る可能性があります。審査の本当の基準については銀行員が絶対に教えない住宅ローン審査の本当の基準で詳しく解説しています。

審査で最も重視される「返済負担率」とは

年収に対して、すべての借入の年間返済額が占める割合のこと。フラット35の基準では、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が必要です。民間金融機関も概ね25〜35%以下を目安にしています。返済負担率の詳しい計算方法は借金があっても家は買える？返す順番ガイドも参考になります。

住宅ローン以外の借入もすべて合算される点に注意

車のローン、カードローン、奨学金、クレジットカードのリボ払い・分割払い、スマホ本体の分割払い（割賦）まですべて合算されます。「住宅ローン単体では余裕」と思っていても、他の借入を足すと基準オーバーになるケースが少なくありません。

借金がある場合に審査で見られる3つのポイント

① 信用情報（CIC・JICC・KSC）の履歴

過去のローンやクレジットカードの利用履歴は、信用情報機関（CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センター=KSC）に5〜7年程度記録されています。延滞・代位弁済・債務整理などの「異動情報」が残っていると、住宅ローン審査は極めて厳しくなります。自分の信用情報は各機関に開示請求すれば1,000円程度で確認できるため、心当たりがある方は申し込み前に開示しておくと安心です。

信用情報に不安がある方は信用情報に不安がある人のための最終戦略、過去に延滞経験がある方はカード延滞履歴があると住宅ローン審査は落ちる？Aマーク・異動の違いと通過対策もあわせてご覧ください。

② 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）

住宅ローン以外の借入もすべて合算した年間返済額が、年収の25〜35%以内に収まっているかが見られます。

年収400万円
年間返済額の上限
120〜140万円

年収500万円
年間返済額の上限
125〜175万円

年収700万円
年間返済額の上限
175〜245万円

年収別の借入可能額や具体的な事例は、年収400万円で住宅ローンはいくらまで借りられるかや年収300万円・借金ありでも家を買える？低所得・債務持ちが使える裏ワザでケース別に解説しています。

③ 借入の「内容」による印象の違い

同じ100万円の借金でも、内容によって審査での印象は変わります。

借入の種類	審査への影響	対応の目安	詳細記事
奨学金	影響は比較的軽い	そのままでも通る可能性あり	奨学金返済中の対策
自動車ローン	金額次第でやや不利	残債が少なければ完済も検討	車のローンがある人の対策
カードローン・消費者金融	不利になりやすい	できれば完済して申込み	消費者金融の借入歴がある人
リボ払い	家計管理面でマイナス評価	原則として完済推奨	リボ残高がある人の対策
過去の延滞・債務整理	極めて不利	信用情報の開示で確認	ブラックリスト寸前の対策

クレジットカードの使い方ひとつでも審査結果は変わります。詳しくはクレカの使い方一つで住宅ローン審査が変わる理由をご覧ください。

住宅ローン審査に通るための5つの具体的対策

信用情報を開示して状態を把握する
CIC・JICC・KSCで自分の履歴を確認。延滞・異動情報がないかチェックします。
少額の借金を完済する
残債50万円以下のカードローンやリボ払いは申込前に片付けます。
使っていないクレカのキャッシング枠を整理
未使用でも「借りられる枠」として審査でマイナス評価されます。
返済負担率を試算し、計画を見直す
必要なら他のローンの返済期間を延ばして月額負担を下げます。
自分に通りやすい銀行を診断ツールで見極める
銀行ごとに審査基準は大きく異なります。診断で適合度の高い銀行を選びましょう。

このロードマップをより詳しく知りたい方は、借金があってもマイホームは諦めない！住宅ローン審査に通るための秘策と注意点や、申込前の禁止事項をまとめた住宅ローン審査前にやってはいけないこと7選もあわせてご覧ください。

対策1：少額の借金は完済してから申し込む

残債が50万円以下のカードローンや、リボ払いの残高など、完済できる範囲のものは申し込み前に片付けておきましょう。返済負担率が下がるだけでなく、「家計管理ができている」という印象も与えられます。複数の借金がある場合、どの借金から返すかの優先順位は借金の"返す順番"ガイドを参考にしてください。

対策2：クレジットカードのキャッシング枠を解約する

意外な落とし穴：未使用のキャッシング枠

使っていないクレジットカードでも、キャッシング枠が設定されていると「いつでも借りられる潜在的な借入」として審査でマイナスに評価されることがあります。複数枚お持ちの方は、不要なカードの解約またはキャッシング枠ゼロへの変更を検討してください。審査落ちの共通点は住宅ローン審査に落ちる人の共通点TOP5で詳しく解説しています。

対策3：返済計画の見直しで返済負担率を下げる

借金を完済できない場合でも、返済期間を延ばして月々の返済額を下げることで、返済負担率を改善できることがあります。ただし総支払利息は増えるため、住宅購入予算とのバランスを専門家と相談しながら判断するのが安心です。

専門家のひとこと

住宅購入前のお金まわりは、住宅ローン・教育費・老後資金まで含めた長期視点で設計するのが鉄則です。借金がある状態での購入は「いくら借りられるか」より「いくらなら無理なく返せるか」を先に決めることをおすすめします。独立系FPに一度全体像を見てもらうと、判断材料が一気に整理できます。月々の返済額の現実感を掴みたい方は住宅ローンみんないくら払ってる？月々の返済額・借入額・年収別の平均データが参考になります。

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対策4：勤続年数と収入の安定を確保する

住宅ローン審査では、勤続1年以上（理想は2〜3年以上）が目安とされる金融機関が多くあります。借金がある状態での申し込みなら、なおさら申し込み直前の転職は避けたほうが無難です。すでに転職してしまった方は転職したばかりで絶望？審査通過率を上げる戦略と銀行選び、勤続年数が短い方は勤続年数が短いと住宅ローン審査は不利？戦略的アプローチをご覧ください。

資金計画について対面で相談したい方は、住宅資金の専門相談窓口も活用できます。

資金相談を申し込む（丸の内AMS）

対策5：自分に通りやすい銀行を選ぶ

住宅ローンは金融機関によって審査基準が大きく異なります。ある銀行で落ちても、別の銀行ならあっさり通ることも珍しくありません。借金がある方ほど「自分に通りやすい銀行」を見極めることが重要です。金融機関ごとの審査難易度の違いは都市銀行・地方銀行・ネット銀行どこが一番借りやすい？や住宅ローン審査に通りやすい穴場銀行が参考になります。

注意：複数行に同時申込すると「申込ブラック」のリスク

「とにかく数を打てば1つは通る」と複数の銀行に短期間で申し込むと、信用情報に「申込履歴」が残り、かえって不利になります。診断ツールで適合度の高い銀行を絞ってから申し込むのが定石です。

借金がある方に向く住宅ローンの選び方

ローン種別	金利水準（2026年5月時点）	特徴	向いている人
フラット35（全期間固定）	年2.870%〜（融資率9割以下、最頻金利）	勤続・雇用形態の条件が柔軟	自営業・勤続が短い人
ネット銀行変動金利	0.5〜0.9%台が中心	月々の返済額を抑えやすい	収入が安定している共働き世帯
メガバンク変動金利	年0.9%前後	店舗相談・団信が充実	対面相談を重視する人
ペアローン・収入合算	各行の通常金利	返済負担率を下げやすい	共働き夫婦

フラット35が「借金あり」の方に選ばれやすい理由

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供するフラット35は、勤続年数や雇用形態の条件が民間より柔軟です。完済まで返済額が変わらない安心感もあり、金利上昇局面では再評価されています。フラット35が向いているかどうかはフラット35で得する人・損する人の決定的な違いやフラット35で通すかの判断基準でチェックできます。

変動金利を選ぶときの注意

2026年5月時点では変動金利のほうが低水準ですが、今後の追加利上げで返済額が増えるリスクがあります。借金がある方は特に「金利が1〜2%上がっても返せるか」を試算してから決めましょう。日銀利上げの影響については日銀利上げで変動金利が上がった！住宅ローン返済額の増加シミュレーションと5つの具体的対策で詳しくシミュレーションしています。

共働き夫婦で収入合算やペアローンを検討している方は、連帯債務・ペアローン・収入合算の違いを徹底比較もあわせてご確認ください。

すでに住宅ローンがあり、返済が苦しい方へ：借り換えという選択肢

ここまでは「これから借りる方」向けの話でしたが、すでに住宅ローンを組んでいて、他の借金と合わせて返済が重いという方もいらっしゃるでしょう。その場合、有力な選択肢が借り換えです。

一般的に、現在の金利と借り換え後の金利差が年0.3%以上あれば、借り換え効果が見込めるとされています。残債と残期間によっては0.3%未満でも効果が出るケースもあります。借り換えの損益分岐点は住宅ローン借り換えの損益分岐点｜残期間10年・15年・20年で得する条件で詳しくシミュレーションしています。

借り換えシミュレーション例
残債2,500万円／残期間25年
金利1.5%→0.7%に借り換え
総返済額で約200万円超の削減

40代・50代で家計改善や定年前完済を目指す方は、40代が家計改善したいなら最初に見直すべきは住宅ローンや定年前に住宅ローンを完済したい50代へ｜返済期間短縮と金利見直しの二重戦略もご覧ください。

借り換え無料診断

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現在のローン情報を入力するだけで、借り換えで何万円安くなるか、どの銀行が候補になるかを匿名で診断できます。月々の返済が下がれば、他の借金返済にも余裕が生まれます。

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事業資金や教育費など、まとまった資金が必要な場合

住宅以外の資金需要には、自宅を担保にした不動産担保ローンを検討する方法もあります。住宅ローンより金利は高めですが、無担保ローンよりは大幅に低金利で借りられるのが特徴です。詳しくは不動産担保ローンで月10万円の返済負担を削減する方法をご覧ください。

不動産担保ローンを相談する（つばさコーポレーション）

どうしても返済が立ち行かない場合の「売却」という選択肢

借金と住宅ローンの両立がどうしても難しい場合、住み替えや売却によって生活を立て直すことも現実的な選択肢です。特に2024年以降、首都圏・地方主要都市の不動産価格は高止まりしており、購入時より高く売れるケースも増えています。残債を完済したうえで、まとまった現金が手元に残ることもあります。

住宅ローンが残ったまま家を売る方法はローン残債ありで家を売る最短の方法、査定額が残債に届かないオーバーローン時の選択肢は住宅ローンが残ってる家を売りたいけど査定額が足りない時の7つの選択肢を参考にしてください。

「住宅ローンと車のローンが重なって毎月赤字続きでした。思い切って一括査定を頼んだら、想定より400万円も高い査定額が出て、残債を完済しても手元に資金が残せました。今は賃貸に住み替えて、家計を立て直しています」（40代・会社員）

売却を考えるなら、まず「今いくらで売れるか」を知ることから

複数の不動産会社の査定額を比較することで、相場と適正価格が見えてきます。査定だけなら無料・匿名で利用でき、「売る・売らない」の判断材料として気軽に使えます。返済が本当に厳しい方は40代で住宅ローンが払えない時の対処法やリースバックで月20万円の返済が7万円になった実例もご検討ください。

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住まいに関する基礎知識を整理したい方は、こちらも参考にどうぞ。

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見落としがち：給湯器など住宅設備の故障費用も家計を圧迫する

借金返済中の家計にとって、突発的な住宅設備の故障は大きな打撃です。給湯器の寿命は約10〜15年で、故障時の交換費用は20〜40万円ほどかかることが一般的。事前に相見積もりを取っておくだけで、いざというときの出費を10万円単位で抑えられることもあります。給湯器の相見積もり方法は給湯器交換の相見積もりは「交換できるくん」が最強！訪問不要で追加料金ナシの理由、補助金活用は給湯器補助金で最大21万円！対応業者おすすめと申請を徹底解説をご覧ください。

給湯器の交換費用を比較する（交換できるくん）