住宅ローン残債ありでも家は売れる｜売却の手順・費用・注意点を解説【2026年版】

住宅ローン残債があっても家は売れる?仕組みと条件

まず知っておきたいのは、住宅ローンが残っていても家の売却は法的に可能だということです。ただし、売却するためには「抵当権の抹消」という手続きが必要になります。

住宅ローン返済中でも売却は法的に可能

住宅ローンを組むと、金融機関はあなたの家に「抵当権」を設定します。これは、万が一返済が滞った場合に、金融機関が家を売却して貸したお金を回収できる権利です。

多くの人が勘違いしていますが、売却前にローンを完済しておく必要はありません。売却代金でローンを返済し、同時に抵当権を抹消するという流れが一般的です。

売却価格と残債の関係が最重要ポイント

売却を考える際、最も重要なのが「家の売却価格」と「住宅ローンの残債」のバランスです。この関係性によって、取るべき対応が大きく変わります。

例えば、残債が2,500万円で家が3,000万円で売れる場合(アンダーローン)は、売却代金でローンを完済でき、さらに約500万円が手元に残ります。一方、残債が3,500万円で家が3,000万円でしか売れない場合(オーバーローン)は、500万円の不足分をどう工面するかが課題になります。

オーバーローンになりそうで不安な方は、住宅ローンが残ってる家を売りたいけど査定額が足りない…オーバーローン時の選択肢7つもあわせて確認しておくと、取れる対策の全体像がつかめます。

抵当権抹消の手続きが必須

売却を実現するためには、決済日(売買代金を受け取る日)に住宅ローンの完済と抵当権の抹消を同時に行う必要があります。通常の流れは以下の通りです。

この一連の手続きは、通常、決済日当日に不動産会社、司法書士、金融機関の担当者が立ち会って進められます。売主が個別に書類を走り回って集める必要はなく、不動産会社と司法書士が段取りしてくれるので、過度に身構える必要はありません。

【ケース別】ローン残債がある家の売却方法（アンダー/オーバーローン別）

ローン残債がある状態での売却方法は、あなたの状況によって最適な選択肢が異なります。ここでは、3つの代表的なケースと、それぞれに適した売却方法を解説します。

アンダーローンの場合:最もスムーズな売却パターン

売却価格が住宅ローン残債を上回る「アンダーローン」の状態なら、売却手続きは比較的シンプルです。

例えば、残債が2,000万円で、家が2,800万円で売れた場合、売却費用(仲介手数料や諸経費で約200万円)を差し引いても、約600万円が手元に残ります。この資金を次の住まいの頭金にしたり、引っ越し費用に充てたりできます。

アンダーローンの場合は、できるだけ高く売却して手元に残る資金を増やすことがポイントになります。なお、売却益が出た場合は譲渡所得税がかかることもありますが、マイホームには「3,000万円特別控除」があるため、多くのケースでは課税されません(詳しくは後述します)。

オーバーローンの場合:自己資金・住み替えローンを活用

売却価格が住宅ローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を補う方法を考える必要があります。対処法は主に3つです。

例えば、残債が3,200万円で売却価格が2,800万円の場合、400万円の不足が発生します。自己資金がない場合は、新居を3,000万円で購入するなら、3,000万円+400万円=3,400万円の住み替えローンを組むことになります。

資金不足の場合:任意売却という選択肢

オーバーローンで、かつ自己資金や住み替えローンも難しい場合、「任意売却」という方法があります。任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローン残債を下回る価格で家を売却し、残った債務は分割返済する方法です。ただし、これは経済的に困窮しているケースでの選択肢であり、通常の売却とは異なります。

任意売却は最終手段として考え、まずは通常の売却方法や資金調達の可能性を探ることをおすすめします。任意売却と競売の違いを知っておきたい方は任意売却と競売の違いを徹底比較を、返済が苦しくなってきた段階の方は住宅ローンが払えない時の対処法｜専門家が教える5つの選択肢もあわせてご覧ください。

ローン残債がある家を売る5つのステップ

ここからは、スムーズに売却を進めるための具体的な手順を解説します。このステップを踏むことで、通常3〜6ヶ月かかる売却を、トラブルなく進めることができます。

ステップ1:正確な残債額と売却相場の把握

まず最初に行うべきは、現時点での住宅ローン残債の正確な金額を確認することです。

残債が2,500万円、相場が3,000万円前後なら「アンダーローン」の可能性が高いです。逆に、残債が3,000万円で相場が2,500万円なら「オーバーローン」の可能性があります。ただし、実際の売却価格は査定を受けてみないと正確には分かりません。

ステップ2:複数の不動産会社に査定依頼

相場感を掴んだら、次は複数の不動産会社に査定を依頼します。これが売却成功の最重要ポイントです。

理想は3〜6社に査定を依頼することです。ただし、1社ずつ連絡するのは手間がかかるため、一括査定サービスを活用するのが効率的です。特にローン残債がある売却では、金融機関との調整に慣れた不動産会社を見つけることが重要なので、複数社を比較することは必須といえます。

ステップ3:金融機関への事前相談と承認取得

売却活動を始める前に、住宅ローンを借りている金融機関に相談することが重要です。

金融機関との事前調整を怠ると、いざ買い手が見つかった時に手続きが滞り、売却が長期化したり、最悪の場合、契約が破談になることもあります。また、オーバーローンの場合は住み替えローンの相談も同時に行いましょう。金融機関によっては利用できる商品が限られているため、早めの確認が重要です。

ステップ4:売買契約と決済の同日実施がポイント

買主が決まったら、売買契約を締結します。ローン残債がある場合、決済日(残代金受領日)の段取りが成功の鍵となります。決済日の一般的な流れは以下の通りです。

この一連の手続きは、通常、不動産会社の担当者、司法書士、金融機関の担当者が立ち会って進められます。全ての手続きを1日で完了させることで、トラブルを防ぎ、スムーズな売却を実現できます。

ローン残債がある家を早く・高く売るコツ

ローン残債がある状態での売却では、「できるだけ早く、できるだけ高く」売ることが理想です。ここでは、その両方を実現するための実践的なテクニックをお伝えします。

複数社一括査定で適正価格を見極める

前述の通り、複数の不動産会社に査定を依頼することが最も重要です。しかし、ただ数を増やせば良いわけではありません。査定を受ける際は次の点をチェックしましょう。

複数社の査定額を比較し、中央値に近い価格を適正価格と考えるのが基本です。そこから、売却を急ぐ場合は少し下げる、時間に余裕がある場合は高めに設定する、といった戦略を立てます。

内覧対策で成約率を上げる3つのポイント

買い手候補が実際に家を見に来る「内覧」は、売却成功の最大のチャンスです。内覧での印象が、購入の決断に直結します。

①徹底的な清掃と整理整頓

まずは、家の中を徹底的に掃除しましょう。特に以下の場所は重点的に行います。

②匂いと照明への配慮、設備の不具合チェック

意外と見落とされがちですが、「匂い」と「明るさ」は内覧での印象を大きく左右します。内覧の30分前には換気を行い、当日は全ての部屋の照明をつけて明るい印象を演出しましょう。あわせて、給湯器やエアコンなど設備の不具合がある場合は、内覧前に対処しておくと査定・成約でマイナス評価を受けにくくなります。給湯器の調子が悪い場合は、相見積もりで費用を抑える方法を参考にしてください。

③生活感の適度なコントロール

買い手候補が「ここでの生活」をイメージできるよう、完全に生活感をなくすのではなく、適度に残すことがポイントです。ただし、個人的な写真や趣味のコレクションなどは片付けておきましょう。

売却タイミングと価格設定の戦略

不動産には「売れやすい時期」と「売れにくい時期」があります。これを理解し、戦略的にタイミングを選ぶことで、より早く、より高く売却できる可能性が高まります。

ローン残債がある場合、売却を急ぐあまり、売れにくい時期(7〜8月、12月など)に焦って安売りしてしまうケースがあります。可能であれば、需要の高い時期に合わせて売り出すことで、より有利な条件で売却できます。価格設定は次の流れが基本です。

ただし、オーバーローンで自己資金が限られている場合は、あまり値下げの余地がないかもしれません。その場合は、最初から適正価格で売り出し、早期成約を目指す戦略が現実的です。なお、すでに売り出していて3ヶ月売れない場合は、価格・写真・不動産会社の見直しが必要なサインです。

要注意!ローン残債ありの売却でよくある5つの失敗

ローン残債がある状態での売却には、特有の落とし穴があります。ここでは、実際によくある失敗パターンと、その回避方法を解説します。

失敗①:残債額の確認不足で手続きが止まる

回避方法: 売却活動を始める前に、必ず金融機関に正確な残債額を確認しましょう。繰り上げ返済をしている場合、返済予定表と実際の残高が異なることがあるので、直接問い合わせることが重要です。

失敗②:1社だけの査定で数百万円損をする

1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。特に、ローン残債がギリギリの場合、査定額の差が売却の成否を分けることもあります。

回避方法: 必ず3社以上の査定を受けましょう。一括査定サービスを使えば、手間をかけずに複数社の査定を比較できます。査定額だけでなく、売却実績や対応の質も比較することが重要です。

失敗③:金融機関への連絡が遅れて売却が長期化

金融機関によっては、抵当権抹消の手続きに時間がかかることがあります。特に、ネット銀行や地方の金融機関では、書類のやり取りに時間がかかる場合があります。

回避方法: 売却活動を始める段階で、金融機関に相談し、必要な手続きと所要時間を確認しておきましょう。可能であれば、抵当権抹消に必要な書類を事前に準備しておくことをおすすめします。

失敗④:オーバーローンに気づかず売却活動を始める

回避方法: 査定を受けた段階でオーバーローンかどうかを確認し、不足分をどう補うかを事前に計画しましょう。資金計画に不安がある場合は、第三者であるファイナンシャルプランナーに相談すると、住宅費だけでなく家計全体を踏まえた現実的な計画が立てられます。

失敗⑤:売却費用を考慮せず資金計画を立てる

売却にかかる主な費用は次の通りです。

回避方法: 売却価格から、ローン残債だけでなく、売却費用も差し引いた金額が手元に残る金額です。特にアンダーローンでギリギリの場合は、費用を考慮した資金計画を立てましょう。

アンダーローンで利益が出たら?譲渡所得税と3,000万円特別控除

アンダーローンで家が高く売れて利益(譲渡所得)が出た場合、原則として「譲渡所得税」がかかります。ただし、マイホーム(居住用財産)の売却には、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」があるため、多くのケースでは税金がかからないか、大幅に軽減されます。

税額の計算は個別事情で変わるため、利益が大きい場合や住み替えで控除の選択に迷う場合は、税理士やFPなど専門家に確認することをおすすめします。

HOME4Uなど信頼できる一括査定サービスの選び方

ローン残債がある状態での売却では、信頼できる不動産会社を見つけることが成功の鍵となります。そのための最も効率的な方法が、一括査定サービスの活用です。

NTTデータグループ運営の安心感と業界最長の実績

不動産の一括査定サービスは数多くありますが、運営会社の信頼性は非常に重要なポイントです。

特にローン残債がある売却では、金融機関との調整や複雑な手続きが必要になるため、経験豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。HOME4Uでは、実績のある企業のみが選定されているため、安心して査定を依頼できます。

※実績年数・提携社数・比較できる会社数は変更される場合があります。最新の数値はHOME4U公式サイトでご確認ください。

幅広い優良企業から最大6社を比較できる

HOME4Uは、大手から地域密着型まで幅広い優良不動産会社と提携しています。豊富な選択肢の中から、あなたの物件に最適な会社を選べます。一括査定のメリットは次の通りです。

個人情報保護と「選んだ会社だけ連絡」で安心

「一括査定サービスは、たくさんの会社から電話がかかってきそうで不安」という声もあります。HOME4Uでは以下の安全対策が実施されています。

個人情報の取り扱いは、官公庁や銀行にも選ばれているセキュリティ体制で保護されるため、自分で選んだ会社だけが連絡してくる安心感があります。

よくある質問Q&A

まとめ:ローン残債ありでも、正しい手順で売却は成功する

特に重要なのが、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できるパートナーを見つけることです。1社だけの査定では適正価格が分からず、数百万円も損をする可能性があります。

ローン残債があっても、適切な準備と戦略があれば、3〜6ヶ月を目安に売却を進めることができます。この記事が、あなたの売却活動の第一歩となれば幸いです。

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