※本記事にはプロモーションが含まれています。最終更新日：2026年5月7日
借り換えを検討すると必ずぶつかるのが「手数料を払ってまで借り換えて、本当に元が取れるのか」という疑問です。一般的に語られる「金利差1％以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上」はあくまで目安で、実際の損益分岐点は今の金利・残期間・手数料によって大きく変わります。この記事では、残期間10年・15年・20年のケース別に、借り換えで得する条件と注意点を整理します。
この記事で分かること
- 借り換えの損益分岐点を判断する4つの軸
- 残期間10年・15年・20年でのシミュレーション比較
- 手数料込みで「元が取れる」までの年数の考え方
- 借り換えを見送ったほうがいいケース
借り換えで損益分岐点を判断する4つの軸
借り換えで得をするかどうかは、利息の減少額が借り換え時の諸費用を上回るかで決まります。判断する軸は次の4つです。
| 判断軸 | 目安 | 理由 |
|---|---|---|
| 金利差 | 1.0％以上が目安 | 差が小さいと諸費用を回収しきれないことが多い |
| 残高 | 1,000万円以上が目安 | 残高が小さいと利息削減額より諸費用が上回りやすい |
| 残期間 | 10年以上が目安 | 短いほど元本返済が中心となり利息削減効果が小さい |
| 諸費用 | 借入額の2〜3％程度が一般的 | 事務手数料・保証料・登記費用などを総額で確認する |
3つの目安をすべて満たすと得しやすい一方、1つでも外れると効果が小さくなる場合があります。重要なのは目安に当てはめることではなく、自分のローンで試算することです。
借り換えにかかる主な諸費用
借り換え時には新しい金融機関への手数料に加え、今のローンを完済するための費用も発生します。
- 事務手数料：借入額の2.2％程度（定額型もあり）
- 保証料：金融機関により無料〜数十万円
- 登記費用（抵当権抹消・設定）：おおむね数万円〜十数万円
- 印紙税：契約書記載金額に応じて
- 一括返済手数料：今の金融機関の規定による
諸費用の細かい内訳と支払い方法は住宅ローン借り換えの手数料が払えないときの対処法でも整理しています。
残期間別シミュレーション｜10年・15年・20年で何年で元が取れるか
ここでは、現在の借入残高2,000万円・現在の金利1.5％を起点に、借り換え後の金利を0.5％（金利差1.0％）と仮定して、残期間ごとの利息削減効果を比較します。諸費用は新規借入額の約2.2％（おおむね44万円前後）と仮定します。
下記はあくまで仮定条件に基づく試算です。実際の金利・諸費用・団信条件は金融機関により異なるため、必ず各行の最新条件で試算してください。
ケース1：残期間10年・残高2,000万円
総利息削減額の目安
約100万円前後
諸費用
約44万円
差し引き効果
約50万円超
残期間10年でも、残高が2,000万円あり金利差が1.0％あれば、諸費用を差し引いてもプラスになりやすいケースです。ただし残期間が10年を切ると元本返済の割合が大きくなり、利息削減効果が一気に小さくなる点には注意が必要です。
ケース2：残期間15年・残高2,000万円
総利息削減額の目安
約160万円前後
諸費用
約44万円
差し引き効果
約110万円超
残期間15年は、借り換えメリットが出やすい中心ゾーンです。金利差0.7〜0.8％程度でも、残高や諸費用条件によっては十分プラスになる可能性があります。
ケース3：残期間20年・残高2,000万円
総利息削減額の目安
約220万円前後
諸費用
約44万円
差し引き効果
約170万円超
残期間20年は利息削減のインパクトが最も大きいゾーンです。金利差が0.5％程度でも、残高が大きければ元が取れるケースが出てきます。一方で、20年先までの金利動向は不確実なため、変動金利を選ぶ場合は上昇リスクを織り込んだ試算もしておく必要があります。
残期間別まとめ
| 残期間 | 必要な金利差の目安 | 必要な残高の目安 | 判断ポイント |
|---|---|---|---|
| 10年 | 1.0％以上 | 1,000〜1,500万円以上 | 残高が小さいと諸費用負け |
| 15年 | 0.7〜1.0％以上 | 1,000万円以上 | もっとも効果が出やすい |
| 20年 | 0.5％以上でも可能性あり | 1,000万円以上 | 金利上昇リスクの想定が必要 |
「元が取れるまでの年数」で考える損益分岐点
借り換えで得するかを直感的につかむには、「諸費用を毎月の返済額削減でどのくらいの期間で回収できるか」で考える方法が分かりやすいです。
損益分岐点の考え方
諸費用 ÷ 月々の返済額削減 ＝ 元が取れるまでの月数
例：諸費用44万円 ÷ 月々の返済額削減1万円 ＝ 約44か月（3年8か月）
計算した「元が取れるまでの月数」が、残期間より十分短ければ借り換えメリットが出やすい状況です。残期間とほぼ同じか上回る場合は、借り換えしてもほぼプラマイゼロ、もしくは逆に損になる可能性があります。
借り換えを見送ったほうがいいケース
- 残期間が5年以下で残高も少ない
- 金利差が0.3％未満しかない
- 団信内容が今より弱くなる（保障の縮小）
- 転職直後・収入減で新規審査が通りにくい状況
- 近いうちに繰上返済や売却・住み替え予定がある
特に団信は見落としがちなポイントです。金利だけ見れば下がっても、がん団信や全疾病保障の条件が今より狭くなる場合があります。家計全体での損得は、金利だけでなく保障の質も含めて比較するのが安全です。
金利が下がりにくい人の特徴は住宅ローンの金利が下がらない人の特徴でも整理しています。当てはまる項目があれば、先に解消してから借り換え審査に進むほうが結果的に有利になることもあります。
変動金利上昇が不安な人の損益分岐の考え方
変動金利は2024年以降、政策金利の動向を受けて見直しが進む金融機関も出てきています。変動から固定への借り換え、または変動から条件のよい変動への借り換えを検討する人も増えています。
金利上昇シナリオを織り込むときは、「金利が今後1.0％上がった場合の総返済額」と「借り換えた場合の総返済額」を比較すると判断しやすくなります。今の金利だけで比較すると、上昇局面では判断を誤りやすいので注意が必要です。
固定への借り換えは、金利だけ見れば変動より高くなりますが、「上昇リスクを抑える保険料」として考えると判断軸が変わります。高金利時代に借りた人の借り換え事例は金利が高い時代に借りた人向け｜借り換え診断も参考になります。
借り換えメリットを判断するセルフチェック
- 今の金利は1.0％以上か
- 残高は1,000万円以上か
- 残期間は10年以上か
- 諸費用の概算を把握しているか
- 団信の保障内容を比較したか
- 変動・固定の方針を決めているか
- 5年以内の住み替え・売却予定はないか
5つ以上当てはまるなら、借り換え試算を進める価値が高い段階です。3つ以下の場合は、借り換えよりも繰上返済や家計全体の見直しのほうが効果的なこともあります。50代で残債1,000万円以上ある場合の選び方は50代で住宅ローン残債1,000万円以上の選択肢でも解説しています。
借り換えで本当に得するかを、複数行の条件で一括試算
損益分岐点は、自分の残高・残期間・諸費用で試算してはじめて見えてきます。モゲチェックの借り換え診断は、複数の金融機関から条件を比較し、削減効果と諸費用込みの「実質メリット」をまとめて確認できます。
- 金利差・諸費用・団信条件を一括比較
- 毎月の返済額がどれだけ減るかを可視化
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家計全体で考えたい人はFP相談という選択肢も
借り換えは、住宅ローン単体ではなく家計全体・教育費・老後資金とのバランスで判断したほうが結果的に得することがあります。「繰上返済と借り換えのどちらを優先するか」「変動・固定どちらが家計に合うか」など、自分だけでは判断しづらい論点が多いテーマです。
よくある質問
金利差が1％未満でも借り換えで得する可能性はありますか？
諸費用は現金で用意できないと借り換えできませんか？
残り10年を切っていても借り換えるメリットはありますか？
変動から変動への借り換えは意味がありますか？
借り換え時に審査が通らないこともありますか？
まとめ｜損益分岐点は「自分のローン」で試算してから判断する
- 借り換えの目安は「金利差1％以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上」だが、必ず得するわけではない
- 残期間10年は条件次第、15年は中心ゾーン、20年は効果が出やすい
- 諸費用 ÷ 月々の削減額で「元が取れるまでの月数」を確認する
- 団信の保障内容や金利上昇リスクも判断軸に入れる
- 判断材料が揃わないうちは、無料の借り換え診断やFP相談で客観的に試算するのが近道
運営：マイホーム購入・住宅ローン審査ナビ編集部
住宅ローン審査・借り換え・住み替え・家計見直し・住宅設備分野を中心に、住宅金融支援機構や国土交通省、各金融機関の公開情報をもとに記事を作成・確認しています。住宅金融支援機構の公式サイトや国土交通省の公表資料なども参考にしています。
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の借り換え結果や経済的利益を保証するものではありません。住宅ローンの審査結果や適用金利は、金融機関・申込者の属性・信用情報・物件条件などによって異なります。金利・諸費用・団信条件・税制・補助金制度は変更される可能性があるため、最新の情報は各金融機関の公式サイトや専門家(FP・税理士・金融機関担当者など)にご確認ください。
