売り先行と買い先行はどっちが正解？住宅ローン残債ありの住み替え判断フロー

※本記事にはプロモーションが含まれています。詳細はプライバシーポリシーをご確認ください。

最終更新日：2026年4月12日

住み替えの進め方は3パターン｜まず全体像をつかもう

住み替えの進め方は、大きく「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3つに分けられます。それぞれの基本的な流れを押さえたうえで、メリット・デメリットを比較していきましょう。

売り先行とは——先に今の家を売り、次の家を探す方法

売り先行とは、今住んでいる家の売却を先に進め、売却代金が確定してから新居の購入に動く進め方です。住み替えにおいてはもっともオーソドックスな方法とされ、資金計画の確実性を重視する方に選ばれる傾向があります。

一般的な流れとしては、まず不動産会社に売却査定を依頼し、媒介契約を結んで販売活動をスタートします。買い手が見つかり売買契約が成立したら、引き渡し日までに新居を見つけて購入するのが理想です。ただし、売却と購入のタイミングがぴったり合わないケースのほうが多く、その場合は引き渡し後に一時的な仮住まいが必要になります。

買い先行とは——先に新居を買い、後から今の家を売る方法

買い先行とは、新居の購入を先に済ませてから、今の家を売却する進め方です。引っ越しは旧居から新居への1回で済み、仮住まいの手間と費用がかかりません。また、新居探しに時間をかけられるため、「気に入った物件を逃したくない」という方に向いています。

ただし、旧居のローンが残っている状態で新居のローンを組む「ダブルローン」になるため、旧居が売れるまで毎月2本分の返済が続きます。金融機関の審査でも、2本分の返済額を合算した返済負担率で判定されるため、一定以上の年収と返済余力がないと審査自体が通りません。

同時進行とは——売却と購入を並行して進める方法

同時進行とは、売却活動と新居探しを並行して進め、旧居の引き渡し日と新居の引き渡し日をできるだけ近づける（理想は同日決済）方法です。仮住まいも不要で、二重ローンの期間も最小限に抑えられるため、うまくいけば最もコスト効率のよいやり方といえます。

しかし、実際には売却のタイミングと購入のタイミングを完全に合わせるのは非常に難しく、不動産会社の調整力に大きく依存します。スケジュールが崩れた場合のプランBも含めて準備する必要があり、3つの方法のなかで最も段取り力が求められるパターンです。

売り先行・買い先行・同時進行を一覧で比較

3つの進め方の違いを主要な項目ごとに整理します。

売り先行のメリット・デメリットを深掘り

売り先行のメリット

売り先行の最大の強みは、売却代金が確定してから新居の購入に進めるため、資金計画に無理が生じにくいことです。住宅ローンの残債がある場合でも、売却代金で完済できるかどうかが先に判明するため、「オーバーローンの金額はいくらか」「自己資金をどれだけ準備すればよいか」が数字で見えた状態で次のステップに進めます。

また、二重ローンのリスクがゼロである点も大きな安心材料です。旧居を売却してから新居のローンを組むため、返済負担率の審査でも旧居のローンを合算する必要がなく、審査に通りやすくなります。

さらに、「この期日までに売らなければ」というプレッシャーが比較的小さいため、売却価格の交渉で妥協しにくいという利点もあります。買い先行では「早く売らないと二重返済が続く」という焦りから値下げに応じやすくなりがちですが、売り先行ではそのリスクを回避できます。

売り先行のデメリット

最も大きなデメリットは、売却後に新居が見つかっていない場合、仮住まいが必要になることです。仮住まいには引っ越し費用（2回分）、敷金・礼金、家賃、荷物のトランクルーム代などが発生し、合計で数十万〜150万円前後のコストがかかるケースも珍しくありません。この「見えにくいコスト」を考慮していないと、売り先行で堅実に進めたはずが結果的に出費がかさむということになりかねません。

また、「売れたけれど、住みたい家がなかなか見つからない」という状態に陥ると、妥協して新居を選んでしまうリスクもあります。売却後に新居探しを始めるのではなく、売却活動と並行して情報収集を進めておくことが重要です。

買い先行のメリット・デメリットを深掘り

買い先行のメリット

買い先行の最大の利点は、新居選びに時間をかけられることです。「この物件を逃したくない」という決め手のある物件が見つかった場合、売却の完了を待たずに購入に踏み切れるため、タイミングを逃しません。

引っ越しが旧居から新居への1回で済む点も実用的なメリットです。仮住まいの費用と手間がゼロになるだけでなく、子どもの転校や通勤ルートの変更も1度で完結するため、家族への負担が小さくなります。

加えて、旧居を空き家の状態で売りに出せることも見逃せないポイントです。居住中の物件は内覧のたびに片付けや対応が必要ですが、空き家であれば不動産会社に鍵を預けておくだけで済みます。購入希望者も部屋全体をじっくり見られるため、物件の魅力が伝わりやすく、売却価格にプラスに働く可能性があります。

買い先行のデメリット

買い先行の最大のリスクは、旧居が売れるまで続く二重ローン（ダブルローン）です。マンションの平均的な売却期間は3〜6ヶ月、戸建ては6〜11ヶ月程度と言われていますが、エリアや物件条件によってはそれ以上かかることもあります。二重返済が半年を超えると、家計への影響は想像以上に大きくなります。

また、「早く売りたい」という心理的プレッシャーから、旧居の売却で値下げに応じやすくなるのも買い先行のデメリットです。当初3,000万円で売り出したものの、半年経っても買い手がつかず、最終的に2,600万円で売却——結果として400万円のロスが出た、というケースは実務的にも起こり得る話です。

さらに、二重ローンの審査をクリアするには、2本分の返済額を合算した返済負担率が基準以内に収まる年収が必要です。フラット35の基準で見ると、年収400万円以上で返済負担率35％以下が目安ですが、二重返済の状態でこの基準を満たすにはかなりの年収が求められます。

【コスト比較】仮住まい費用 vs 二重返済コスト——どっちが高い？

売り先行で発生する「仮住まいコスト」と、買い先行で発生する「二重返済コスト」。実際にどちらがいくらかかるのかを、モデルケースで比較します。

売り先行の場合：仮住まい3ヶ月のコスト

売り先行で旧居を引き渡した後、新居の入居までに3ヶ月の仮住まいが必要になったケースを想定します。

買い先行の場合：二重返済6ヶ月のコスト

買い先行で新居を購入し、旧居の売却に6ヶ月かかったケースを想定します。

比較結果のポイント

このモデルケースでは、売り先行の仮住まい3ヶ月と買い先行の二重返済6ヶ月でほぼ同水準のコストになりました。しかし、注目すべきはコストの「確実性」が大きく異なる点です。

売り先行の仮住まいコストは、期間と家賃がほぼ読めるため、事前に金額を確定させやすい特徴があります。一方、買い先行の二重返済コストは、旧居がいつ売れるかによって大きく変動します。6ヶ月で売れれば約85万円程度で済みますが、売却が12ヶ月に延びれば約160万円超に膨らみ、コストの読みが外れやすい構造です。

【判断フロー】6つの質問で「あなたに合った進め方」がわかる

ここまでの比較を踏まえ、あなたの状況に合った進め方を簡易的に判断できるフローをまとめました。すべてのケースに当てはまるわけではありませんが、最初の方向性を整理する参考にしてください。

知っておきたい「つなぎ融資」という第3の選択肢

売り先行でも買い先行でもない方法として、「つなぎ融資」を活用するケースがあります。住み替えの資金計画を考えるうえで知っておいて損はない仕組みです。

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資とは、旧居の売却代金が入るまでの間に発生する一時的な資金不足を、短期間（数ヶ月〜1年程度）の融資で補う方法です。旧居の売却代金が入ったタイミングで一括返済する仕組みのため、ダブルローンのように長期間にわたって二重返済が続くわけではありません。

つなぎ融資は「売り先行で進めているが、新居の購入が先に決まった」「注文住宅で土地代を先に支払う必要がある」といったケースで使われることが多く、住み替え全体の資金繰りを柔軟にする役割を持っています。

つなぎ融資の金利と費用の目安

つなぎ融資の金利は年2.0〜4.0％程度が相場で、通常の住宅ローンよりも高めに設定されています。加えて、事務手数料（10万円前後）や印紙代などの諸費用も発生します。融資期間が短いとはいえ、金額が大きい場合は利息負担も無視できません。

たとえば、つなぎ融資で2,000万円を金利3.0％で6ヶ月借りた場合、利息は約30万円です。事務手数料や印紙代を含めると、合計で40〜50万円程度の費用がかかる計算になります。

先輩たちがハマった「住み替えの3大失敗パターン」

住み替えの進め方で後悔した方の事例をもとに、よくある失敗パターンを3つ紹介します。

失敗①：売り先行で「仮住まいゼロ」を前提に動いたが間に合わなかった

「売却と同時に新居も決まるだろう」と楽観的に考え、仮住まいの資金を一切準備していなかったケースです。旧居は2ヶ月で売れたものの、希望エリアで条件に合う物件がなかなか見つからず、結局4ヶ月間の仮住まい生活に。想定外の出費が約100万円に達し、新居の頭金を減らさざるを得なくなりました。

売り先行で進める場合は、「仮住まいが不要になればラッキー」くらいの前提で、最低3ヶ月分の仮住まい費用（80〜100万円）を確保しておくのが鉄則です。

失敗②：買い先行で旧居が10ヶ月売れず、値下げで200万円のロス

「駅から徒歩圏内だしすぐ売れるだろう」と見込んで買い先行を選択。しかし築20年超の戸建てだったこともあり、問い合わせは少なく、6ヶ月経っても成約に至りませんでした。二重ローンの負担に耐えきれず、当初の売り出し価格から200万円値下げして10ヶ月目にようやく成約。二重返済の追加コスト約170万円＋値下げロス200万円で、合計約370万円が想定外の出費となりました。

買い先行を選ぶ場合は、旧居の「売れやすさ」を客観的に査定してもらうことが欠かせません。「駅近だから大丈夫」ではなく、築年数・間取り・市場動向を踏まえた売却期間の見通しを不動産会社に確認しましょう。

失敗③：同時進行で売却契約が流れ、資金計画が崩壊

同時進行で売却と購入を並行して進め、旧居の買い手も見つかり新居の契約も完了。しかし、旧居の買い手がローン審査で否認されて売買契約が白紙に。新居の購入契約はすでに進行中で引き返せず、急きょダブルローンに切り替えざるを得なくなりました。

同時進行の場合は、売却が白紙になった場合でも新居の購入が成り立つかどうかを事前にシミュレーションしておくことが大切です。売却契約に「ローン特約による解除」が付いている場合は特に注意が必要です。

住宅ローン残債がある人の「住み替え前チェックリスト」

住み替えの方向性を決める前に、以下の項目を確認しておくと、不動産会社や金融機関との相談がスムーズに進みます。

よくある質問（FAQ）

まとめ：正解は「あなたの数字」で決まる

住み替えの第一歩は「旧居がいくらで売れるか」を知ること

住み替え計画のすべては、旧居の売却見込み額がベースになります。残債との差額が「プラスかマイナスか」がわからなければ、売り先行・買い先行のどちらが現実的かも判断できません。

1社だけの査定では価格に偏りが出やすいため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較するのが基本です。一括査定サービスを使えば、一度の入力で複数社の査定を受けられるので、効率よく相場観をつかめます。

「住み替えの資金計画全体を見てほしい」ならFP相談が有効

売却査定で旧居の見込み額がわかったあと、「新居の予算をいくらに設定すべきか」「教育費や老後資金とのバランスは大丈夫か」「仮住まいと二重返済、自分の家計にはどちらが安全か」といった総合的な資金計画の判断に迷う場合は、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談するのが効果的です。長期のキャッシュフロー表を作成してもらうことで、数字に基づいた判断ができます。