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「離婚したい。でも、住宅ローンが残っている家をどうすればいいのか分からなくて、動けない」
この記事にたどり着いた方は、そんな気持ちを抱えているのではないでしょうか。
先にお伝えしたいのは、住宅ローンが残っていても、離婚は法的に可能だということです。そして、家についても「売る」「住み続ける」「名義を整理する」など、状況に応じた選択肢が存在します。
動けない理由の多くは、「何ができて、何ができないのか」が見えていないこと——つまり情報不足です。この記事では、離婚を肯定も否定もせず、純粋に「住宅ローンのある家をどう扱えるのか」という経済的な選択肢だけを、できるだけ具体的に整理しました。
この記事を読み終えたとき、「何も選べない」と思っていた状況に、少しでも見通しが立つことを願っています。
「ローンがあるから離婚できない」は思い込みかもしれない
まず、事実を確認しましょう。住宅ローンの有無は、法律上の離婚の成否に一切関係しません。協議離婚であれば双方の合意があれば離婚届を出すだけで成立しますし、調停・裁判離婚でも住宅ローンの残債が離婚を阻む法的要因にはなりません。
では、なぜ「離婚できない」と感じてしまうのか。それは、住宅ローンが残った状態で離婚すると、以下のような問題が未解決のまま残ることが不安だからです。
多くの人が「動けない」と感じる主な理由
- 家を売ったとしても、ローンを完済できるか分からない
- 家の名義やローンの名義が夫婦で絡み合っていて整理できない
- 連帯保証人になっているため、離婚しても責任が残りそう
- 住み続けたいが、名義を変更できるのかが不明
- そもそも家がいくらで売れるのか見当がつかない
こうした不安は「分からないから怖い」というものです。逆に言えば、一つひとつの疑問に答えが出れば、「どうすればいいか」が見えてきます。
実際、2025年に行われた離婚時の住宅ローンに関する実態調査（株式会社HOWZLIFE実施）では、約3人に1人（35%）が離婚時の住宅ローンでトラブルを経験していると報告されています。裏を返せば、残りの65%の方は何らかの方法で問題を解決できているということです。
ここからは、「売却する場合」と「住み続ける場合」の両方について、具体的な選択肢を整理していきます。
まず知るべき｜売却額とローン残債の関係で選択肢が変わる
住宅ローンのある家を離婚時にどう扱うかを考えるとき、最初に確認すべき数字は2つだけです。
①住宅ローンの残債額
金融機関から届く返済予定表、またはネットバンキングで確認できます。金融機関に電話で問い合わせれば正確な金額を教えてもらえます。
②家の売却見込み額
不動産会社に査定を依頼すれば、「今売ったらいくらになるか」の目安が分かります。無料の一括査定サービスを使えば、複数社の査定額を比較できます。
この2つの数字の大小関係で、取れる選択肢が大きく変わります。
ケースA：売却額＞残債（アンダーローン）の場合
家の売却見込み額がローン残債を上回る状態を「アンダーローン」と呼びます。このケースは最もシンプルに解決できるパターンです。
アンダーローンで可能なこと
- 家を売却して、代金でローンを完済できる
- 完済後の残りの利益を財産分与として夫婦で分割できる
- 売却完了後は、お互いに住宅に関する経済的な関係がなくなる
計算例：売却見込み額3,000万円 − ローン残債2,200万円 − 売却諸費用（仲介手数料等）約130万円 ＝ 約670万円を夫婦で分割
この場合、財産分与として原則2分の1ずつ（約335万円ずつ）を受け取り、それぞれが新生活の資金にするという流れが一般的です。
ケースB：売却額＜残債（オーバーローン）の場合
家の売却見込み額がローン残債を下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。購入から年数が浅い場合や、購入時より相場が下がっている場合に起こりやすいケースです。
「オーバーローンだから売れない」と思い込んでいる方も多いですが、実際にはオーバーローンでも家を売却する方法は存在します。
| 対処法 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 自己資金で補填して売却 | 売却代金で足りない差額を、預貯金などの自己資金で補い、ローンを完済して売る | 差額が小さい（数十万〜200万円程度）場合 |
| 住み替えローンを利用 | 新居のローンに旧宅の残債を上乗せして組み直す | どちらかが新居を購入予定で、安定した収入がある場合 |
| 任意売却 | 金融機関の同意を得て、残債を下回る価格で売却。残った債務は分割返済を交渉する | 自己資金がなく、ローン返済が困難な場合 |
| 売却せずにどちらかが住み続ける | 家を売らず、名義・ローンの整理のみ行う | 子どもの学区を変えたくない、売るより住み続ける方が合理的な場合 |
計算例：売却見込み額2,500万円 − ローン残債3,000万円 ＝ 500万円の不足
この500万円をどう手当するかが課題になりますが、「手当の方法が存在する」ということを知っているだけで、見通しは大きく変わります。
最初にやるべきことはシンプル
アンダーローンかオーバーローンかを知るためには、「家がいくらで売れそうか」を把握する必要があります。ローンの残債は返済予定表で分かるので、あとは家の査定さえ受ければ、自分がどのケースに当てはまるか判断できます。査定は無料で受けられ、査定を受けたからといって売却する義務はありません。
離婚「前」に売る vs 離婚「後」に売る｜どちらが有利か
「家を売る」と決めた場合、次に考えるのが「離婚の前に売るか、後に売るか」というタイミングの問題です。
| 比較項目 | 離婚前に売却 | 離婚後に売却 |
|---|---|---|
| 財産分与の明確さ | 売却額が確定するため金額が明確 | 公正証書で取り決めが必要 |
| 精神的な負担 | 売却完了まで協力関係が必要 | 離婚を先に成立できる |
| トラブルのリスク | 低い（売却額が確定後に分割） | 高い（連絡が取れなくなる等） |
| 売却にかかる期間 | 離婚が3〜6か月遅れる可能性 | 離婚自体は早く成立する |
| 税金面 | 居住用財産の3,000万円特別控除が使える | 使えるが、要件の確認が必要 |
一般的には、トラブルを避ける観点からは「離婚前の売却」が推奨されます。売却代金が確定してから分割するため、「言った・言わない」の争いが起きにくいためです。
一方で、DV被害がある場合や精神的に限界を迎えている場合など、一刻も早く離婚を成立させたいケースでは、離婚を先行させることも合理的な選択です。その場合は、離婚協議書や公正証書に「家の売却方法・代金の分配方法」を明記しておくことが極めて重要です。
離婚前後の売却手順について詳しくは、以下の記事で解説しています。
家の名義・ローン名義が複雑な場合の整理方法
離婚時の住宅問題を難しくしている最大の原因は、「家の所有名義」「ローンの名義」「連帯保証・連帯債務」が絡み合っていることです。まずは自分がどのパターンに該当するかを確認しましょう。
パターン別｜名義とローンの整理表
| パターン | よくある状況 | 主な課題 | 基本的な対処の方向性 |
|---|---|---|---|
| ①夫の単独名義 （ローンも夫名義） |
妻が連帯保証人になっている場合が多い | 離婚しても妻の保証責任は自動的には外れない | 売却してローン完済が最もシンプル。住み続ける場合は連帯保証の解除が必要 |
| ②夫婦の共有名義 （ペアローン） |
それぞれがローンを組み、互いに連帯保証 | どちらかの単独名義に変更するのが困難 | 売却してそれぞれのローンを完済するか、借り換えで一本化 |
| ③夫名義のローン （妻が連帯債務者） |
フラット35等で収入合算している | 妻も返済義務を負っている状態 | 売却して完済、または夫が単独で借り換え |
| ④妻が住み続けたいが ローン名義は夫 |
子どもの学区や生活環境を変えたくない | 夫がローンを払い続ける合意が必要。夫が支払いを止めるリスクがある | 妻名義での借り換え、または公正証書での取り決め |
「連帯保証人を外したい」場合の現実
離婚しても、連帯保証人の地位は自動的に解消されません。これは多くの方が見落としがちなポイントです。金融機関にとって、離婚はローン契約とは無関係の出来事だからです。
連帯保証人から外れるための方法は、主に以下の3つです。
家を売却してローンを完済する
ローンが消滅すれば連帯保証も消滅します。最も確実で、後腐れのない方法です。
主債務者が別の金融機関で借り換える
借り換え時に連帯保証人なしで審査が通れば、旧ローンが完済されるため連帯保証から外れます。ただし、主債務者の収入だけで審査に通る必要があります。
代わりの連帯保証人または担保を提供する
別の親族を連帯保証人に立てるか、追加の不動産などを担保に入れることで、金融機関が承認するケースがあります。ただし、現実的にはハードルが高い方法です。
連帯保証人の解除については、以下の記事で詳しく解説しています。
任意売却という選択肢｜オーバーローンでも売れる方法
「家を売ってもローンが残る（オーバーローン）」「自己資金もない」という場合、打つ手がないように感じるかもしれません。しかし、「任意売却」という方法があります。
任意売却の仕組み
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て、ローン残債を下回る金額でも家を売却するという方法です。通常の売却では、売却代金でローンを完済できなければ抵当権を外せないため売却自体ができませんが、任意売却では金融機関との交渉により抵当権の解除に同意してもらいます。
| 比較項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売主の意思 | 売主の意思で進められる | 裁判所の命令で強制的に売られる |
| 売却価格 | 市場価格に近い金額で売れる可能性 | 市場価格の5〜7割程度になることが多い |
| プライバシー | 通常の売却と同様に進められる | 裁判所の公告で近隣に知られるリスク |
| 売却後の残債 | 金融機関と分割返済を交渉できる | 一括返済を求められる場合がある |
| スケジュール | ある程度調整できる | 裁判所のスケジュールで進む |
任意売却の注意点
- 信用情報に影響が出る可能性があります（ローンの滞納が前提となる場合）
- 金融機関が必ず同意するとは限りません
- 売却後も残債の返済義務は残ります（ただし、分割返済の交渉は可能）
- 任意売却の経験が豊富な不動産会社に依頼する必要があります
任意売却は最終手段ではありますが、「何もできない」わけではないということを知っておいてください。競売になってしまう前に行動することで、経済的なダメージを最小限に抑えられる可能性があります。
任意売却と競売の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
「売らずに住み続ける」場合の名義問題と注意点
離婚時に「家を売らずに、どちらかが住み続ける」という選択肢を取るケースも少なくありません。とくに子どもがいる場合、学区や生活環境を変えたくないという理由で妻と子どもが住み続け、夫がローンを支払い続ける——というパターンはよく見られます。
ただし、この方法には将来的に大きなリスクが潜んでいるため、注意が必要です。
「夫がローンを払い続ける」パターンのリスク
考えられるリスク
- 夫が支払いを止めるリスク：離婚後、夫の経済状況が変わったり再婚したりして、支払いが滞る可能性がある。最悪の場合、金融機関が家を差し押さえ、住んでいる妻子が退去を求められる
- 夫名義の家に妻が住む法的な不安定さ：所有者である夫が「売りたい」と言えば、妻は対抗しにくい
- 住宅ローン控除の問題：ローン名義人（夫）が居住していない場合、住宅ローン控除が受けられなくなる
- 金融機関の契約違反の可能性：住宅ローンは「名義人本人が居住すること」が前提。名義人が住んでいないと契約違反とみなされ、一括返済を求められるケースがある
住み続ける場合の現実的な対処法
上記のリスクを軽減するために、以下の方法を検討できます。
対処法①：妻名義で住宅ローンを借り換える
妻に安定した収入がある場合、妻名義で別の金融機関からローンを借り換え、夫のローンを完済する方法です。名義もローンも妻に一本化されるため、最もリスクの低い方法です。ただし、妻の収入でローン審査に通る必要があります。
対処法②：離婚協議書・公正証書で返済義務を明確にする
夫がローンを払い続ける場合は、その義務を離婚協議書や公正証書に明記し、万が一支払いが止まった場合の対応（強制執行認諾条項など）も定めておきます。法的な拘束力を持たせることで、リスクを一定程度は抑えられます。
対処法③：期限を決めて将来的な売却を前提にする
「子どもが中学を卒業するまでは住み続け、その後売却する」など、期限を区切って取り決めておく方法です。いつまでも宙ぶらりんな状態を続けるよりも、出口を決めておくことでお互いの見通しが立ちやすくなります。
▶ 共有名義やペアローンの整理方法については こちらの記事 も参考にしてください。
【判断フロー】あなたの状況に合った選択肢を見つける
ここまで読んで、「自分の場合はどうすればいいのか」を整理したい方のために、判断フローを用意しました。
住宅ローンの残債額を確認する
返済予定表を確認するか、金融機関に問い合わせて正確な金額を把握します。
家の売却見込み額を確認する
不動産会社の無料査定を利用します。3社以上の査定を受けると、価格の精度が上がります。
アンダーローン？オーバーローン？
→ アンダーローンなら：売却してローン完済 → 残りを財産分与として分割が最もシンプル
→ オーバーローンなら：Step 4へ
不足額を自己資金で補填できるか？
→ はい → 自己資金で差額を補い、売却して完済
→ いいえ → Step 5へ
どちらかが住み続けることは可能か？
→ はい → 名義・ローンの整理方法を検討（借り換え・公正証書での取り決め）
→ いいえ → 住み替えローンまたは任意売却を検討。専門家への相談を推奨
いずれのルートでも、最初の一歩は「家の査定」と「残債の確認」です。この2つの数字が分かれば、自分がどの選択肢を取れるのかが見えてきます。
よくある失敗｜動く前に知っておきたい3つの落とし穴
失敗①：何も調べずに「どうせ売れないだろう」と決めつける
「築年数も経っているし、きっと売れない」「オーバーローンに決まっている」と思い込み、何年も動けないまま時間が過ぎるケースです。実際には、近年の不動産市況の変化やエリアによっては、想定以上の価格で売れるケースもあります。査定は無料で受けられ、売却の義務もないため、「知るだけ」のつもりで査定を受けてみることに大きなデメリットはありません。
失敗②：名義や連帯保証の問題を放置したまま離婚する
「離婚を早く成立させたくて、家の問題は後回しにした」結果、離婚後に元配偶者と連絡が取れなくなり、名義変更も売却もできない膠着状態に陥るケースです。家の取り扱いは、離婚前に合意内容を書面化しておくことが重要です。後回しにするほど解決が難しくなります。
失敗③：1社の査定だけで売り出して数百万円損をする
離婚に伴う売却では、早く終わらせたいという心理から、最初に相談した1社だけの査定額で売り出すケースがあります。しかし、不動産会社によって査定額は数百万円異なることも珍しくありません。最低でも3社以上の査定を比較することで、適正価格を把握し、損を防ぐことができます。
よくある質問（FAQ）
まとめ｜動けない理由の正体は「情報不足」
この記事のポイントを整理します。
- 住宅ローンが残っていても、離婚は法的に可能。ローンの有無は離婚届の受理に影響しません
- 選択肢は複数存在する。「売却してローン完済」「住み替えローン」「任意売却」「住み続けて名義を整理」など、状況に応じた対処法があります
- 最初に確認すべきは2つの数字。「ローン残債」と「家の売却見込み額」を把握すれば、自分がどの選択肢を取れるかが分かります
- 連帯保証人は離婚しても自動では外れない。名義・保証の問題は離婚前に書面で取り決めることが重要です
- 焦って行動する必要はないが、情報収集は早いほどいい。査定を受けるだけなら無料で、売却の義務もありません
- 1人で抱え込まないこと。不動産会社、FP、弁護士など、それぞれの専門家に相談することで道が開ける場合があります
「動けない」と感じているのは、けっして意志が弱いからではありません。情報が足りないだけです。まずはひとつ、小さなアクションを起こしてみてください。それだけで、見える景色は変わるはずです。
まずは「家がいくらで売れるか」を知ることから
この記事で繰り返しお伝えしてきたとおり、住宅ローンがある状態で離婚を考える際の最初の一歩は、「家の現在の価値を知ること」です。
ローンの残債は返済予定表を見れば分かります。あとは家の売却見込み額さえ分かれば、アンダーローンかオーバーローンかが判明し、取れる選択肢が具体的に見えてきます。
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▶ ローン残債がある状態での売却方法をもっと詳しく知りたい方は こちらの記事 もご覧ください。
記事の監修・執筆について
この記事は、住宅ローンアドバイザー資格を持つ編集部スタッフが執筆し、不動産取引に詳しいファイナンシャルプランナー（FP）の監修のもとで公開しています。記事中の制度情報は、国土交通省・法務省・各金融機関の公表資料にもとづいています。
サイト名：マイホーム購入・住宅ローン審査ナビ（house-kurashi.com）
免責事項
本記事は、住宅ローンと離婚に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の行動（離婚・売却など）を推奨するものではありません。記事の内容は2026年4月時点の情報にもとづいています。住宅ローンの取り扱い、財産分与、名義変更などの具体的な手続きは、個別の契約内容や状況によって異なります。実際に行動を起こす際は、弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナー・不動産会社などの専門家に必ずご相談ください。本記事の情報にもとづいて行った行動の結果について、当サイトは一切の責任を負いかねます。
