最終更新日：2026年4月28日
「借り換えれば毎月の返済が減るのは分かっている。でも、手数料に数十万円かかると聞いて手が止まってしまった」——これは、借り換えを検討する人が最も多く突き当たる壁です。結論からお伝えすると、手元資金がなくても借り換えできる方法はあります。多くのネット銀行は諸費用を新しい住宅ローンに上乗せして借りる仕組みを用意しており、貯金を取り崩さずに借り換えを実行できます。ただし、組み込み方を間違えると「借り換えしたのに損をした」という結果にもなりかねません。この記事では、手数料の相場・諸費用込み借り換えの仕組み・損益分岐点の考え方・よくある失敗例を整理します。
この記事のポイント
- 借り換えの諸費用は借入残高の約4%が目安（残債3,000万円なら100万円前後）
- 手元資金がなくても、諸費用を新ローンに組み込んで借り換える方法がある
- 諸費用込みでも、金利差・残期間・残債の条件次第で十分メリットが出る
- 判断は「損益分岐点（何年で諸費用を回収できるか）」で行うのが鉄則
結論：手数料が払えなくても借り換えは諦めなくていい
借り換えにかかる諸費用は決して安くありません。残債3,000万円規模で借り換えると、合計で数十万円〜100万円程度が目安となります。「そんな現金、教育費や生活費でとても出せない」と感じるのは自然です。
ただ、ここでまず押さえておきたいのは次の2点です。
- 諸費用を新ローンに上乗せして借りられる金融機関がある（auじぶん銀行など主要ネット銀行で広く対応）
- 諸費用を含めて計算しても、借り換えで得するケースは多い（数百万円規模で総返済額が減ることも）
つまり、「手数料が払えない」を理由に借り換えを諦めるのは早計です。まずは諸費用の中身と、自分の場合の損益分岐点を冷静に見ることから始めましょう。
借り換え手数料の内訳：何にいくらかかるのか
借り換え時にかかる主な諸費用は、大きく分けて次の5つです。
| 費用項目 | 金額の目安 | 誰に支払うか |
|---|---|---|
| 事務手数料（融資手数料） | 定率型：借入額×2.2%（税込）／定額型：3〜11万円程度 | 新しい借入先の金融機関 |
| 保証料 | 0円〜借入額の約2%（金利上乗せ型なら一括0円） | 保証会社 |
| 抵当権抹消・設定費用（登記費用） | 10万〜15万円程度（司法書士報酬込み） | 法務局／司法書士 |
| 印紙税 | 2万円程度（借入額により変動） | 国 |
| 全額繰上返済手数料 | 0〜数万円（旧ローンによる） | 現在の借入先金融機関 |
ざっくりした合計感としては、借入残高の約4%が一つの目安です。残債2,000万円なら約80万円、3,000万円なら約100〜120万円、4,000万円なら約140〜160万円、というのがイメージしやすい数字です。
事務手数料は「定率」と「定額」で大差が出る
残債3,000万円を借り換えるとき、事務手数料が定率2.2%なら66万円、定額3.3万円なら3.3万円。差は実に60万円以上です。一般にネット銀行は定率型で金利は低め、定額型は金利がやや高めという傾向があり、どちらが得かは残期間や金利差で変わります。「金利の低さ」だけで決めると、手数料込みで損をすることがあります。
手数料が払えない時の3つの選択肢
「手元資金が足りない」状況で取れる現実的な選択肢は次の3つです。
選択肢1：諸費用を新しい住宅ローンに組み込む（諸費用込み借り換え）
auじぶん銀行など、多くのネット銀行が諸費用を含めた借り入れに対応しています。借入額が増えるぶん利息も増えますが、住宅ローン金利での借り入れなのでカードローン等より圧倒的に低利です。
選択肢2：事務手数料が「定額型」の金融機関を選ぶ
定額3〜5万円程度の金融機関を選べば、初期費用を大きく圧縮できます。ただし金利がやや高めの傾向があるため、残期間が長い人ほど総額では不利になりやすい点に注意。
選択肢3：保証料を「金利上乗せ型」にする
保証料一括前払いを避け、金利に0.2%程度上乗せする方式を選べば、保証料分の現金支出はゼロにできます。一方、上乗せされた金利は完済まで続くため、残期間が長いと総額では割高になります。
「諸費用込みで借り換える」仕組みとメリット・デメリット
仕組み：旧ローン残債＋諸費用を一本化して借り直す
たとえば残債2,800万円、諸費用100万円なら、新しいローンを2,900万円で借り入れ、そこから旧ローンの一括返済と諸費用の支払いに充てる、というイメージです。手元から現金を出さずに借り換えが完了します。
メリット
- 手元資金を温存できる（教育費・生活防衛資金を崩さなくて済む）
- カードローンや高利のローンより圧倒的に低金利で諸費用を借りられる
- 借り換えのタイミングを「資金が貯まるまで」待つ必要がない（金利上昇局面では特に重要）
デメリット・注意点
- 借入元本が増えるぶん、支払う利息総額も増える
- 金融機関によっては諸費用上乗せ分は審査が厳しめになる
- 担保評価額（物件価値）を超える借り入れは断られる場合がある
- 住宅ローン控除の対象になる残債計算が変わる可能性がある
諸費用込みにすると借入残高が増えるので、表面上の「借入額」は前のローンより大きくなることがあります。金額だけ見て不安にならず、必ず月々返済額と総返済額で比較しましょう。
借り換えで得するかは「損益分岐点」で判断する
借り換えのメリット判断は感覚ではなく、「諸費用を、毎月の返済軽減額で何ヶ月で回収できるか」という損益分岐点で行うのが鉄則です。
損益分岐点の計算式
損益分岐点（月数）＝ 諸費用 ÷（借り換え前の月返済額 − 借り換え後の月返済額）
例：諸費用80万円、月々返済が1万円減るなら、80万円 ÷ 1万円 = 80ヶ月（約6年8ヶ月）で諸費用を回収できる計算になります。
属性別ざっくりシミュレーション
以下は「残期間」「残債」「金利差」別の借り換えメリット感の目安です（諸費用は借入残高の約4%として概算）。
| ケース | 残債 | 残期間 | 金利差 | 総返済額の削減目安 | 借り換え判断 |
|---|---|---|---|---|---|
| A：金利が高い時代に借りた40代 | 2,500万円 | 25年 | 1.0% | 300万円超 | 強くおすすめ |
| B：標準的な30代後半 | 3,000万円 | 25年 | 0.5% | 150万円前後 | 諸費用込みでも十分メリット |
| C：残期間が短い50代 | 1,200万円 | 10年 | 0.5% | 30万円前後 | 定額手数料型なら有利 |
| D：残期間短く残債小 | 500万円 | 5年 | 0.3% | 数万円 | 借り換えメリット小さい |
かつては「残債1,000万円以上・残期間10年以上・金利差1%以上」が3条件と言われましたが、現在の低金利環境では金利差0.3〜0.5%でも諸費用込みでメリットが出るケースが増えています。一律のルールに当てはめず、自分の数字で計算するのが大切です。
よくある失敗例：諸費用込み借り換えの落とし穴
失敗例1：金利の低さだけで選び、定率手数料で総額が増えた
0.4%の金利差に惹かれて借り換えたが、定率2.2%の事務手数料で60万円超を上乗せ。結果、損益分岐点が10年を超えてしまい、繰上返済の余地が狭まった例。
失敗例2：返済期間を“元に戻して”延ばしてしまった
残期間20年だったローンを、新ローンで再び35年に組み直してしまうケース。月々返済は大きく下がるが、総支払利息は逆に膨らむことがある。
失敗例3：団信のグレードが下がっていた
金利の低さだけで選んだ結果、旧ローンに付いていた疾病保障の手厚さがなくなっていた。健康状態の変化で再度の上乗せ加入もできず後悔。
失敗例4：諸費用込みにした結果、担保評価不足で減額・否決
築年数が経った物件で、諸費用込みの借入額が担保評価を上回り、希望額が通らなかったケース。事前審査の段階で判明することが多い。
借り換え前チェックリスト
- 現在のローンの残債・残期間・金利・適用金利タイプを正確に把握している
- 新ローン候補で「事務手数料が定率／定額か」を確認した
- 諸費用込みでの借り入れに対応しているかを確認した
- 諸費用込みで計算した損益分岐点が、残期間より短い
- 団信の保障内容が、現在のローンより劣化していない
- 返済期間を不必要に延ばしていない（原則、残期間以内で組む）
- 固定／変動の選択方針が、自分の家計の耐性と合っている
「自分の場合に得かどうか」を最短で知る方法
ここまで読んで、「結局、自分のケースで諸費用込みでもメリットが出るのか分からない」と感じた方も多いはずです。判断に必要なのは、現在のローン情報（残債・金利・残期間）と、新規ローンの金利・手数料体系をセットにしたシミュレーションです。
ただ、これを自分で各銀行のサイトに当たりながら計算するのはかなりの手間です。最近は、入力した条件をもとに複数銀行の借り換え案を比較できる無料診断サービスが一般化しており、最初の一歩として活用する人が増えています。
「諸費用込みでも本当に得？」を、いますぐ数字で確認。
モゲチェックの借り換え診断は、現在の住宅ローン情報を入力するだけで、複数銀行の借り換え案と削減見込み額をまとめて比較できる無料サービスです。手数料・保証料を含めたうえでの「実質的な得」を可視化できるため、「手数料が払えない」を理由に動けない人の判断材料として有効です。
- 諸費用を含めた総返済額ベースで比較できる
- 定率／定額の手数料タイプを横並びで把握できる
- 申し込み前の「打診段階」として無料で使える
- 自分のケースで損益分岐点が何年か把握しやすい
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家計全体で判断したいなら、FP相談という選択肢も
借り換えは住宅ローン単体の話に見えますが、実際は「教育費」「老後資金」「保険」「貯蓄ペース」と密接に絡みます。「諸費用込みで借り換えて月々の返済を下げ、その差額を積立に回す」といった戦略は、家計全体を見ないと最適化できません。
「自分一人で判断するのは不安」「老後までの全体像のなかで借り換えを位置付けたい」という方は、独立系のファイナンシャルプランナーに無料で相談する選択肢もあります。
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よくある質問（FAQ）
借り換えの諸費用を全額、新しい住宅ローンに組み込めますか？
諸費用を上乗せすると、住宅ローン控除はどうなりますか？
事務手数料は「定率型」と「定額型」のどちらが得ですか？
借り換え時に返済期間を延ばしても大丈夫ですか？
金利差が0.3%しかない場合でも借り換えメリットはありますか？
諸費用込みで借り換える場合、審査は厳しくなりますか？
まとめ
住宅ローンの借り換え手数料は、残債3,000万円規模で100万円前後と決して小さい金額ではありません。しかし「手元資金がなければ借り換えできない」というのは誤解です。諸費用を新ローンに組み込む方法、定額型の事務手数料を選ぶ方法、保証料を金利上乗せ型にする方法など、初期費用を抑えるアプローチは複数あります。
大切なのは、感覚ではなく数字で判断すること。諸費用込みの総返済額と損益分岐点（何年で諸費用を回収できるか）を確認し、残期間より短く回収できるなら、借り換えは前向きに検討する価値があります。「手数料が払えない」を理由にする前に、まず一度シミュレーションしてみることをおすすめします。
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マイホーム購入・住宅ローン審査ナビ 編集部
住宅ローン・マイホーム購入・不動産売却・家計見直し分野の情報を、各金融機関の公開情報や業界の一次情報をもとに整理する編集チーム。借り換え関連の情報は、主要金融機関の公開する手数料・金利情報、および国土交通省「住宅市場動向調査」等の公的データを参照しています。
免責事項
本記事は2026年4月時点で公開されている情報をもとにした一般的な情報提供であり、個別の借り換えメリット・審査結果を保証するものではありません。最新の金利・手数料・取扱条件は各金融機関の公式ページでご確認ください。税制（住宅ローン控除等）の取り扱いや個別の家計判断については、税理士・ファイナンシャルプランナーなどの専門家へご相談されることをおすすめします。
