新NISAと住宅ローン繰上返済どちらを優先？条件別の判断フローとFP視点の損益分岐シミュレーション

最終更新日：2026年4月13日

【結論】「どちらが正解か」は3つの条件で決まる

「繰上返済 vs 新NISA」の正解は1つではありません。結論を一言でまとめると、住宅ローン金利が低く、控除期間が残っているなら新NISA優先が合理的。金利が高く、控除が終了しているなら繰上返済を優先すべきです。

ただし、これはあくまで「数字上の有利・不利」の話であり、投資にはリスクがあります。以下の3つの条件を整理することで、より精度の高い判断ができます。

これらの条件別に具体的なシミュレーション数値を示していきますので、ご自身の状況に当てはめながら読み進めてください。

住宅ローン控除が残っている間に繰上返済すると損？その仕組みを解説

住宅ローン控除の基本：年末残高×0.7%が税額控除

まず前提知識として、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の仕組みを確認しておきましょう。住宅ローン控除は、年末時点のローン残高×0.7%の金額が、所得税・住民税から控除される制度です。新築住宅の場合、控除期間は原則13年間です（2026年以降の入居でも2030年まで延長済み）。

たとえば年末残高が3,000万円であれば、3,000万円×0.7%＝年間21万円の税額控除を受けられます（所得税額が上限）。つまり、住宅ローンを借りているだけで年間21万円の税金が戻ってくる計算です。

「逆ざや」とは何か？控除率0.7%と実質金利の関係

ここで重要なのが「逆ざや」という現象です。住宅ローンの適用金利が控除率0.7%を下回っている場合、ローンを借りているほうが、金利負担以上に控除でお金が戻ってくる状態になります。

2023年頃まで変動金利が0.3〜0.5%台だった時代は、多くの人が「逆ざや」の恩恵を受けられたため、「繰上返済せずNISAに回すべき」という判断が合理的でした。しかし2026年4月現在、メガバンクの変動金利は年1%を超える水準まで上昇しており、逆ざやが解消されている、もしくは縮小している人が増えています。

【早見表】金利別・控除期間別の損益分岐シミュレーション

ここからが本記事の核心です。「繰上返済で確実に得られるリターン（利息軽減額）」と「新NISAで期待できるリターン」を比較し、どちらが有利かの損益分岐点を整理します。

前提条件の整理

控除期間が残っている場合（控除残5年と仮定）

住宅ローン控除が残っている期間中に100万円を繰上返済すると、残高が100万円減るため、控除額が年間約7,000円（100万円×0.7%）×残5年＝約3.5万円減少します。この「控除の減少分」を加味して比較しましょう。

控除期間が終了している場合

控除期間終了後は、繰上返済しても控除額が減るデメリットがないため、繰上返済の実質メリットは「利息軽減額そのもの」になります。

シミュレーションから読み取れる損益分岐点

変動金利か固定金利かでも判断は変わる

ここまでのシミュレーションは「今の金利が続く」前提でしたが、変動金利の方は今後さらに金利が上がるリスクがあります。この点も判断に織り込む必要があります。

変動金利の人：「将来の金利上昇リスク」を加味して考える

2026年4月現在の政策金利は0.75%ですが、年内に1.0%まで引き上げられる可能性が報じられています。さらに2027年頃には1.5%に到達するシナリオも見込まれます（出典：モゲチェック 2026年4月金利動向）。

変動金利の方が今後+0.5〜1.0%上昇した場合、先ほどの損益分岐表における「住宅ローン金利」の行が上にずれるイメージになります。つまり、今は金利1.0%で「NISA有利」だったものが、1年後に金利1.5%に上がれば「拮抗」に変わる可能性があるということです。

変動金利の仕組みや5年ルール・125%ルールの注意点については「5年ルール・125%ルールの落とし穴と正しい理解」で詳しく解説しています。

固定金利の人：金利は変わらないので比較がシンプル

固定金利（全期間固定やフラット35）で借りている方は、完済まで金利が変わりません。そのため、先ほどのシミュレーション表がそのまま使えます。たとえばフラット35で年1.5%前後の固定金利なら、「NISAで年5%以上を見込めるかどうか」が判断の分かれ目です。

固定金利の方は金利上昇リスクがないぶん、投資に回す判断がしやすいとも言えます。ただし、固定金利は変動金利より高い水準であるケースが多いため、繰上返済の利息軽減効果も大きくなる点を忘れないようにしましょう。

「手元に100万円」ケース別おすすめ行動フロー

ここまでの内容を踏まえて、「今、手元に100万円の余裕資金がある。どうすべきか？」をケース別に整理します。

ケース①：控除期間中 × 変動金利（適用金利1.0%以下）の人

ケース②：控除期間中 × 固定金利（適用金利1.5%前後）の人

ケース③：控除終了後 × 変動金利（適用金利1.0%超）の人

ケース④：控除終了後 × 高金利（適用金利1.5%以上）の人

判断フロー（まとめ図）

数字だけで判断すると危ない──見落としがちな5つのポイント

ここまでシミュレーション数値を中心に解説してきましたが、実際の判断では数字に表れない要素も重要です。FP視点で見落としがちなポイントを5つ整理します。

①生活防衛資金を確保していない状態で投資を優先しない

新NISAに回す前に、最低でも生活費の6ヶ月分（できれば1年分）は預貯金で確保してください。住宅ローンのある家庭では、急な収入減や大きな出費（住宅設備の故障、子どもの進学費用など）に対応できる資金が必要です。生活防衛資金が不十分なまま投資に回し、下落局面で資金が必要になって損切りするのが最悪のパターンです。

②団信（団体信用生命保険）の保障を忘れない

住宅ローンには団信が付帯しているため、万一の死亡時にはローン残高がゼロになります。つまり、ローン残高は「保険で守られた借金」です。繰上返済で残高を減らすことは、裏を返せば「保険の保障額を減らす」ことでもあります。特に一家の大黒柱が若い場合、繰上返済よりもNISAで資産を増やしておいたほうが、万一の場合に家族に残る資産が大きくなる可能性があります。

③投資の「期待リターン年5%」は毎年5%ではない

全世界株式インデックスの過去20年間の年平均リターンは約7〜10%ですが、これは長期の「平均」であって、個々の年を見れば−30%の年もあれば+30%の年もあります。2020年のコロナショック、2022年のインフレショック、2025年のトランプ関税ショックなど、大幅下落は数年おきに発生しています。投資期間が10年未満の場合、期待リターンが実現しないリスクは無視できません。

④繰上返済のタイプ（期間短縮型 vs 返済額軽減型）で効果が違う

繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。利息軽減効果は期間短縮型のほうが大きいですが、月々のキャッシュフローを改善したい場合は返済額軽減型が有効です。目的に応じて使い分けてください。

⑤「今の金利」だけで判断すると後悔する可能性がある

変動金利の方は、現在の金利が1年後も同じとは限りません。判断に迷う場合は、「今の金利」と「+0.5%上がった場合」の両方でシミュレーションし、どちらの場合でも納得できる選択肢を選ぶのが安全です。

よくある質問（FAQ）

それでも迷うなら──プロのFPに相談するという選択肢

ここまで読んで、「自分のケースはフロー通りだけど、本当にこの判断でいいのか不安」「金利上昇や家計全体のバランスを含めてもっと具体的に考えたい」と感じた方も多いのではないでしょうか。

繰上返済とNISAの優先順位は、住宅ローン金利だけでなく、世帯収入・教育費の見通し・老後資金の目標・保険の加入状況・退職金の有無など、家計全体のバランスの中で決めるべきものです。ネット上の一般的な情報だけでは「あなたの家計にとっての最適解」を出すのが難しい場合もあります。

そうしたケースでは、ファイナンシャルプランナー（FP）に個別相談することで、ライフプラン全体を踏まえた具体的なアドバイスを得ることができます。

保険の見直しもあわせて検討したい方は「保険料の見直しタイミングと判断基準」も参考になります。

借り換えで金利を下げれば、NISA vs 繰上返済の悩み自体が軽くなる

ここまでの比較は「今の住宅ローン金利が前提」でしたが、そもそも借り換えで金利を下げられれば、繰上返済のメリットが小さくなり、NISAに資金を回しやすくなります。金利1.5%→0.8%に借り換えできれば、繰上返済を急ぐ必要性が大きく下がります。

「自分の金利は借り換えで下げられるのか？」を確認したい方は、無料の借り換え比較サービスで簡単にチェックできます。家計改善と借り換えをあわせて検討したい方は「40代の家計改善×住宅ローン借り換え戦略」もご参照ください。

まとめ：あなたの「正解」を見つけるための整理