フラット35で得する人・損する人の決定的な違い【2025年最新】

はじめに

住宅ローンを検討する際、多くの方が「フラット35」を選択肢の一つとして考えるでしょう。しかし、2025年5月のフラット35の最も多い金利は、2025年4月よりも0.12％低い1.820％という現在の金利環境において、果たして「フラット35」は本当にお得な選択肢なのでしょうか。

実は、フラット35には「得する人」と「損する人」が明確に分かれる決定的な違いがあります。この記事では、2025年最新の金利動向を踏まえ、どのような人がフラット35で得をし、どのような人が損をするのかを徹底解説します。

フラット35の基本情報【2025年最新】

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。全国300以上の提携金融機関が扱っており、最長35年間の固定金利で融資を受けられます。

2025年5月現在の金利状況

フラット35の最新金利（2025年5月）：

• 借入期間21年以上：1.62%（前月-0.12%）
• 借入期間20年以下：1.23%（前月-0.12%）

融資率による金利の違い：

• 融資率9割以下：年1.840％～年3.450％
• 融資率9割超：年1.980％～年3.590％

2025年の制度改正情報

2025年４月以降の物件検査申請分から、良質な中古住宅を取得する場合に【フラット３５】の借入金利を引き下げますなど、制度の拡充が図られています。

フラット35で「得する人」の8つの特徴

1. 金利上昇リスクを回避したい人

2025年の金利動向を考慮すると、フラット35の最大のメリットは金利の固定化です。

2025年の1月に日銀は政策金利を0.25%程度から0.5%まで引き上げ、それにともなってすでに住宅ローンの金利も上昇しているところもあります

得するポイント：

• 今後の金利上昇局面で返済額が変わらない
• 35年間の返済計画が立てやすい
• 金利動向を気にする必要がない

2. 自営業・フリーランスの人

住宅金融支援機構は公的機関なので、民間の金融機関の住宅ローンに比べると、フラット35は審査に通りやすい傾向があります

得する理由：

• 勤続年数の制限が緩い
• 収入の安定性より返済能力を重視
• 個人事業主でも借りやすい

3. 団信に加入できない・したくない人

団体信用生命保険（団信）に加入できない人にはフラット35がおすすめです。なぜなら、フラット35は団信への加入が任意だからです

得するケース：

• 持病があって団信に加入できない
• 高齢で団信の審査が通らない
• 団信保険料を節約したい

4. 長期優良住宅を購入する人

フラット35Sの活用で大きなメリットを享受できます。

得するポイント：

• 当初5年間または10年間の金利引下げ
• 最大年▲1.0％の金利優遇
• ZEH住宅なら国の補助金も併用可能

5. 頭金を1割以上用意できる人

フラット35は住宅の建築費・購入価額の1割以上の頭金がないと割高な金利が適用されます

具体的な違い：

• 融資率9割以下：低金利適用
• 融資率9割超：約0.14％の金利上乗せ

6. 返済計画の安定性を重視する人

借入時に毎月の返済額や総返済額が確定するため、資金計画を立てやすいのが特長です

得する人の特徴：

• 家計管理を重視する
• 将来の教育費や老後資金を計画的に貯めたい
• 金利変動によるストレスを避けたい

7. 省エネ住宅・耐震住宅を購入する人

フラット35S対象住宅なら金利優遇が受けられます。

対象となる住宅の基準：

• 耐震性に優れた住宅
• 省エネルギー性に優れた住宅
• バリアフリー性に優れた住宅
• 耐久性・可変性に優れた住宅

8. 物件検査をクリアできる良質な住宅を購入する人

フラット35の技術基準をクリアできる住宅を購入する場合、長期的な資産価値の維持も期待できます。

フラット35で「損する人」の8つの特徴

1. 金利の安さを最優先する人

2025年5月現在の金利比較：

• フラット35：1.62%
• 変動金利：0.3～0.7%台
• 10年固定：1.3～1.8%台

フラット35の金利は変動金利の３倍以上です

損する金額の例（借入額3,000万円、35年返済）：

• 変動金利0.4%：月返済額 約77,500円
• フラット35 1.62%：月返済額 約103,000円
• 月差額：約25,500円
• 総支払額の差：約1,071万円

2. 頭金を用意できない人

融資率が9割を超えると金利が高くなるため、少しでも低い金利で借りるには、頭金を1割以上準備しなくてはなりません

損するポイント：

• 融資率9割超で約0.14％の金利上乗せ
• 月返済額が数千円増加
• 総支払額が数十万円増加

3. 繰上返済を頻繁に行いたい人

フラット35の繰り上げ返済の最低金額は以下のように設定されており、民間の住宅ローンと比べて高めに設定されています

フラット35の繰上返済条件：

• インターネット：最低10万円以上
• 窓口：最低100万円以上

民間住宅ローンとの比較：

• ネット銀行：1円から可能な場合も
• 都市銀行：1万円から可能な場合が多い

4. 物件検査費用を負担に感じる人

適合証明書を受け取るには、検査機関に申請する必要があります。住宅の種類や検査機関または適合証明技術者によって必要な審査は異なるものの、一般的に5万～10万円の費用がかかりますし、中には20万円ほどかかるケースもあります

損するコスト：

• 物件検査費用：5～20万円
• 適合証明書取得費用
• 手続きの手間と時間

5. 変動金利の恩恵を受けたい人

2025年以降の金利予測を考慮しても、変動金利の方が有利になる可能性があります。

変動金利が有利なケース：

• 金利上昇が緩やかな場合
• 繰上返済を積極的に行う場合
• 借入期間が短い場合

6. 諸費用を抑えたい人

フラット35の諸費用構造：

• 融資手数料：借入額×2.2%が一般的
• 物件検査費用：5～20万円
• 適合証明書取得費用

民間住宅ローンとの比較：

• 事務手数料が固定額の場合がある
• 物件検査が不要
• 保証料が別途必要な場合もある

7. 借入後の金利タイプ変更を考えている人

フラット35は全期間固定金利のため、途中での金利タイプ変更はできません。

損するケース：

• 市場金利が大幅に下落した場合
• 変動金利に変更したくなった場合
• 借り換えしか選択肢がない

8. 短期間での住み替えを予定している人

短期保有でのデメリット：

• 初期費用（諸費用）の回収期間が短い
• 物件検査費用が無駄になる可能性
• 借り換えや売却時の手続きが複雑

【比較表】得する人vs損する人

項目	得する人	損する人
金利重視度	安定性重視	最安値重視
頭金準備	1割以上可能	頭金なし希望
職業	自営業・フリーランス	会社員（安定収入）
返済計画	長期安定志向	柔軟性重視
繰上返済	年1回程度	頻繁に実施
住宅の質	高性能住宅購入	コスト重視
団信	加入困難・不要	必須で問題なし
住み替え	長期居住予定	短期での住み替え可能性

2025年の金利動向とフラット35の選択タイミング

現在の金利環境

2025年5月の住宅ローン金利動向を予想しよう。フラット35の金利は、前月より引き下げて1.77％と予想（実際は1.82%）

今後の金利予測

金利上昇要因：

• 日銀の追加利上げの可能性
• インフレ圧力の継続
• 世界的な金利上昇トレンド

フラット35を選ぶべきタイミング：

1. 金利上昇局面の初期段階（現在）
2. 変動金利との差が縮小している時期
3. 長期金利が安定している時期

フラット35の賢い活用法

1. フラット35Sの最大活用

金利引下げメニューの組み合わせ：

• 子育てプラス：年▲0.25％（最大5年間）
• 地域連携型：年▲0.25％（最大5年間）
• 維持保全型：年▲0.25％（最大5年間）

2. 保証型フラット35の検討

住信SBIネット銀行のフラット35（保証型）：

• より低い金利設定
• 全疾病保障が無料付帯
• 手厚いサポート体制

3. 借り換えでの活用

フラット35への借り換えが有効なケース：

• 変動金利から固定金利への安心感を求める場合
• 既存ローンの金利が高い場合
• 団信の見直しを行いたい場合

よくある質問（FAQ）

Q1: フラット35と変動金利、どちらが得ですか？

A: 2024年の3月にマイナス金利解除から同年7月と2025年1月にそれぞれ追加利上げをおこなっている背景をみると、変動金利を選ぶリスクは無視できません。金利上昇リスクを回避したい場合はフラット35が得策です。

Q2: 頭金なしでもフラット35は利用できますか？

A: 利用可能です。ただし、フラット35は住宅の建築費・購入価額の1割以上の頭金がないと割高な金利が適用されますので、可能な限り1割以上の頭金を用意することをおすすめします。

Q3: フラット35の審査は甘いのですか？

A: フラット35は比較的借りやすい住宅ローンと言われていますが、物件の技術基準は厳格です。「人の審査」は緩めですが、「物件の審査」は厳しいのが特徴です。

Q4: 途中で変動金利に変更できますか？

A: フラット35は全期間固定金利のため、途中での金利タイプ変更はできません。変更したい場合は他行への借り換えが必要です。

Q5: フラット35Sの条件を満たさない場合のメリットは？

A: 通常のフラット35でも、金利の安定性、審査の通りやすさ、団信任意加入などのメリットがあります。ただし、金利面では他の住宅ローンと比較検討が必要です。

まとめ：あなたはフラット35で得する人？損する人？

フラット35で得する人の典型例

Aさん（個人事業主・35歳）のケース：

• 自営業で収入変動あり
• 長期優良住宅を購入予定
• 頭金20%を準備済み
• 安定した返済計画を重視

結果：フラット35Sで当初10年間0.25%金利引下げ、審査もスムーズ通過

フラット35で損する人の典型例

Bさん（会社員・30歳）のケース：

• 安定した会社員
• 頭金なしでの購入希望
• 金利の安さを最重要視
• 繰上返済を積極的に実施予定

結果：変動金利0.4%の住宅ローンを選択し、月2万円の返済軽減を実現

最終判断のポイント

フラット35で得するかどうかは、以下の3つの要素のバランスで決まります：

1. あなたの属性（職業、年収、年齢）
2. 購入する住宅の性能（技術基準適合性）
3. あなたの価値観（安定性 vs 金利の安さ）

重要なのは、目先の金利だけでなく、35年間の総合的なメリット・デメリットを考慮することです。

2025年の現在、金利上昇局面における「安心・安全」を買うのがフラット35の価値と言えるでしょう。あなたがこの「安心・安全」に価値を見出せるかどうかが、得するか損するかの分かれ道となります。

住宅ローンは人生最大の借入れです。金利だけでなく、ライフプランやリスク許容度も含めて総合的に判断し、後悔のない選択をしてください。