住宅ローン固定期間終了後はどうする？変動継続・固定変更・借り換えの判断基準

最終更新日：2026年5月11日

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10年固定や5年固定の特約期間が終わると、銀行から「金利タイプ選択のご案内」が届きます。そのまま放置すると自動で変動金利に切り替わる銀行が多く、適用金利は当初の優遇幅より小さくなるケースもあります。継続するか、固定に再設定するか、変動に切り替えるか、それとも他行に借り換えるか。4つの選択肢を、金利・手数料・団信・残期間・家計余力の5つの軸で整理し、自分に合う出口を選べるように解説します。

固定期間が終わると何が起きるのか

固定期間選択型の住宅ローンは、契約時に決めた特約期間（3年・5年・10年など）が終わると、その時点の店頭金利と優遇幅をもとに金利が再設定されます。多くの銀行では、特約終了時に書面が届き、所定の期日までに金利タイプを選択しない場合は、自動的に変動金利に移行する仕組みになっています。

「当初10年は0.7%だったのに、終了後は1.3%になっていた」というケースは珍しくありません。これは金利が上がったからではなく、当初優遇期間中の引下げ幅が大きく、終了後の引下げ幅が縮小する契約だったことが原因です。まずは銀行から届いた書面で、適用される店頭金利と引下げ幅を確認するところから始めます。

変動金利の動向については、日銀利上げで変動金利が上がった場合の返済額シミュレーションも合わせて確認しておくと、選択肢を判断しやすくなります。

選べる4つの選択肢を整理する

固定期間終了時に取れる選択肢は、大きく分けて4つです。それぞれの特徴を先に押さえておきます。

どの選択肢が有利かは、残債・残期間・家計余力・金利観によって変わります。次の章で、判断軸を5つに分解して見ていきます。

判断材料は5つの軸で整理する

①金利差は「実質金利」で比べる

表面金利だけで比較すると判断を誤りやすくなります。借り換えの場合は、事務手数料（借入額の2.2%が一般的）・保証料・登記費用などを含めた実質金利で比べることが必要です。一般的に、残債1,000万円以上・残期間10年以上・金利差0.3%以上が借り換えメリットが出やすい目安とされていますが、これは諸条件によって変わります。

②残期間と残債のバランス

残期間が短い、または残債が少ない場合は、借り換えの諸費用を回収しきれないことがあります。一方で残期間が15年以上ある場合、0.2%程度の金利差でもメリットが出るケースもあります。

③団信の内容

借り換えのタイミングで、がん団信・全疾病保障付き団信などに切り替えられる場合があります。ただし健康状態の告知が必要で、持病があると加入できないこともあります。継続を選ぶ場合は今の団信がそのまま続きますが、借り換えると団信は新たに加入し直すことになる点に注意します。

④家計余力と金利上昇耐性

変動金利を選ぶ場合、将来の金利上昇に耐えられる家計かを確認しておきます。目安として、現在の返済額が金利+1%相当になっても家計が回るかをシミュレーションしておくと安心です。教育費のピークと重なる時期がある場合は、その期間だけ固定にする選択肢もあります。

⑤手続きの手間と時間

借り換えは審査・契約・登記で1〜2か月程度かかります。同じ銀行内での金利タイプ変更は書類1枚で完了する銀行が多く、手数料も数千円〜1万円程度に収まるのが一般的です。

タイプ別・どの選択肢が向いているか

判断フロー：4択を絞り込む順番

順番が大切で、いきなり「変動か固定か」だけで決めると、借り換えで条件が大きく変わる可能性を見落とします。書面確認→残債整理→比較→判断、の流れを崩さないようにします。

よくある誤解と注意点

借り換えの諸費用が用意できない場合の選択肢については、住宅ローン借り換えの手数料が払えない場合の対処法でも整理しています。借り換え審査に落ちる原因を先に知っておきたい人は、借り換え審査に落ちる人の特徴と原因も参考になります。

借り換えメリットの目安をつかむ

一般的に借り換えメリットが出やすいとされる目安は、残債1,000万円以上・残期間10年以上・金利差0.3%以上の3条件がそろうケースです。あくまで目安で、団信内容や家計状況、繰上返済の予定によっても変わります。

例えば残債2,000万円・残期間20年・金利差0.5%の場合、諸費用を差し引いても総返済額で100万円以上の差が出ることがあります。逆に残期間が7年・残債500万円・金利差0.2%という条件では、諸費用を回収できず逆効果になる可能性が高くなります。

住宅ローンの金利動向や減税制度については、住宅金融支援機構（フラット35公式）や国土交通省の公表資料もあわせて確認できます。

借り換えを検討するなら複数社比較が前提

固定期間終了後の選択は、同じ銀行から届いた書面だけを見て決めると、他行で出せる条件を見落としやすくなります。借り換えの判断は、複数行の金利・団信・手数料を並べて初めて意味を持ちます。とはいえ、銀行ごとに個別に問い合わせるのは負担が大きく、属性によっては審査が通る銀行と通らない銀行に分かれるため、自分の条件で借りられる銀行を把握することが先決です。

家計全体の見直しと合わせて考えたい人へ

固定期間終了のタイミングは、教育費・保険・老後資金など家計全体を見直す機会でもあります。返済額の増減だけでなく、繰上返済をするか、団信を厚くするか、貯蓄・投資に回すかなど、トータルでの判断が必要な場合は、第三者の視点でのアドバイスが役立ちます。

よくある質問

まとめ：書面確認→比較→判断の順番で進める

固定期間終了は、住宅ローンの条件をリセットできる数少ないタイミングです。「届いた書面に書かれた金利で続ける」が前提ではなく、4つの選択肢を並べた上で、自分の残債・残期間・家計に最も合うものを選ぶ視点を持っておきたいところです。