家賃がもったいないは本当？30年で2,880万円の差｜賃貸の老後リスクと持ち家の選び方

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最終更新日：2026年4月15日

「家賃がもったいない」は感覚ではなく、数字で証明できる

「もったいない気がする」──まずはその感覚が正しいのかどうか、数字で確かめてみましょう。

30年間の家賃総額シミュレーション

以下は、月額家賃ごとに30年間支払い続けた場合の総額を試算したものです。更新料（2年に1回・家賃1か月分）と共益費（月5,000円）を含めた金額で計算しています。

月8万円の家賃でも、30年間で合計3,180万円を支払うことになります。これは地方であれば新築戸建てが購入できる金額であり、都市近郊でもマンションの購入に十分な金額です。

しかも、この3,180万円は支払った瞬間に大家さんの収入となり、あなたの手元には何も残りません。一方、同じ金額を住宅ローンの返済に充てれば、完済後に「自分の家」という資産が残ります。

「でも持ち家は修繕費や固定資産税がかかるでしょ？」への回答

持ち家のコストとして忘れてはいけないのが、固定資産税と修繕費です。一般的な目安は以下のとおりです。

確かに持ち家にも維持コストはかかります。しかし、月8万円の家賃を30年間払った場合の合計3,180万円から、持ち家の維持費を差し引いても、2,000万円以上の差が生まれます。さらに持ち家にはローン完済後に「資産」が残るという決定的な違いがあります。

賃貸を一生続けた場合に老後に起きる3つのリスク

家賃の総額だけでも大きな差がつきますが、本当に怖いのは「老後」です。賃貸を続けた場合に待ち受けるリスクを、公的データをもとに具体的に見ていきましょう。

リスク①：年金だけでは家賃が払えなくなる

総務省「家計調査（2025年）」によると、65歳以上の高齢単身無職世帯の家計収支は以下のとおりです。

すでに毎月約3万円の赤字です。ここに家賃が加わるとどうなるでしょうか。

仮に老後の家賃を月6万円に抑えたとしても、月の支出は約20.8万円。可処分所得11.8万円との差は毎月9万円の赤字です。年間にすると108万円、10年間で1,080万円の貯蓄が必要になります。

夫婦世帯でも楽観できません。同じく家計調査（2025年）によると、65歳以上の夫婦高齢無職世帯は実収入約25.4万円に対して実支出が約29.7万円で、持ち家でも毎月約4.2万円の赤字が発生しています。ここに家賃負担が加わる賃貸世帯は、さらに厳しい状況に追い込まれます。

リスク②：高齢者は賃貸の入居審査に通りにくくなる

「老後は安い賃貸に引っ越せばいい」と考える方も多いですが、高齢者の住み替えは想像以上に困難です。

国土交通省の調査（2021年度）では、大家など賃貸人の約7割が高齢者に貸すことに「拒否感がある」と回答しています。R65不動産の調査でも、高齢者の入居を「受け入れていない」賃貸オーナーは約4割（41.8%）にのぼり、「積極的に受け入れている」オーナーは2割未満（19.0%）にとどまっています。

さらに、65歳以上の高齢者の約4人に1人（26.8%）が年齢を理由に賃貸住宅への入居を断られた経験があるというデータもあります。

大家が高齢者の入居を拒む主な理由は、孤独死リスク（71.6%）、認知症リスク（51.1%）、家賃滞納リスクなどです。特に単身高齢者は、連帯保証人を見つけにくいという問題も重なり、物件の選択肢が極端に狭くなります。

リスク③：家賃は一生払い続けるが、何も資産として残らない

持ち家を購入した人は、住宅ローンを完済すれば毎月の住居費がほぼゼロになります（固定資産税と修繕費のみ）。一方、賃貸は住んでいる限り永久に家賃が発生します。

この差は老後に決定的な違いを生みます。

65歳から85歳までの20年間で見ると、持ち家と賃貸の住居費の差は1,000万〜2,000万円にもなります。この差額は、老後の医療費や介護費に充てられる貴重な資金です。

また、持ち家は万が一の場合に売却して現金化したり、リバースモーゲージ（自宅を担保にした融資）を利用したりできます。賃貸にはこうした「住まいを使った資金調達手段」がありません。

「でも持ち家だってリスクがあるでしょ？」という反論への回答

ここまで読んで「やっぱり持ち家がいい」と感じた方もいれば、「でも持ち家にもリスクがあるのでは」と思った方もいるでしょう。よく挙がる反論に一つずつ答えます。

反論①：「住宅ローンを組むと借金を背負うことになる」

確かに住宅ローンは借金です。しかし、家賃も「大家のローン返済を代わりに行っている」という見方もできます。家賃は自分の借金ではありませんが、その全額が消えてなくなる点では住宅ローン以上にリスクがあるとも言えます。

住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯されており、契約者に万が一のことがあればローン残高はゼロになります。賃貸の場合、世帯主に何かあっても家賃の支払いは続きます。この「保険としての機能」は持ち家の大きなメリットです。

反論②：「地震や災害で家がなくなるかもしれない」

自然災害リスクは事実です。ただし、火災保険・地震保険でカバーできる部分が大きく、近年は耐震等級3の住宅も増えています。ハザードマップで災害リスクの低いエリアを選ぶことで、リスクを大きく軽減できます。

なお、賃貸であっても災害で住めなくなれば新しい住まいを探す必要があり、「賃貸だから安全」というわけではありません。

反論③：「人口減少で不動産の価値は下がるのでは」

人口減少が進む日本では、確かにすべてのエリアで不動産価格が維持されるわけではありません。しかし、駅近・都市部・生活利便性の高いエリアの住宅は、今後も一定の需要が見込まれます。

大切なのは「どこに買うか」です。立地選びさえ間違えなければ、持ち家の資産価値は大きく目減りしにくいと言えます。逆に言えば、立地を慎重に選ぶことが持ち家購入の最大のポイントです。

反論④：「転勤や離婚があったら持ち家は足かせになる」

転勤については、賃貸に出すことで対応できます。離婚については確かにリスクですが、売却や財産分与の手続きで解決できるケースがほとんどです。

こうしたリスクは「持ち家を買うべきでない理由」ではなく、「購入前に考慮しておくべき条件」です。転勤が多い方は賃貸需要の高い立地を選ぶ、離婚リスクが気になる方は片方の収入でも返済できるローンを組むなど、事前の対策で大きく軽減できます。

今の家賃と同じ負担で持ち家を持つ方法

「持ち家がいいのは分かったけど、住宅ローンの返済が重くなりそう…」と心配な方へ。実は、今の家賃と同程度の負担で持ち家を持てるケースは少なくありません。

家賃別・ローン返済シミュレーション

以下は、2026年4月時点の金利水準をもとに、月々の返済額から逆算した借入可能額です。返済期間35年・元利均等返済で試算しています。

たとえば月8万円の家賃を払っている方は、変動金利0.8%なら約2,950万円まで借りられ、月々の返済額は今の家賃と同程度です。地域によっては新築戸建てや築浅マンションが十分に購入できる金額です。

【ケース別】年収・家賃帯ごとのシミュレーション

ここでは、実際に多い読者像に合わせた3つのケースで、より具体的にシミュレーションしてみます。

ケースA：年収400万円・家賃7万円の30代夫婦

家賃より安い負担で持ち家が手に入り、35年後には資産として残ります。

ケースB：年収500万円・家賃9万円の30代後半会社員

家賃と同じ負担で3,300万円の物件を購入可能。都市近郊のマンションや地方の新築戸建てが視野に入ります。

ケースC：年収350万円・家賃6万円の20代後半単身者

年収が低めでも、物件価格を抑えれば家賃以下の負担で購入可能です。地方や郊外なら2,000万円台で新築の選択肢もあります。

家賃並みの返済でマイホームを持つ方法については、「家賃並みでマイホームを持つ方法｜ローンシミュレーション付きガイド」でさらに詳しく解説しています。

持ち家を買うべきタイミングの判断フロー

「持ち家がいいのは分かった。でも、今がそのタイミングなのか分からない」──そんな方のために、判断フローを作成しました。

Q5で「いいえ」に当てはまった方は、まず自分がいくら借りられるのかを把握することが最初の一歩です。これを知らないまま不動産会社に行くと、予算に合わない物件を勧められたり、無理なローンを組まされたりするリスクがあります。

よくある失敗パターンと注意点

「家賃がもったいないから」という理由で焦って購入し、失敗するケースもあります。ここでは、よくある失敗パターンを紹介します。

失敗①：「家賃がもったいない」だけで焦って買い、立地で失敗

「もったいない」は正しい感覚ですが、それだけを動機にすると冷静な判断ができなくなります。立地・通勤時間・生活環境も含めて総合的に検討することが大切です。

失敗②：ボーナス払いに頼りすぎて返済が行き詰まる

ボーナスは景気や会社の業績に左右されます。住宅ローンの返済計画は、ボーナスなしで成り立つ設計にしておくのが安全です。

失敗③：返済比率を考えずに限度額いっぱい借りる

銀行が「貸してくれる額」と「無理なく返せる額」は違います。返済比率は手取り月収の25%以内を目安にし、教育費や老後資金も含めたライフプラン全体で判断しましょう。

よくある質問（FAQ）

まとめ：家賃を払い続けるリスクを「知った上で」判断しよう

まず最初にやるべきこと：借入可能額を無料で調べる

ここまで読んで「持ち家を検討してみよう」と思った方が、最初にやるべきことは明確です。自分がいくらまで借りられるのかを知ることです。

借入可能額が分からないまま不動産会社を訪ねると、物件ありきの提案をされてしまい、冷静な判断ができなくなります。まずは自分の予算の上限を把握し、「買える範囲」と「無理なく返せる範囲」を明確にしましょう。

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家づくり全体を相談したい方へ

「借入可能額だけでなく、どんな家を建てるか・どの住宅会社を選ぶかから相談したい」という方には、注文住宅の相談窓口「家づくり相談所」がおすすめです。住宅会社の選び方、予算の立て方、間取りの考え方まで、中立的な立場で無料相談ができます。

住宅購入は「まだ早い」と思っているうちに年齢が上がり、ローン返済期間が短くなり、選択肢が狭まっていきます。今すぐ購入しなくても、「自分はいくら借りられるのか」を知っておくだけで、いざという時の判断がまったく変わってきます。

この記事をきっかけに、まず一歩を踏み出してみてください。

年収ごとの返済実例については「年収400万円の住宅ローン返済実例」、購入タイミングの考え方については「30代独身、家を買うタイミング」もあわせてご覧ください。