※本記事にはプロモーションが含まれています。
最終更新日：2026年8月27日
本ページの参考相場モデルは、2026年第1四半期までの公的な成約データを反映しています。
家を売るときに知りたいのは、単に「いくらで売れそうか」だけではありません。
住宅ローンを返済し、仲介手数料などの売却費用を差し引いたあと、実際にいくらくらい手元に残りそうなのかまで分からないと、住み替えや今後の資金計画は立てにくいからです。
そこで当サイトでは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」などの公的な成約データをもとに、中古マンションの参考相場・参考価格レンジ・税引前の概算手残りを無料で確認できる独自シミュレーターを用意しました。
住所・氏名・電話番号などの個人情報を入力する必要はありません。売却を決めていない段階でも利用できます。
現在は千葉市・市川市・船橋市・松戸市・柏市の中古マンションに対応しています。
戸建て・土地・上記5市以外の物件には現在対応していません。
家を売ったらいくら残る？無料シミュレーター
市・地区・最寄駅・面積・築年・駅徒歩などを入力すると、公的な成約データをもとに参考相場を算出します。
住宅ローン残債も入力すると、仲介手数料などの売却費用を考慮した「税引前の概算手残り」まで確認できます。
中古マンションの参考相場をチェック
千葉市・市川市・船橋市・松戸市・柏市に対応。市・地区・最寄駅・面積・築年・駅徒歩から、近い条件の成約データをもとに参考水準を計算します。
この結果は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報を当サイトで加工・統計処理した参考値であり、実際の査定価格・売却価格を保証するものではありません。
このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
このシミュレーターが表示する金額は、不動産会社による査定額や不動産鑑定評価ではありません。
公的な成約事例を統計分析して算出した参考相場・参考価格レンジです。実際の売却価格を保証するものではありません。
このシミュレーターで分かること
- 中古マンションの参考相場
- 参考価格レンジ
- 条件に応じたデータ参考度
- 住宅ローン残債との比較
- 仲介手数料など主な売却費用の概算
- 売却後の税引前概算手残り
たとえば「3,500万円くらいで売れそう」と分かっても、住宅ローンが2,000万円残っているなら、3,500万円をそのまま次の住宅購入や生活資金に使えるわけではありません。
売却を考えるときは、次の順番で数字を見ると整理しやすくなります。
参考相場を確認
売却費用を差し引く
住宅ローン残債を差し引く
税引前の手残りを確認
手残りの考え方を簡単な例で確認
たとえば、次のようなケースを考えてみます。
| 項目 | 金額の例 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,500万円 |
| 住宅ローン残債 | 2,000万円 |
| 売却費用 | 150万円 |
| 税引前概算手残り | 約1,350万円 |
この例では、単純化すると「3,500万円 − 2,000万円 − 150万円 ＝ 約1,350万円」です。
実際の仲介手数料・登記関連費用・印紙税・ローン完済に伴う費用などは、売却価格や契約内容によって異なります。また、譲渡所得に対する税金はこの計算には含めていません。
参考相場と不動産会社の査定額はなぜ違う？
同じマンション・同じ広さでも、実際の成約価格には差が出ます。
理由は、データだけでは完全に表せない物件固有の条件があるからです。
- 所在階
- 方角・日当たり
- 眺望
- 室内の傷みや設備の状態
- リフォーム・リノベーション状況
- 管理状態
- 角部屋かどうか
- 同じマンション内の売出物件数
- 売却時点の買い手需要
「あなたの部屋は○○万円で売れる」と断定するものではありません。
「似た条件の成約データから見ると、どの程度の価格帯を参考にできそうか」を把握し、不動産会社へ査定を依頼する前の判断材料として使うことを想定しています。
どのくらい参考になる？2026年第1四半期の未見データで検証
参考相場を表示する以上、「どのくらい実際の成約価格に近かったのか」を確認せず公開するのは適切ではないと考えています。
そこで、モデル作成には使用していない2026年第1四半期の成約データ953件を完全な未見データとして使い、予測結果を検証しました。
対象5市の
成約価格情報
未見データでの
誤差率中央値
実成約価格の
±30%以内
高参考度ゾーンで
±20%以内
全体では、実際の成約価格との差の中央値は約316万円、誤差率中央値は約14.3%でした。
また、実際の成約価格から±20%以内が64.0%、±30%以内が81.0%という結果でした。
条件がそろった物件では参考度が高くなる
特に、データが比較的豊富な専有面積50〜100㎡・築20年以内のゾーンでは、実際の成約価格から±20%以内に収まった割合が87.1%でした。
船橋市では約91.8%、柏市では約92.3%が、実際の成約価格から±20%以内でした。
反対に、築年が古い、面積が極端に大きい・小さい、周辺事例が少ないなどの条件では、参考度が下がる可能性があります。
R²は0.915。ただし「個別物件の誤差」とは別の指標
検証データに対する決定係数（R²）は0.915でした。
ただし、R²が高いからといって「どのマンションも数%の誤差で当たる」という意味ではありません。
個別の売却判断では、R²だけでなく、上で示した誤差率中央値・±20%以内・±30%以内の割合もあわせて見る方が実態を理解しやすいため、本ページではそれらも公開しています。
対象5市のデータ件数
現在のモデルでは、千葉県内の次の5市を対象としています。
| 市 | 成約価格情報 |
|---|---|
| 千葉市 | 6,419件 |
| 船橋市 | 3,537件 |
| 市川市 | 2,182件 |
| 松戸市 | 2,219件 |
| 柏市 | 1,975件 |
| 合計 | 16,332件 |
船橋市については、2021年〜2026年第1四半期の成約データ
3,537件を使い、
築年・駅徒歩・最寄駅・地区ごとの相場まで詳しく分析しています。
2021年〜2025年のデータをモデル作成に使用し、2026年第1四半期の953件はモデル作成には使用せず、検証用データとして分離しています。
千葉県5市の中古マンション成約相場｜2026年最新データ
当サイトで使用している成約価格情報から、千葉市・船橋市・市川市・松戸市・柏市の
2026年第1四半期の中古マンション成約データ953件を抽出し、
成約価格と1㎡あたりの価格の中央値を集計しました。
2026年第1四半期の
5市成約件数
5市全体の
成約価格中央値
5市全体の
㎡単価中央値
中古マンションには1億円を超える高額物件や、ワンルームなどの小規模物件も含まれます。
一部の高額・低額物件に数字が大きく引っ張られにくいよう、
このページでは原則として中央値を使っています。
千葉市・船橋市・市川市・松戸市・柏市の成約価格を比較
| エリア | 成約件数 | 成約価格中央値 | ㎡単価中央値 |
|---|---|---|---|
| 千葉市 | 363件 | 2,100万円 | 27.5万円/㎡ |
| 船橋市 | 224件 | 2,800万円 | 40.0万円/㎡ |
| 市川市 | 124件 | 3,400万円 | 46.5万円/㎡ |
| 松戸市 | 123件 | 2,000万円 | 26.7万円/㎡ |
| 柏市 | 119件 | 2,700万円 | 38.7万円/㎡ |
| 5市合計 | 953件 | 2,500万円 | 34.1万円/㎡ |
2026年第1四半期の集計では、5市のなかで㎡単価中央値が最も高かったのは
市川市の46.5万円/㎡でした。
次いで船橋市40.0万円/㎡、柏市38.7万円/㎡となっています。
市別の中古マンション売却相場を詳しく見る
市全体の中央値だけでは分からない、
築年・駅徒歩・最寄駅・地区ごとの成約価格まで市別に分析しています。
現在、詳細ページを順次追加しています。
2026年第1四半期の成約224件では、
成約価格中央値2,800万円、㎡単価中央値40.0万円/㎡。
船橋・西船橋・南船橋などの駅別、築年・駅徒歩・地区別まで詳しく確認できます。
2026年第1四半期の成約124件では、
成約価格中央値3,400万円、㎡単価中央値約46.5万円/㎡。
市川・本八幡・行徳・妙典など、最寄駅による価格差も分析しています。
2026年第1四半期の成約123件では、
成約価格中央値2,000万円、㎡単価中央値約26.7万円/㎡。
松戸・新松戸・北小金などの駅別に加え、築年・駅徒歩・間取りまで分析しています。
柏市｜成約1,975件を独自分析
2026年第1四半期の成約119件では、
成約価格中央値2,700万円、㎡単価中央値約38.7万円/㎡。
柏・柏の葉キャンパス・北柏・南柏などの駅別に加え、
築年・駅徒歩・地区まで詳しく分析しています。
千葉市｜6区6,419件を独自分析
千葉市については、中央区・美浜区・稲毛区・花見川区・緑区・若葉区の
6区6,419件を比較しています。
さらに美浜区・中央区は、駅・築年・地区まで詳しく分析した個別ページも公開しています。
ただし、この数字だけで「市川市のマンションなら必ず高く売れる」と判断することはできません。
同じ市内でも駅・地区・築年・専有面積・駅徒歩などによって成約価格には大きな差があります。
具体的な物件条件を反映した参考価格は、ページ上部のシミュレーターで確認してください。
50〜100㎡の中古マンションに絞るといくら？
ワンルームなどの小規模物件の影響を抑え、一般的な自己居住用マンションに近い条件を見るため、
2026年第1四半期の成約データを専有面積50〜100㎡に絞って集計すると、次の結果になりました。
| エリア | 件数 | 成約価格中央値 | ㎡単価中央値 |
|---|---|---|---|
| 千葉市 | 334件 | 2,050万円 | 27.1万円/㎡ |
| 船橋市 | 215件 | 2,800万円 | 40.0万円/㎡ |
| 市川市 | 116件 | 3,700万円 | 48.5万円/㎡ |
| 松戸市 | 105件 | 2,300万円 | 28.2万円/㎡ |
| 柏市 | 112件 | 2,900万円 | 39.3万円/㎡ |
自己居住用として購入されることの多い50〜100㎡に絞ることで、
市全体の単純な中央値とは少し違った傾向が見えます。
ただし、これも個別マンションの査定額ではありません。
中古マンションの㎡単価は2021年からどう変化した？
年ごとの物件価格を比較しやすくするため、
2021年と2025年の㎡単価中央値を比較しました。
2026年は第1四半期までしかデータがないため、年間比較には2025年を使用しています。
| エリア | 2021年 | 2025年 | 変化率 |
|---|---|---|---|
| 千葉市 | 25.0万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 約+10.8% |
| 船橋市 | 32.7万円/㎡ | 36.4万円/㎡ | 約+11.1% |
| 市川市 | 44.3万円/㎡ | 44.0万円/㎡ | 約-0.6% |
| 松戸市 | 22.4万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | 約+23.5% |
| 柏市 | 32.0万円/㎡ | 39.5万円/㎡ | 約+23.4% |
5市全体では、㎡単価中央値が2021年の約29.2万円/㎡から、
2025年には約33.3万円/㎡となり、集計上は約14.0%上昇しています。
2026年第1四半期は約34.1万円/㎡でした。
この変化率は各年に実際に成約したマンションの㎡単価中央値を比較したものです。
同一マンションを追跡した価格上昇率ではありません。
各年の築年、立地、専有面積などの物件構成の違いも含まれるため、
市況を見るための参考データとして利用してください。
築年数で中古マンション価格はどのくらい違う？
2026年第1四半期の5市953件を築年数別に集計すると、
築年が浅いグループほど㎡単価中央値が高い傾向が確認できました。
| 築年数 | 成約件数 | 成約価格中央値 | ㎡単価中央値 |
|---|---|---|---|
| 築0〜10年 | 145件 | 5,100万円 | 76.9万円/㎡ |
| 築11〜20年 | 151件 | 3,800万円 | 50.8万円/㎡ |
| 築21〜30年 | 210件 | 3,050万円 | 41.4万円/㎡ |
| 築31年以上 | 447件 | 1,200万円 | 18.0万円/㎡ |
ただし、築年だけで価格が決まるわけではありません。
新しいマンションほど駅近や利便性の高い場所に分布しているなど、
立地条件の違いも数字に含まれています。
駅から近い中古マンションほど㎡単価は高い？
最寄駅までの徒歩時間が確認できた2026年第1四半期のデータを集計したところ、
今回の5市の成約事例では駅に近いグループほど㎡単価中央値が高くなりました。
| 駅徒歩 | 成約件数 | 成約価格中央値 | ㎡単価中央値 |
|---|---|---|---|
| 徒歩5分以内 | 208件 | 3,850万円 | 54.3万円/㎡ |
| 徒歩6〜10分 | 285件 | 2,900万円 | 40.0万円/㎡ |
| 徒歩11〜15分 | 237件 | 2,500万円 | 32.2万円/㎡ |
| 徒歩16分以上 | 148件 | 1,750万円 | 22.3万円/㎡ |
※駅徒歩別集計は、2026年第1四半期953件のうち最寄駅までの徒歩時間を確認できた878件を対象としています。
市全体の相場は市場感をつかむには便利ですが、
実際のマンション価格は地区・最寄駅・駅徒歩・専有面積・築年などの組み合わせで変わります。
本ページ上部のシミュレーターでは、これらの条件を入力して
公的な成約事例をもとに参考相場・参考レンジを算出できます。
集計対象：国土交通省「不動産情報ライブラリ」等で提供される成約価格情報のうち、
千葉市・船橋市・市川市・松戸市・柏市の中古マンション等。
価格は取引価格（総額）、㎡単価は取引価格÷専有面積から当サイトが独自集計。
掲載値は中央値であり、個別物件の査定額や将来価格を示すものではありません。
参考相場はどんなデータから算出している？
主なデータソースは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」で提供されている中古マンションの成約価格情報です。
参考価格の算出では、主に次のような情報を利用しています。
- 市
- 地区
- 最寄駅
- 駅からの徒歩時間
- 専有面積
- 築年
- 間取り
- 建物構造
- 都市計画
- 取引時期
最寄駅や駅徒歩分数などについては、国土交通省が提供する公式CSVの情報も組み合わせています。
現在の公開モデルの基準期は2026年第1四半期です。
このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
本シミュレーターは当サイトが独自に開発・運営しているものであり、算出された参考相場・参考レンジを国土交通省が算出または保証するものではありません。
もっと実際の売却価格に近い金額を知りたい場合
シミュレーターは、売却を考え始めた段階で「大体どのくらいになりそうか」を確認するためには便利ですが、個別の部屋の状態までは確認できません。
参考相場を見て、
- この価格なら売却を具体的に検討したい
- 本当にこのくらいで売れるのか確認したい
- 部屋の階数や状態まで含めた価格を知りたい
- 複数の不動産会社の査定額を比べたい
という段階になったら、不動産会社による査定へ進むと判断材料を増やせます。
無料で査定額を比較
参考相場の次は「実際にいくらで売れそうか」を確認
HOME4U不動産売却なら、一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できます。シミュレーターの参考相場と実際の査定結果を比較したい方の次のステップとして利用できます。
- 査定依頼は無料
- 複数社の査定価格を比較できる
- 査定を受けたからといって売却する義務はありません
住宅ローンが残っていても家は売れる？
住宅ローンが残っているからといって、家を売却できないわけではありません。
売却時には原則として住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるため、売却代金などで残債を完済できるかが大きな判断材料になります。
| 状態 | 考え方 |
|---|---|
| 売却価格等 ＞ ローン残債 | 売却代金から残債・費用を差し引いて手残りが出る可能性があります |
| 売却価格等 ＜ ローン残債 | 売却代金だけでは完済できず、不足分への対応が必要になる可能性があります |
残債がある状態での売却について詳しく知りたい方は、住宅ローン残債がある家を売るときの考え方もあわせて確認してください。
住み替えを検討中なら、売り先行と買い先行はどちらが向いているかも判断材料になります。
税金はシミュレーターに含まれている？
譲渡所得税などの税金は、現在のシミュレーターには完全実装していません。
不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、所得税・住民税などが発生することがあります。
譲渡所得は単純な「売却価格 − 住宅ローン残債」ではありません。取得費や譲渡費用などを使って計算するため、住宅ローン残債の金額とは別に考える必要があります。
また、自宅として使っていたマイホームの売却では、一定の要件を満たす場合に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用できることがあります。
国税庁「マイホームを売ったときの特例」で適用要件を確認できます。
取得価格、購入・売却時の費用、所有期間、居住状況、利用できる特例などによって税額が異なるためです。
個別の税額判断が必要な場合は、税務署または税理士へ確認してください。
このシミュレーターが向いている人
- 千葉市・市川市・船橋市・松戸市・柏市の中古マンションを所有している
- 家を売るかどうか、まだ決めていない
- 査定を依頼する前に自分で相場感を確認したい
- 住宅ローンが残っている
- 売却後にいくら残るか知りたい
- 住み替え予算を考えたい
- 複数社の査定額を比較する前の基準がほしい
現時点では向いていないケース
- 戸建て・土地の価格を調べたい
- 対象5市以外の物件を調べたい
- 階数・眺望・室内状態まで反映した査定額が必要
- 税引後の正確な手取り額まで確定したい
- 売却価格を保証してほしい
上記に当てはまる場合は、シミュレーターだけで判断せず、不動産会社・税理士など必要な専門家へ個別に確認してください。
住み替えを考えているなら「手残り」から逆算する
住み替えでは、新しく購入する家の価格ばかりに目が向きやすいですが、現在の家を売却したあとに残る資金によって、次の家に使える自己資金も変わります。
-
現在の住宅ローン残債を確認
金融機関の返済予定表やインターネットバンキングなどで残債を確認します。 -
現在の家の参考相場を確認
本ページのシミュレーターで、大まかな価格帯を確認します。 -
税引前の概算手残りを確認
売却費用と住宅ローン残債を差し引きます。 -
必要なら不動産会社の査定と比較
個別物件の査定額を確認し、参考相場との差を見ると判断しやすくなります。 -
次の住宅予算を考える
売却後に残りそうな資金と、新たに借りられる住宅ローンを分けて考えます。
「家を売りたいけれど次の住まいが決まらない」という場合は、家を売りたいのに次が決まらないときの住み替え方法も参考にしてください。
よくある質問
シミュレーターは無料ですか？
無料で利用できます。シミュレーターを利用するだけで氏名・住所・電話番号などを入力する必要はありません。
戸建てや土地にも使えますか？
現在は対応していません。千葉市・市川市・船橋市・松戸市・柏市の中古マンションを対象としています。
表示された参考相場で必ず売れますか？
売却価格を保証するものではありません。過去の成約事例を統計分析した参考相場・参考レンジです。実際の価格は階数、方角、室内状態、市況などによって変わります。
マンション名を入力しなくても参考価格を出せるのですか？
現在のモデルでは、市・地区・最寄駅・駅徒歩・面積・築年など複数の条件を使って参考相場を算出しています。マンション名そのものを指定して査定する仕組みではありません。
「データ参考度が高い」と表示されたら査定は不要ですか？
いいえ。参考度が高くても、個別の部屋の階数・方角・眺望・室内状態などを完全には反映できません。売却を具体化する場合は、不動産会社の査定と比較してください。
住宅ローン残債が参考相場より多い場合は売れませんか？
参考相場を下回るだけで直ちに「売却できない」と決まるわけではありません。実際の査定額、自己資金、不足額などによって対応が変わります。住宅ローンを完済できる見込みを確認したうえで、不動産会社や金融機関へ相談してください。
3,000万円特別控除を使えば税金は必ず0円になりますか？
必ず0円になるわけではありません。特例には適用要件があり、譲渡所得の金額やほかの特例との関係によって結果も異なります。個別の適用可否は国税庁の情報を確認し、必要に応じて税務署や税理士へ確認してください。
住み替え先の中古マンションも検討している方へ
今の家を売った後に中古マンションを購入する予定なら、
手残りだけでなく購入候補の販売価格が成約相場と比べてどの水準かも確認しておくと判断しやすくなります。
同じ公的成約データを使った購入者向けの価格チェックも無料で利用できます。
まとめ｜売却を決める前に「いくら残りそうか」を確認する
このページで確認しておきたいポイント
- 現在は千葉市・市川市・船橋市・松戸市・柏市の中古マンションに対応
- 公的な成約データから参考相場・参考レンジを算出
- 住宅ローン残債と売却費用を差し引いた税引前概算手残りを確認できる
- 表示金額は査定額・鑑定額・売却保証価格ではない
- 2026年第1四半期の未見データ953件でモデル精度を検証済み
- 売却を具体的に考える段階では、不動産会社の査定と比較する
家を売るかどうかを、最初から決める必要はありません。
「今のマンションはどのくらいが参考相場なのか」「住宅ローンを返したらどのくらい残りそうなのか」を知るだけでも、売る・住み続ける・住み替えるという選択肢を整理しやすくなります。
ページ上部の無料シミュレーターへ戻れます。
※本ページのシミュレーター結果は一般的な参考情報です。個別物件の査定額、売却価格、税額、住宅ローンの完済可否などを保証するものではありません。不動産売却については不動産会社、住宅ローンについては金融機関、税務については税務署・税理士など、必要に応じて各専門家・関係機関へご確認ください。
