「70代の親が持ち家を担保にお金を借りられないか」「自分自身が70代になってから、まとまった資金が必要になった」というご相談は、年齢を重ねるほど選択肢が狭まるように感じられ、不安を伴いやすいテーマです。リバースモーゲージという言葉は知っていても、年齢制限や相続への影響がよく分からず、他にどんな方法があるのかまで調べきれていない方も多いのではないでしょうか。この記事では、リバースモーゲージ以外に検討できる資金調達の方法を含めて4つの選択肢を整理し、相続への影響という見落とされやすい軸も加えて比較します。ご本人が検討している場合はもちろん、お子さん世代が親のために調べている場合にも役立つよう、提案の際の伝え方も取り上げています。
70代で持ち家を活用した資金調達を検討する場合、選択肢はリバースモーゲージ不動産担保ローンリースバック売却して住み替えるの主に4つです。多くの金融機関がリバースモーゲージや不動産担保ローンに年齢上限（完済時80歳未満など）を設けているため、70代後半になるほど選べる商品は限られてきます。年齢制限の有無や条件は金融機関ごとに異なるため、まずは複数の窓口に相談して、実際に利用できる商品があるかを確認することが最初の一歩になります。
70代で持ち家を担保にお金を借りることは可能か
結論として、70代であっても持ち家を活用した資金調達自体は可能なケースが多くあります。ただし「無条件で借りられる」わけではなく、金融機関ごとに設定された年齢制限、完済時年齢の上限、そして本人の健康状態や収入・年金の見通しなどが審査に影響します。
一般的なリバースモーゲージの多くは利用条件として本人（および同居する配偶者）が原則65歳以上であることを求めており、住宅金融支援機構が提供する「リ・バース60」のように60歳以上を対象とする制度もあります。一方で、不動産担保ローンは「申込時満20歳以上、完済時満80歳未満」といった年齢制限を設ける金融機関が多く、70代前半であれば利用できる商品がある一方、70代後半になると対象となる商品がかなり絞られてくる傾向があります。年齢制限や審査基準は金融機関によって大きく異なるため、この記事の記載はあくまで一般的な傾向であり、実際に利用できるかどうかは個別に確認する必要があります。
4つの選択肢とその特徴
1. リバースモーゲージ
自宅を担保に金融機関から融資を受け、生存中は利息のみを支払い、契約者が亡くなった後に自宅を売却するなどして元本を返済する仕組みです。毎月の負担が利息だけで済むため、年金だけで暮らす70代の方にとって返済の負担を抑えやすい制度ですが、多くの金融機関で完済時年齢や上限年齢が設定されており、審査の際には推定相続人全員の同意書の提出を求められることが多いのが実情です。住宅金融支援機構の「リ・バース60」については、住宅金融支援機構の制度案内で利用条件や年齢上限の考え方が確認できます。
2. 不動産担保ローン
自宅の所有権を保持したまま、担保として融資を受ける方法です。リバースモーゲージと違い、通常は元金と利息の両方を毎月返済していく必要があるため、年金収入だけで返済を続けられるかを事前にシミュレーションすることが欠かせません。金融機関によっては年齢制限を設けていない、または完済時年齢の上限が緩やかな商品もありますが、その分金利が高めに設定されている場合もあるため、条件を必ず個別に確認する必要があります。
3. リースバック
自宅を不動産会社などに売却し、その会社と賃貸契約を結んで家賃を払いながら同じ家に住み続ける方法です。売却時点で所有権は買主に移転するため、その後の資産としては残りません。年齢による利用制限が比較的少なく、まとまった資金を一括で受け取れる点は70代の資金ニーズに合いやすい一方、家賃の支払いが続く前提であることと、契約内容によっては将来の買戻しが難しい場合があることに注意が必要です。国民生活センターも、高齢者を中心に強引な勧誘や説明不足によるトラブルが相談されていると注意を呼びかけています(国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」、2025年5月21日公表)。
4. 売却して住み替える
自宅を通常の方法で売却し、売却代金を資金に充てながら、賃貸やより小さな住まいへ住み替える方法です。所有権を完全に手放す点はリースバックと同じですが、通常の売却は市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、住み替え先を探す手間や引っ越しの負担が発生します。資金調達額を最大化したい場合や、今の家の維持費（固定資産税、修繕費など）が負担になっている場合には、検討に値する選択肢です。
相続への影響で比較する（独自の比較軸）
資金調達額や月々の負担だけでなく、「相続人にどのような影響が残るか」という軸は、70代での資金調達を検討する際に特に重要でありながら見落とされやすいポイントです。以下は一般的な傾向を整理したものであり、実際の契約条件は金融機関・不動産会社によって異なります。
| 方法 | 相続財産としての自宅 | 相続人が引き継ぐ可能性のある負担 |
|---|---|---|
| リバースモーゲージ | 契約者死亡後、自宅は売却されるため相続財産としては残らないことが多い | 担保評価額の下落などにより残債が発生した場合、相続人が返済を求められる場合がある |
| 不動産担保ローン | 完済すれば相続財産として残る | 完済前に契約者が亡くなった場合、相続人がローンを引き継ぐか、自宅を売却して返済するかの判断が必要になる |
| リースバック | 契約時点で所有権が移転するため相続財産としては残らない | 家賃契約が残っている場合、相続人が賃借人としての立場を引き継ぐか判断が必要になる場合がある |
| 売却して住み替え | 売却時点で相続財産としては残らない（売却代金や住み替え先の資産は残る） | 基本的に負担の引き継ぎは発生しにくい |
リバースモーゲージについては、金融機関の多くが審査の段階で推定相続人全員の同意書の提出を求めています。これは、契約者の死後に自宅が売却されることについて、相続人の理解を得ておく必要があるためです。一方、不動産担保ローンは契約者本人の判断だけで進められる場合が多いものの、完済前に亡くなった場合の残債の取り扱いについては、契約時に確認しておくことが望ましいといえます。
状況別の選択肢マップ
Q1. 毎月の返済負担をできるだけ抑えたいか（年金収入のみで暮らしている等）
「はい」→ リバースモーゲージが候補になりやすい（年齢・同居家族・相続人の同意条件を要確認）
「いいえ、返済を継続できる収入や資産がある」→ Q2へ
Q2. 将来、自宅を資産として相続人に残したいか
「残したい」→ 不動産担保ローンで完済を目指す方法を検討
「残す予定はない・住み替えでもよい」→ Q3へ
Q3. まとまった資金を早めに確保したいか、それとも売却額を最大化したいか
「早めの資金確保を優先したい」→ リースバックを検討
「売却額の最大化を優先したい」→ 通常売却＋住み替えを検討
このマップはあくまで一般的な傾向をもとにした目安です。実際の年齢制限、審査基準、金利、契約条件は金融機関・不動産会社によって異なるため、複数の窓口に相談し、同じ条件で提示内容を比較することをおすすめします。
お子さん世代が親に提案するときの伝え方
70代の親に持ち家を活用した資金調達を提案する場面では、伝え方によって親の受け止め方が大きく変わります。特にリースバックや不動産担保ローンは、契約内容が複雑に感じられやすく、いきなり「これがいいよ」と勧めると、親が不安を感じたり、話し合いを避けたりすることがあります。
まず親自身が何に困っているのか（生活費、医療費、住宅の維持費など）を具体的に聞き、その悩みに対して複数の選択肢があることを一緒に確認する姿勢で話すと、親も検討しやすくなる傾向があります。「この方法にしよう」と結論を急がず、「まず条件だけ聞いてみよう」というくらいの軽さで、複数の金融機関・不動産会社に相談してみることを提案するのも一つの方法です。契約は最終的に親本人の判断になるため、家族だけで決めず、必要であれば同席のうえで専門家に確認することも検討してみてください。
- 親に相談せず、子ども側だけで契約先を決めてしまう
- 1社の提示条件だけで「これしかない」と思い込んでしまう
- 相続人の同意が必要な制度であることを事前に共有せず、後から親族間で認識の齟齬が生じる
- 返済・家賃の負担が年金収入だけで続けられるか確認せずに契約してしまう
注意点・例外条件
リバースモーゲージ、不動産担保ローンともに、金融機関によって年齢制限・完済時年齢・審査基準が異なります。同居する配偶者にも年齢条件が適用される場合があるため、単身か夫婦かによっても利用できる商品が変わる点に注意が必要です。また、リースバックは家賃が更新時に見直される契約もあり、当初想定していた負担より増える可能性があります。いずれの方法も、契約前に複数の窓口へ相談し、同じ前提条件で提示内容を比較することが、後悔を減らす基本的な進め方になります。
よくある質問
80代でも持ち家を担保にお金を借りられますか。
リバースモーゲージは子どもの同意がないと利用できませんか。
持ち家に住宅ローンの残債が残っていても、これらの方法は使えますか。
認知機能の低下が心配な場合、どの方法を検討すればよいですか。
70代でも利用できる資金調達の条件を、まず相談で確認する
不動産担保ローンは、年齢制限や完済時年齢の上限が金融機関ごとに異なるため、自分や親が実際に利用できる商品があるかどうかは、個別に相談してみないと分かりにくいものです。まずは条件を確認し、リバースモーゲージやリースバックとの比較材料として活用してみてください。
- 70代・高齢者でも相談できる不動産担保ローンの条件を確認できる
- 子ども世代が親のために相談することも可能
- 他の選択肢（リバースモーゲージ・リースバック）との比較材料になる
※上記はプロモーションを含みます。
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リバースモーゲージの仕組みや利用条件については、リバースモーゲージの仕組みと利用条件で詳しく解説しています。50代のうちに定年前の完済を目指したい方は、定年前に住宅ローンを完済したい50代の進め方もあわせてご覧ください。
まとめ
70代で持ち家を担保にお金を借りる方法は、リバースモーゲージだけではありません。不動産担保ローン、リースバック、売却して住み替えるという方法も含めて4つの選択肢があり、それぞれ調達額、月々の負担、そして相続への影響が異なります。年金収入だけで返済を続けられるか、自宅を資産として相続人に残したいかという2つの軸を整理すると、自分や親に合った方法が見えやすくなります。年齢制限や審査基準は金融機関によって異なるため、複数の窓口に相談し、同じ条件で提示内容を比較したうえで、最終的な判断を進めてください。
