【住宅ローン節約術】フラット35を使って月々の支払いを最大限安くする方法

フラット35とは？簡単におさらい

フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。

• 金利がずっと変わらない（借入時の金利が最後まで続く）
• 保証料・繰上返済手数料が無料
• 勤続年数や雇用形態に柔軟（自営業や転職後間もない人も対象）

返済額が将来にわたって変わらないため、「収支の見通しが立てやすい」というメリットがあり、子育て世帯や安定志向の人を中心に人気です。

フラット35で月々の支払いを安くする5つの方法

「固定金利だから割高」というイメージがあるフラット35ですが、制度や工夫を活用することで月々の支払いを抑えることが可能です。

① フラット35Sを活用して金利を引き下げる

省エネ性・耐震性などの基準を満たす住宅であれば、「フラット35S」が適用可能です。

• フラット35S（Aプラン）：当初10年間金利が年▲0.5%引き下げ
• フラット35S（Bプラン）：当初5年間金利が年▲0.25%引き下げ

例：3,000万円借入で0.5%引き下げられた場合、10年間で約75万円も支払いが減る計算になります。

ポイント：長期優良住宅・ZEH・断熱等性能等級4以上などが対象です。

② 借入期間を短くして金利を下げる

フラット35の金利は、借入期間が短いほど低く設定されています。

• 借入期間15〜20年：低金利（例：年1.3%前後）
• 借入期間21〜35年：やや高め（例：年1.7%前後）

月々の支払い額は短期の方が高くなりますが、トータルでの利息負担が大きく減るため、将来的な節約になります。

③ 頭金を多めに入れて借入額を抑える

単純ですが最も確実な節約方法です。借入金額が減れば、当然月々の返済も減ります。

たとえば、3,000万円の物件に500万円の頭金を入れれば、借入額は2,500万円。金利1.7%・35年返済なら、月々の返済は約8万円前後まで抑えられます。

④ ボーナス返済をあえて使わない

ボーナス返済を設定すると、ボーナス月の返済額が大きくなり家計のリスクになります。毎月均等返済で家計管理を安定させる方が、結果的に支出をコントロールしやすくなります。

⑤ 他のローンを完済しておく（審査対策）

住宅ローン以外の借入（車ローン、カードローンなど）があると、審査で不利になり、金利が優遇されないこともあります。

「借入は住宅ローンだけ」にすることで、金利引き下げ交渉もしやすくなります。

実際の支払額シミュレーション

実際にフラット35とフラット35Sを比較して、どれくらい月々の支払いが変わるのかをシミュレーションしてみましょう。

条件：

• 借入額：3,000万円
• 返済期間：35年
• 通常金利：1.75%
• フラット35S金利（当初10年）：1.25%

比較結果：

• 通常のフラット35：月々 約96,000円
• フラット35S（10年間）：月々 約87,000円（差額：月9,000円）

10年間の差額：9,000円 × 12ヶ月 × 10年 ＝ 約108万円

このように、制度を活用するだけで月々の支払いに大きな差が生まれます。

フラット35を利用する際の注意点

フラット35はメリットだけでなく、以下のような注意点もあります。

• 変動金利より金利は高め（金利上昇リスクがない分、初期金利はやや高め）
• 途中で借り換えや返済条件の変更がしづらい
• 保証人が不要だが、審査は厳しめ（書類不備があると落ちやすい）
• 物件の条件により利用できないことも（築年数や面積など）

利用の際は、事前にフラット35を取り扱っている金融機関や住宅会社に確認することをおすすめします。

さらに月々の支払いを抑える裏ワザ

以下のような“裏技的”工夫を組み合わせることで、さらに支払い額を抑えることも可能です。

• 自己資金＋親からの贈与を活用し借入額を下げる
• 補助金や住宅支援制度（すまい給付金、こどもみらい住宅支援など）を併用
• 低コスト住宅を選ぶ（ローコスト住宅・中古住宅＋リノベ）
• 同一金融機関内で金利交渉する（複数見積もりを提示）

“制度 × 住宅会社選び × 借入戦略”の組み合わせで、月々の負担は驚くほど変わります。

まとめ｜フラット35で家計にやさしいマイホーム購入を

「住宅ローン＝変動金利が安い」というイメージがありますが、金利が上がるリスクに怯えるよりも、最初から返済額が固定されている安心感の方が家計管理はしやすくなります。

フラット35を使って月々の支払いを最大限抑えるには：

1. フラット35Sを活用し、当初金利を下げる
2. 借入期間を短くする or 借入額を抑える
3. 制度や補助金を上手く組み合わせる
4. 審査前にローン環境を整理しておく
5. 低コスト物件や中古住宅も視野に入れる

正しい知識と準備があれば、月々の返済負担を数万円単位で減らすことも夢ではありません。
ぜひこの記事を参考に、家計に無理のない住宅購入を実現してください。