2026年4月施行の改正区分所有法でマンション売却はどう変わる？資産価値への影響と確認ポイント

※本記事にはプロモーションが含まれています。最終更新日：2026年5月22日

2026年4月に施行された改正区分所有法は、所有者不明住戸が増えた築古マンションの管理・建替えを進めやすくするための制度変更です。ただ「自分のマンションの売却額や買い時にどう響くのか」までは、法律事務所の解説を読んでも見えにくいのが正直なところ。この記事では、改正の要点を3行に圧縮したうえで、所有しているマンション・これから買うマンションへの実害と恩恵を、築年数や立地のパターン別に整理します。売却を検討中の方が「今動くべきか」を判断できるよう、査定の進め方まで具体的に解説します。

2026年4月施行の改正区分所有法、3行で分かる要点

細かい条文に入る前に、暮らしと資産価値に直結する変更点だけを押さえます。改正区分所有法は、老朽化マンションが増えるなかで「合意形成が進まず管理不全に陥る」リスクを減らすことが大きな狙いです。

つまり、これまで「1人でも連絡が取れない人がいると何も決まらない」状態だったマンションでも、大規模修繕や建替えに向けた話が前進しやすくなります。詳細は法務省の公表資料や、各自治体・管理組合向けに発出される通知を確認してください。

何が「自分ごと」になるのか

改正の影響を受けやすいのは、おおむね次のようなマンションです。

• 築30年以上で、空室・賃貸化・相続未了住戸が増えているマンション
• 過去に大規模修繕や建替え決議が見送られた経緯のあるマンション
• 管理組合の出席率・議決権行使率が長年低いマンション
• 地方都市・郊外で買い手がつきにくいエリアにあるマンション

一方、築浅・駅近・管理良好なマンションは、もともと決議が機能しているため改正の直接的な影響は限定的です。ただし、買い手側の「将来の出口」の安心感が増す点はプラスに働きます。

あなたのマンションへの実害・恩恵を5パターンで判定

所有しているマンションの状況によって、改正がプラスに働くかマイナスに働くかは変わります。代表的な5パターンで整理します。

築年数別・売却タイミングへの影響

「改正があったから今すぐ売るべき」「もう少し待つべき」と一律には言えません。築年数ごとに、考えるべきポイントが違います。

築10年以内

改正の直接的な影響はほぼありません。売却判断は、住宅ローン残債と相場、住み替え先の価格・金利動向で決めるほうが現実的です。次の家を買う場合は、改正後の「管理しやすいマンション」を選びやすくなったメリットを活かせます。

築11〜25年

大規模修繕の2回目前後にあたる時期です。管理組合の議事録・長期修繕計画を確認し、改正後に修繕計画がアップデートされる動きがあるかを見ておくと売却判断に役立ちます。修繕積立金の値上げや一時金徴収のタイミングと売却タイミングがぶつかると、買い手の心象は下がりやすいです。

築26〜40年

もっとも改正の影響を受けやすい層です。建替えや敷地売却の議論が動き出す可能性があり、それが買い手にどう映るかは管理組合の動き次第。「議論が前進している＝将来の出口が見える」とプラス評価される場合もあれば、「追加負担が見えにくい」とマイナス評価される場合もあります。査定額に幅が出やすいので、複数社で比較するメリットが大きい時期です。

築41年以上

建替え決議・敷地売却決議の現実味が増す層です。改正により合意形成は進みやすくなりましたが、合意が進む過程で「売り急ぐ所有者」と「決議成立を待つ所有者」で行動が割れます。家計に余裕がない場合は、決議前に査定だけでも取って選択肢を持っておくと判断がブレにくくなります。

売却を検討するなら今｜査定で資産価値を把握する手順

改正の影響は一気に価格に反映されるものではなく、買い手の心理や金融機関の評価を通じてじわじわ効いてきます。だからこそ、「自分のマンションが現時点でいくらで売れる相場感にあるのか」を早めに掴んでおくことが、住み替え・売却どちらの判断にも効きます。

査定を取るときに見落としやすいのは、次のような点です。

• 同じマンションでも、階数・向き・間取りで査定額に差が出る
• 管理組合の修繕計画・積立金状況は査定根拠に影響する
• 会社ごとに得意エリア・得意価格帯が違い、査定額のレンジが広い
• 1社だけだと「相場より低い提案」を見抜けない

1社の査定だけで判断すると、相場より数百万円低い金額で売り出してしまうリスクがあります。複数社を一度に比較できる一括査定を使うと、レンジを把握したうえで担当者の対応力も見比べられます。

これから買う人が内見時に確認すべき7項目

改正後は、買い手側も「この物件は将来きちんと管理が回るか」を見極めやすくなりました。中古マンションを検討する際は、価格・立地・間取りだけでなく、管理組合の運営面まで確認しておくと安心です。

特に5〜7番目は、これまでの中古マンション選びでは見落とされがちでした。改正後は、これらの数字が物件価値に反映されやすくなる可能性があります。仲介会社に依頼すれば重要事項調査報告書を取り寄せてもらえるので、購入前に必ず目を通しておきましょう。

買い手・売り手それぞれの「やってはいけない」

住み替えを考えるなら、資金計画も並行で

マンションを売って次の住まいへ移る場合、売却額・残債・新居の購入予算・住宅ローン金利・諸費用が複雑に絡みます。査定額だけで動くと、住み替え後の家計が想定外になるケースも少なくありません。

特に、現在の住宅ローン残債が査定額を上回る「オーバーローン」状態の場合は、買い替えローン・任意売却・住み続ける選択など、検討すべき選択肢が広がります。返済中の方は、住宅金融支援機構のフラット35公式サイトなどで最新の金利水準も確認しておくと、買い替え時の資金計画が立てやすくなります。

標準管理規約の改定との関係

改正区分所有法と並行して、国土交通省が公表しているマンション標準管理規約も見直しが進められています。標準管理規約は各マンションの管理規約のひな型になっており、改正の主旨に沿った形で、決議方法・議決権行使・電磁的方法の活用などがアップデートされていく流れです。詳しい改定状況は国土交通省の公表資料を確認してください。

所有しているマンションの管理規約が、いつ・どの範囲で改定されるかは管理組合の判断によります。総会案内が届いたら、議案書に目を通し、必要に応じて議決権を行使することが将来の資産価値に直結します。

よくある質問

まとめ：改正を「資産の棚卸し」のきっかけに

制度の解説を読んでも「自分の物件にとってプラスかマイナスか」は、相場と管理状態の組み合わせで初めて見えてきます。まずは無料の査定で、今の立ち位置を確認するところから始めると、次の判断が具体的になります。