※本記事にはプロモーションが含まれます
「空き家バンクで気になる物件を見つけたけど、住宅ローンは組めるの？」「0円物件を買ってリフォームしたいけど、担保評価がゼロなら融資は無理？」――地方移住や古民家暮らしへの関心が高まる中、こうした不安を抱えている方は少なくありません。
結論から言えば、空き家バンクの物件でも住宅ローンを組める可能性はあります。ただし、通常の住宅購入とは異なるハードルがあり、「どの金融機関に、どういう形で申し込むか」で結果が大きく変わります。
この記事では、空き家バンク物件・0円物件で住宅ローン審査が通りにくい根本的な理由を解説した上で、審査が通りやすくなる3つの条件、フラット35リノベと地方銀行の使い分け、担保評価が低い場合の対処法4選、そして実際に空き家購入で住宅ローンが通った成功パターンまで具体的にお伝えします。
最終更新日：2026年4月13日
空き家バンクの0円物件とは？購入の流れを簡単解説
空き家バンクとは、自治体が空き家の所有者と利活用希望者をマッチングする制度です。全国の空き家は2023年時点で約900万戸（総務省「住宅・土地統計調査」）にのぼり、各自治体が空き家の流通促進に力を入れています。
その中でも注目されているのが「0円物件」です。建物を無償譲渡（タダで譲る）する代わりに、買い手にリフォームや管理を任せるという仕組みで、自治体の空き家バンクのほか、民間のマッチングサイトでも0円〜数十万円の物件が多数掲載されています。
空き家バンクで物件を購入する一般的な流れ
STEP 1：物件を探す
自治体の空き家バンクのWebサイト、または全国版空き家バンク（LIFULL HOME'S空き家バンク、アットホーム空き家バンクなど）で物件を検索します。
STEP 2：問い合わせ・現地見学
気になる物件があれば自治体の窓口に問い合わせ、現地見学を行います。建物の状態、周辺環境、ライフラインの状況などを自分の目で確認することが重要です。
STEP 3：建物状況調査（インスペクション）の実施
購入前にホームインスペクション（建物状況調査）を依頼し、建物の劣化状況や修繕が必要な箇所を把握します。費用は5〜15万円程度が目安で、後のリフォーム計画や住宅ローン審査の材料にもなります。
STEP 4：売主との契約交渉・売買契約
空き家バンクは不動産仲介とは仕組みが異なり、自治体はあくまでマッチングの場を提供するのみです。売買契約の手続きは、多くの場合、自治体が紹介する不動産業者を通じて行います。0円物件の場合は「売買」ではなく「無償譲渡」の契約になります。
STEP 5：資金調達（住宅ローン・補助金の手続き）
住宅ローンを利用する場合は、このタイミングで金融機関に申し込みます。自治体の移住支援補助金やリフォーム補助金がある場合は、並行して申請手続きを進めます。
STEP 6：引き渡し・登記・リフォーム工事
物件の引き渡しと所有権移転登記を行い、リフォーム工事に着手します。
0円物件＝本当にタダではない
物件価格が0円であっても、以下のような費用は発生します。見落としがちな点なので注意してください。
登記費用（所有権移転登記、抵当権設定など）：10〜30万円程度。固定資産税・都市計画税：取得後から毎年発生。リフォーム・修繕費：物件の状態によっては数百万円〜1,000万円超になることも。不動産取得税：固定資産税評価額に基づいて課税される場合あり（0円譲渡でも評価額がゼロとは限らない）。仲介手数料：不動産業者が介在する場合は手数料が発生。火災保険料・各種手数料。
つまり、「物件は0円でも、住めるようにするには数百万円以上かかる」のが現実です。この費用をどう調達するかが、空き家購入の最大のテーマになります。
住宅ローンが通らない最大の理由：「担保評価ゼロ」問題
空き家バンクの物件で住宅ローンが通りにくい最大の原因は、建物の担保評価が極めて低い、またはゼロと判断されてしまうことです。
金融機関はなぜ「担保評価」を重視するのか
住宅ローンは、購入する住宅を担保（抵当権）に入れて融資する仕組みです。万が一返済が滞った場合、金融機関は担保物件を売却して貸付金を回収します。したがって、「担保を処分しても貸した金額を回収できるか」が審査の重要な判断基準になります。
空き家バンクの物件は、以下のような理由で担保評価が著しく低くなる傾向があります。
| 担保評価が低くなる要因 | 具体的な内容 |
|---|---|
| 築年数の古さ | 木造住宅の法定耐用年数は22年。築30年超の物件は建物の担保評価がほぼゼロになることが多い |
| 旧耐震基準 | 1981年5月以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準。金融機関によっては融資対象外とするケースもある |
| 建物の劣化・損傷 | 長期間人が住んでいなかった空き家は、雨漏り、シロアリ被害、設備の老朽化が進行している可能性が高い |
| 土地の担保評価も低い | 地方の過疎地域では土地の路線価・公示価格自体が低く、建物と合わせても融資額に見合う担保価値にならない |
| 再建築不可の可能性 | 接道義務を満たしていない土地では、建物を取り壊しても新たに建てられないため、資産価値が大幅に下がる |
| 市場流動性の低さ | 買い手が見つかりにくい立地では、万が一の際に金融機関が担保を処分しても回収できないと判断される |
0円物件のジレンマ
物件価格が0円ということは、現在の所有者にとって「お金を払ってでも手放したい」物件である可能性があります。金融機関の目には、「売主すら価値を認めていない物件に融資はできない」と映ります。これが0円物件で住宅ローンが極めて通りにくい根本的な理由です。
担保評価の仕組みや地方物件ならではの対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。
それでも通る！空き家物件で住宅ローンが通りやすい3つの条件
空き家バンク物件すべてで住宅ローンが通らないわけではありません。以下の3つの条件を満たすほど、審査通過の可能性は高まります。
条件①：土地の担保評価が融資額をカバーできる
建物の担保評価がゼロでも、土地の評価額が借入希望額を上回っていれば、金融機関は融資に前向きになります。たとえば、地方でも県庁所在地や駅周辺、幹線道路沿いの土地は一定の評価がつきます。土地の路線価や公示地価は国土交通省の「土地総合情報システム」などで事前に確認できます。
条件②：リフォーム後の価値が評価される審査ができる
「リフォーム一体型住宅ローン」や「フラット35リノベ」を使えば、物件購入費＋リフォーム費用を合わせて1本のローンで借りることができます。この場合、リフォーム後の住宅の価値で担保評価をしてもらえる可能性があるため、購入時点で建物評価がゼロでも審査に通る道が開けます。
条件③：新耐震基準を満たしている（または耐震改修の計画がある）
1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件は、多くの金融機関で融資対象になります。旧耐震の物件でも、耐震診断を受けて耐震改修工事を行い「耐震基準適合証明書」を取得する計画があれば、フラット35リノベなど一部の商品で対応できる場合があります。
ローン審査が「通りやすい」空き家物件の特徴まとめ
- 土地の路線価が一定以上ある（目安：坪5万円以上のエリア）
- 新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）を満たしている
- 再建築可能な土地（接道義務を満たしている）
- リフォームすれば住める状態（構造躯体に致命的な損傷がない）
- 都市計画区域内にある（市街化調整区域は融資が難しいケースあり）
フラット35リノベ vs 地方銀行：空き家購入に向いているのはどちら？
空き家物件で住宅ローンを検討する場合、候補に挙がる主な選択肢は「フラット35リノベ（リフォーム一体型）」と「地方銀行・信用金庫の住宅ローンまたは空き家専用ローン」の2つです。
| 比較項目 | フラット35リノベ（リフォーム一体型） | 地方銀行・信用金庫 |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定金利（さらに子育て世帯等は優遇あり） | 変動金利または固定期間選択型が中心 |
| 物件の築年数制限 | 築年数の制限なし（ただし適合証明が必要） | 金融機関ごとに異なる（築30年超で対応不可の場合も） |
| 旧耐震物件への対応 | 耐震改修工事＋耐震基準適合証明があれば対応可能 | 金融機関による（対応不可の銀行も多い） |
| リフォーム費用の一体借入 | ○ 物件購入＋リフォームを1本で借入可能 | 一体型に対応する銀行とそうでない銀行がある |
| 担保評価の考え方 | リフォーム後の住宅価値で適合証明を取得する形式 | 現状の土地・建物で評価する場合が多い |
| 審査のスピード | 適合証明の取得に時間がかかる場合がある | 比較的スピーディー |
| 地域密着の柔軟性 | 全国一律の基準で審査 | 地元の事情を考慮した柔軟な審査が期待できる |
| 空き家専用商品の有無 | 「フラット35リノベ」が実質的に対応 | りそな銀行「空き家専用ローン」、西日本シティ銀行「NCBヴィンテージ住宅ローン」など専用商品あり |
フラット35リノベが向いている人
リフォーム後の住宅価値で評価してもらいたい方、築年数が古くて他の金融機関では断られそうな物件を検討している方、全期間固定金利で将来の返済額を確定させたい方に適しています。ただし、物件がフラット35の技術基準（耐震性・劣化状況・床面積・接道条件など）に適合し、「適合証明書」を取得できることが前提です。
フラット35の審査基準や判断ポイントについては、以下の記事でさらに詳しく解説しています。
地方銀行・信用金庫が向いている人
移住先の地域に根付いた金融機関を利用したい方、担当者と直接相談しながら審査を進めたい方、物件が所在する地域の事情（土地の活用実態や地域の需要）を踏まえた柔軟な審査を期待したい方に向いています。特に信用金庫は、都市銀行やネット銀行では対応しにくい築古物件への融資に前向きなケースがあります。
金融機関ごとの審査特徴の違いは、こちらの記事も参考にしてください。
担保評価が低い場合の対処法4選
「物件を見つけたけど、担保評価が低くてローンが通りそうにない」という場合でも、まだ打つ手はあります。
対処法①：リフォーム費用込みの一体型ローンを使う
物件購入費とリフォーム費用を合わせて1本の住宅ローンとして借り入れることで、リフォーム後の住宅価値を前提にした審査を受けられる場合があります。フラット35リノベのほか、りそな銀行、三井住友銀行、各地方銀行などがリフォーム一体型の住宅ローンを取り扱っています。
たとえば、物件価格100万円＋リフォーム費用800万円＝合計900万円を一体で借り入れるケースでは、リフォーム後の住宅が十分な担保評価を得られれば、審査に通る可能性が出てきます。
対処法②：自己資金（頭金）を多めに用意する
担保評価が借入希望額に対して不足する場合、その差額を自己資金で補うことで審査が通りやすくなります。たとえば、物件＋リフォームの総額が1,000万円で、担保評価が600万円しか見込めない場合、400万円を自己資金で出して借入額を600万円に抑えるといった方法です。
対処法③：空き家専用ローン・無担保ローンを活用する
一部の金融機関では、空き家の購入・リフォーム・解体に特化した専用ローンを提供しています。これらは住宅ローンとは異なり、無担保で借りられる商品もあるため、担保評価が問題にならないメリットがあります。ただし、借入上限額が500万円程度と少額で、金利も住宅ローンより高い（年2〜5%台が中心）点には注意が必要です。
| 金融機関の例 | 商品名 | 借入上限 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| りそな銀行 | りそな空き家専用ローン | 500万円 | 空き家の購入・リフォーム・解体に利用可。無担保 |
| 足利銀行 | 空き家対策ローン | 500万円 | 変動金利年3.25%（保証料込み）。無担保・無保証人 |
| 西日本シティ銀行 | NCBヴィンテージ住宅ローン | 2億円 | 古民家の購入・リフォームに対応。住宅ローン型（担保あり） |
| 各地の信用金庫・地銀 | 空き家活用ローン等 | 300〜500万円程度 | 地域によって商品設計が異なる。自治体との連携で金利優遇あり |
※商品の詳細・金利・条件は変更される可能性があります。最新情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
対処法④：自治体の移住支援補助金・リフォーム補助金を組み合わせる
多くの自治体では、空き家バンク登録物件の購入者やリフォーム実施者に対して補助金を支給しています。補助額は自治体によって異なりますが、リフォーム費用の2分の1、上限50〜200万円程度の制度が一般的です。移住支援金（単身最大60万円、世帯最大100万円＋子ども加算）と併用できる場合もあります。
補助金で自己資金を増やせれば、借入額を減らすことができ、結果として担保評価の不足を補えます。補助金の有無と金額は、物件所在地の自治体の窓口または公式サイトで個別に確認してください。
4つの対処法の使い分け
物件＋リフォームの総額が大きい（800万円以上）→ リフォーム一体型の住宅ローンを軸に検討。物件＋リフォームの総額が小さい（500万円以下）→ 空き家専用ローン（無担保）＋自治体補助金の組み合わせが現実的。頭金を用意できる→ 頭金を多めに入れて通常の住宅ローンで挑戦する選択肢も。いずれの場合も、複数の金融機関を並行して比較することで最適な融資条件を見つけやすくなります。
実際に通った！空き家購入×住宅ローン 3つの成功パターン
空き家バンク物件で住宅ローンが通ったケースをパターン別に紹介します。いずれも個人が特定されないよう一般化していますが、実際によくあるパターンです。
成功パターン①：「土地の評価で勝負」地方都市の駅近物件
Aさん（38歳・会社員、妻と子2人）
地方都市のJR駅から徒歩10分、築35年の空き家バンク物件（売却価格200万円）を購入。建物の担保評価はほぼゼロだったが、土地の路線価が坪12万円（約50坪）で土地だけで約600万円の評価に。リフォーム費用700万円と合わせて地方銀行に住宅ローンを申請し、借入900万円で審査通過。土地評価額の範囲内に借入額が収まったことが決め手だった。
成功パターン②：「フラット35リノベ」で築古物件＋大規模リフォーム
Bさん（42歳・リモートワーカー、単身で移住）
移住先の農村エリアで築45年の古民家（売却価格50万円）を発見。旧耐震の物件だったが、耐震改修＋内装・設備の全面リフォーム（費用1,200万円）を計画。リフォーム後に耐震基準適合証明書を取得する前提でフラット35リノベに申し込み、1,250万円の融資が通った。リフォーム後の住宅としての性能がフラット35の技術基準を満たすことを事前にリフォーム会社と確認していた点がポイント。
成功パターン③：「自己資金＋空き家ローン＋補助金」のトリプル活用
Cさん（50歳・自営業、夫婦で移住）
過疎地域の0円物件に惹かれたが、土地の評価も低く住宅ローンは断念。代わりに、自己資金200万円＋りそな銀行の空き家専用ローン300万円＋自治体のリフォーム補助金100万円（上限100万円）＝合計600万円でリフォーム費用を捻出。物件が0円だったため、600万円で水回りの全面交換・断熱改修・屋根修繕を実施して移住を実現した。
3つの成功パターンに共通するポイント
いずれのケースも、「物件価格が安いから資金調達も簡単だろう」とは考えず、事前にリフォーム費用を含めた総額を把握し、複数の調達手段を組み合わせていることが共通点です。特に重要なのは、購入前の段階で金融機関に相談し、「この物件・このリフォーム計画なら融資可能か」の見通しを立てている点です。
空き家購入でやりがちな3つの失敗
失敗①：物件を決めてから資金調達を考え始めた
空き家バンクで気に入った物件を見つけ、先に契約（または仮申込み）してしまい、後からローンが通らないことが判明するケースです。通常の不動産取引には「ローン特約」（融資が通らなかったら白紙解約できる条項）がありますが、空き家バンクの個人間取引では特約がないケースもあります。物件を決める前に、金融機関に事前相談して融資の見通しを立てるのが鉄則です。
失敗②：リフォーム費用を甘く見積もった
「300万円あれば十分住めるようになるだろう」と思っていたら、床下のシロアリ被害が発覚して構造補強が必要になり、費用が倍以上に膨らんだ——という例は珍しくありません。空き家は見た目以上に劣化が進んでいることが多いため、購入前にインスペクション（建物状況調査）を必ず実施してください。「リフォーム費用の予備費として20〜30%は上乗せして計画する」くらいの余裕が安全です。
失敗③：1つの金融機関に断られて諦めた
メインバンクの都市銀行に相談したところ「築古物件への融資はできません」と言われ、住宅ローンの利用自体を諦めてしまうパターンです。しかし、フラット35リノベ、地方銀行、信用金庫、空き家専用ローンなど、対応できる金融機関は他にもあります。空き家物件は「銀行選び」で結果が180度変わるため、最低でも3〜4つの金融機関を比較することをおすすめします。
【判断フロー】あなたの空き家購入に最適な資金調達は？
START：空き家バンクの物件を購入したい
↓
Q1. 物件価格＋リフォーム費用の合計額は？
→ 500万円以下 → Q2へ
→ 500万円超 → Q3へ
↓
Q2. 自己資金（貯蓄）はいくら用意できる？
→ 総額の半分以上 → 空き家専用ローン（無担保・500万円以内）＋自治体補助金で対応可能な可能性が高い
→ 総額の半分未満 → 住宅ローン（リフォーム一体型）を検討。Q3へ
↓
Q3. 物件は新耐震基準を満たしている？（1981年6月以降の建築確認）
→ YES → フラット35リノベ or 地方銀行のリフォーム一体型住宅ローンが有力候補。複数行に同時に事前審査を出す
→ NO → 耐震改修工事の費用をリフォーム計画に含めて、フラット35リノベに申し込む方法を検討。または地方銀行・信用金庫で個別相談
↓
Q4. 土地の評価額は借入希望額をカバーできそう？
→ YES → 通常の住宅ローンでも審査通過の可能性あり。複数の金融機関を比較して最も有利な条件を探す
→ NO → 自己資金を増やす or 借入額を減らす or 空き家専用ローンとの組み合わせを検討
よくある質問（FAQ）
Q. 0円物件は本当に住宅ローンの対象になりますか？
A. 物件価格が0円の場合、「住宅の購入資金」としての住宅ローンは原則として難しいです。ただし、リフォーム費用をメインとしたリフォームローンや、空き家専用ローンであれば対応できる場合があります。また、物件が有償（たとえ10万円でも）であれば、リフォーム一体型住宅ローンで「購入費＋リフォーム費」として借入申請ができる可能性があります。
Q. 空き家バンクの物件でも住宅ローン控除は受けられますか？
A. 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。主なポイントとして、床面積が50㎡以上（一部40㎡以上）、取得後6か月以内に居住を開始すること、1982年1月以降に建築された住宅であること（旧耐震の場合は耐震基準適合証明書が必要）などがあります。空き家バンクの築古物件は旧耐震であることが多いため、耐震改修を行って適合証明を取得するか、控除が適用されない前提で資金計画を立てるのが現実的です。
Q. 古民家を購入してリフォームしたいのですが、住宅ローンは組めますか？
A. 古民家の場合も基本的な考え方は同じで、担保評価・耐震性・建物の状態がカギになります。西日本シティ銀行の「NCBヴィンテージ住宅ローン」のように、古民家に特化した住宅ローン商品を提供する金融機関もあります。また、フラット35リノベで耐震改修＋リフォームを一体で借り入れる方法も選択肢です。いずれにしても、インスペクションの実施と複数の金融機関への相談を事前に行うことをおすすめします。
Q. 空き家の購入で使える補助金はありますか？
A. 自治体ごとに、空き家バンク登録物件の購入補助、リフォーム補助、移住支援金など多様な制度があります。補助額は自治体によって大きく異なり、リフォーム費用の上限50〜200万円程度の制度が多いです。国の制度としては、移住支援金（最大100万円＋子ども加算）があります。物件所在地の自治体の移住・定住支援窓口に確認するのが確実です。
Q. 空き家の購入で住宅ローンが通らなかった場合、他に方法はありますか？
A. 住宅ローンが通らない場合の選択肢として、空き家専用ローン（無担保・500万円以内が一般的）、不動産担保ローン（住宅ローンより金利は高いが審査基準が異なる）、リフォームローン（無担保で最大500〜1,000万円程度）、自己資金＋自治体補助金の組み合わせ、親族からの借入れなどが考えられます。また、「今すぐは住宅ローンが難しいが将来的にリフォームして担保価値を高めてから借り換える」という段階的なアプローチも一案です。
まとめ：空き家物件の住宅ローンは「銀行選び」で決まる
この記事のポイントを整理します。
① 空き家バンク物件でも住宅ローンは組める可能性がある
ただし、担保評価ゼロ・旧耐震・再建築不可など、通常の住宅にはないハードルがあります。
② 審査通過のカギは「土地の評価」「リフォーム一体型ローン」「耐震基準」の3つ
特にリフォーム後の価値で評価してもらえるフラット35リノベは、空き家購入の有力な選択肢です。
③ 担保評価が低い場合も対処法はある
リフォーム一体型ローン、自己資金の増額、空き家専用ローン、自治体補助金の組み合わせで乗り越えられるケースがあります。
④ 1行で断られても諦めない。空き家物件は金融機関によって対応が全く違う
都市銀行では門前払いでも、地方銀行・信用金庫・フラット35なら通る可能性があります。
⑤ 物件を決める前に資金調達の見通しを立てる
リフォーム費用を含めた総額を把握し、金融機関への事前相談を先に行うことで失敗を防げます。
空き家物件に対応できる金融機関を、まとめて比較する
空き家バンクの物件で住宅ローンを組むには、「どの金融機関なら対応してくれるか」を1行ずつ探すのが最も手間のかかる作業です。空き家物件への対応可否は金融機関ごとにまったく異なるため、複数の候補をまとめて比較できると効率的です。
モゲチェックでは、あなたの年収・物件情報・リフォーム計画をもとに、複数の金融機関の中から条件に合った借入先を無料で提案してもらえます。「この物件で融資が通る銀行はあるのか」という根本的な疑問に対して、まず選択肢を把握することが最初の一歩です。
無料・最短5分で登録
「この物件で借りられる銀行」を探すなら
モゲチェックなら、物件情報と年収を入力するだけで、あなたの条件に合った金融機関と金利を一括で比較。空き家・築古物件でも対応可能な借入先が見つかる可能性があります。
- フラット35を含む複数の金融機関を一括比較
- リフォーム一体型ローンの取り扱い有無も確認できる
- 住宅ローンのプロ（アドバイザー）に無料で相談可能
- Web完結・来店不要で全国対応
※本リンクはアフィリエイト広告（PR）を含みます。サービスの利用は無料です。
空き家のリフォーム・建て替えから相談したい方へ
空き家を購入してフルリノベーションや建て替えを検討している方は、住宅ローンの前に「どんな住宅会社に依頼すべきか」を整理しておくことも大切です。リフォーム費用の見積もりは住宅会社によって大きく異なり、それがローンの借入額にも直結するためです。
※本リンクはアフィリエイト広告（PR）を含みます。サービスの利用は無料です。
空き家購入は「安さ」が魅力ですが、資金調達のハードルを甘く見ると思わぬ苦労をします。まずは「自分の条件で融資してくれる金融機関があるのか」を把握するところから始めてみてください。
地方の物件や土地価格が安いエリアでの住宅購入については、以下の記事もあわせてご覧ください。
記事監修・執筆について
本記事は、住宅ローンアドバイザー資格を持つ編集部メンバーが、国土交通省・住宅金融支援機構の公開情報、および複数の金融機関の商品情報を基に執筆しています。制度情報・金利・ローン商品の内容は2026年4月時点の公開情報に基づいています。
サイト運営：マイホーム購入・住宅ローン審査ナビ（house-kurashi.com）
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の不動産取引・資金調達に対する助言ではありません。空き家の購入・リフォームに関する判断は、不動産会社・建築士・金融機関・税理士等の専門家にご相談ください。住宅ローンの審査基準・金利・条件は金融機関ごとに異なり、時期によって変更される場合があります。自治体の補助金制度も随時変更されるため、最新情報は各自治体の窓口でご確認ください。記事内のケーススタディは一般化した事例であり、特定の個人や取引を示すものではありません。本記事の内容に基づく判断により生じたいかなる損害についても、当サイトは責任を負いかねます。
