注文住宅の「総額」はいくら？意外と知らない「諸費用」の内訳と相場を徹底解説！

「夢のマイホーム、注文住宅で建てたい！」
情報収集を始めると、こんな魅力的な広告が目に入ってきませんか？

「憧れの注文住宅が、坪単価60万円から！」
「建物本体価格 2,500万円！ 自由設計の家」

「お、2,500万円なら、今の家のローンとあまり変わらないかも？」「坪単価60万なら、30坪で1,800万円？安い！」

…そう考えて、その広告の金額だけを信じてモデルハウスに行くのは、絶対にやめてください。

なぜなら、その価格は、あなたが実際に住める家を手に入れるための「総額」とは似ても似つかない金額だからです。

多くの人が、この「見せかけの価格」に惹かれて話を進め、契約直前に出てきた「総額見積もり」を見て愕然とします。
「え、なんで500万も800万も高いの！？」

このカラクリこそが、注文住宅で最も多くの人が失敗する「お金」の問題です。

結論から言えば、家を建てるためには「建物本体価格」の他に、総額の20～30%にも達する「付帯工事費」と「諸費用」が“必ず”かかります。

特に「諸費用」は、その多くを住宅ローンとは別に「現金（キャッシュ）」で用意しなければならない、家づくりの計画を根底から覆しかねない恐ろしい費用です。

この記事では、広告には決して載っていない「諸費用」の恐ろしい内訳とリアルな相場を、一覧表で徹底的に解説します。
そして、「総額」で絶対に失敗しないために、契約前にやるべき「たった一つの重要な対策」をご紹介します。

 

注文住宅の「総額」とは？ 3つの費用の内訳

まず、注文住宅を建てて住み始めるまでにかかる「総額」は、大きく分けて以下の3つの費用で構成されています。この「3層構造」を理解することが、予算オーバーを防ぐ第一歩です。

広告にデカデカと書かれている「建物本体価格 2,500万円！」というのは、このうちの「①」だけ。
つまり、残りの「②」と「③」にあたる数百万円が、見積もりで突然上乗せされるのです。

それぞれが何なのか、詳しく見ていきましょう。

 

① 建物本体工事費（総額の約70～80%）

これは、文字通り「建物そのもの（家の箱）」を建てるための費用です。

いわゆる「坪単価」で語られるのは、基本的にこの「①」の費用だけを指していることが多いです。この「坪単価」という言葉は非常にクセモノで、会社によって計算方法がバラバラ（付帯工事を含むか、延床面積で割るか施工面積で割るか等）なため、坪単価での比較は全くアテにならないと覚えておきましょう。

 

② 付帯工事費（総額の約10～20%）

これは、建てた「家の箱」に、人間が住める状態にするための「建物“以外”」の工事費です。

これらは生活に必須ですが、「建物本体」ではないため別料金扱いです。
「外構費を予算に入れておらず、駐車場が砂利のまま…」「地盤改良に150万円かかると言われ、いきなり予算オーバー…」といった失敗が多発するのが、この「付帯工事費」です。

 

③ 諸費用（総額の約5～10%）

そして、この記事のメインテーマが「諸費用」です。
これは、工事ではなく、家を建てて所有するために必要な「手続き」や「税金・保険」にかかる費用です。

最大の特徴は、これらの費用の多くが、住宅ローンに組み込めず「現金（キャッシュ）」で支払う必要があることです。

「頭金は用意したけど、諸費用分の現金を残していなかった！」と、契約直前に慌てる人が後を絶ちません。次の章で、この恐ろしい「諸費用」の内訳をすべて明らかにします。

 

【一覧表】これが注文住宅の「諸費用」だ！ 内訳とリアルな相場

 

では、具体的に「諸費用」とは何にいくらかかるのでしょうか？
ここでは、「土地1,500万円を購入し、建物3,500万円（本体3,000万＋付帯500万）の家を新築。住宅ローン4,500万円を組む」という、よくあるケースを例に、リアルな相場を見ていきましょう。

 

H3：1. 土地購入に関する諸費用（※土地から買う場合）

土地を買う「契約」の時点で、まず以下の費用（現金）が発生します。

【小計：約102万～137万円】
→ 土地を買うだけで、いきなり100万円以上の現金が必要になるのです。

 

H3：2. 建物建築に関する諸費用

次に、ハウスメーカーや工務店と「契約」し、家を建てる際の手続き費用です。

【小計：約53万～113万円】

 

H3：3. 住宅ローンに関する諸費用

ここが諸費用の中で最も複雑で、金融機関選びによって数十万円単位で差が出る最重要ポイントです。

【小計（定率型・保証料0円の場合）：約133万円】
【小計（定額型・保証料前払いの場合）：約132万円】
→ ローンを組む「手続き」だけで、130万円以上の費用（現金またはローン組み込み）がかかります。

 

H3：4. その他の諸費用（見落としがちな予備費）

上記以外にも、細々とした費用が発生します。これらを予算に入れておかないと、生活が苦しくなります。

【小計：約61万～193万円】

 

H3：【総まとめ】諸費用の合計相場はいくら？

さて、上記（1～4）の費用を合計してみましょう。

【土地購入 ＋ 建物新築 の場合】
土地関連（約102万）＋ 建物関連（約53万）＋ ローン関連（約133万）＋ その他（約61万）＝ 合計 約349万円！（※家具家電代除く）

【建て替え・土地あり の場合】
建物関連（約53万）＋ ローン関連（約133万）＋ その他（約61万）＝ 合計 約247万円！（※家具家電代除く）

いかがでしょうか。これが「建物本体価格」以外にかかる「諸費用」のリアルな数字です。

「土地1,500万＋建物3,500万＝5,000万円」の家を建てるのに、諸費用だけで約350万円（総額の約7%）がかかります。もし自己資金（貯金）が300万円しかなければ、頭金はゼロ、それどころか諸費用分すら足りない計算になります。

この「見えないコスト」の計画が甘いと、家づくりの計画はスタートラインで破綻するのです。

 

諸費用で失敗しないための「3つの鉄則」

諸費用の恐ろしさが分かったところで、ではどうすればこの「見えないコスト」で失敗しないのか？ そのための「3つの鉄則」をご紹介します。

 

鉄則1：「坪単価」「本体価格」の広告に絶対に惑わされない

もうお分かりですね。広告に載っている「坪単価」や「建物本体価格」は、家づくりの総額の7～8割でしかありません。

「坪単価60万円」という言葉で比較検討するのは今すぐやめてください。
見るべきは、「付帯工事費」と「諸費用」をすべて含んだ「総額」だけです。

 

鉄則2：「現金（自己資金）でいくら必要なのか」を最初に把握する

家づくりは「総額いくらか」と同時に「現金がいくら必要か」を把握することが重要です。

諸費用（税金、登記費用、ローン手数料など）は、原則として「現金払い」です。（※最近はこれらもローンに組み込める「オーバーローン」もありますが、その分借金額が増えます）

この計画が甘いと、契約直前に「現金が足りない！」となり、親に頭を下げたり、高金利の「諸費用ローン」やカードローンに手を出したりする羽目になります。

 

鉄則3：「総額（諸費用コミコミ）の見積もり」を“必ず”比較する

これが、諸費用で失敗しないための、唯一にして最強の対策です。

ハウスメーカーや工務店と話を進める際は、必ず「建物本体」「付帯工事」「諸費用」をすべて含んだ「資金計画書（総額見積もり）」を契約前に提示してもらってください。

そして、最も重要なのが、その「資金計画書」を“1社”だけでなく、“複数社”からもらうことです。

なぜなら、1社だけの見積もりでは、その「諸費用」の金額が適正なのか、計上から漏れている項目がないか、あなたには到底判断できないからです。

この巧妙な「安く見せるワナ」は、複数社の見積もりを並べて、項目を一つひとつ突き合わせる「比較」の作業をしなければ、絶対に見抜けません。

 

総額で失敗しないために「今すぐ」できること

「鉄則は分かった。でも、何社も回って、総額見積もりをもらうなんて面倒くさい…」
「そもそも、契約するかも分からないのに、そんな詳細な見積もりを出してくれるの？」

その通りです。だからこそ、多くの人がこの「比較」を怠り、「最初の1社」で契約して諸費用のワナにハマるのです。

しかし、今はその「最も面倒な作業」を、効率的に、しかも無料で行う方法があります。

 

STEP1：自宅で「総額見積もり（資金計画書）」のタタキ台を手に入れる

諸費用で失敗しないための第一歩は、「自分たちの希望だと、総額いくらになるのか」というリアルな相場観を知ることです。いきなり住宅展示場に行くのは、営業マンのプレッシャーを受けるだけなのでおすすめしません。

まずは、無料の家づくりプラン比較サイト「タウンライフ家づくり」を活用しましょう。

あなたは自宅にいながら、Webで「予算」「希望エリア」「こだわり」などを一度入力するだけ。
あとは待っていれば、複数の会社が「あなたの予算なら、この間取りで、諸費用コミコミで総額これくらいです」という具体的な提案を届けてくれます。

これこそが、あなたが欲しかった「比較のタタキ台」です。
各社の「資金計画書」を見比べれば、「A社は諸費用を多めに見積もっているな」「B社は付帯工事が安いけど、何が含まれていないんだろう？」という具体的な比較検討がスタートできます。

「総額」を知らずに家づくりを進めるのは、暗闇の中を走るようなもの。まずはこの無料サービスで「相場観」という光を手に入れましょう。

 

（利用は完全無料。最短3分で入力完了）

 

STEP2：専門家に「資金計画」を無料で診断してもらう

「タウンライフ」で複数の見積もりを手に入れたら、次のステップです。

「見積もりは集めたけど、結局どの会社の諸費用が正しいの？」
「そもそも、このローン手数料（定率型）って高くない？うちにはどっちが合ってるの？」

「諸費用」は税金やローンの専門知識が絡むため、素人では「比較」はできても「診断」は困難です。

そんな時は、特定のハウスメーカーに属さない、中立的な「お金のプロ」に無料で相談できるサービスを活用しましょう。

最も賢い使い方は、STEP1の「タウンライフ」で手に入れた複数の見積もりを、そのまま「家づくり相談所」のFPに見せることです。

「この資金計画書、見積もりから漏れている諸費用はありませんか？」
「このローン手数料、もっと安くする方法はありませんか？」

このように、中立なプロに「答え合わせ」をしてもらうことで、諸費用のワナを100%回避し、数百万円単位での損を防ぐことができます。

（相談は何度でも無料。オンライン相談もOK）

 

注文住宅の「諸費用」に関するQ&A

最後に、注文住宅の諸費用に関してよくある質問にお答えします。

 

 

 

 

まとめ：「総額」を知らずにハンコを押すのが一番の失敗

注文住宅の「総額」について、特に見落としがちな「諸費用」の内訳を徹底的に解説しました。

もう一度、重要な点を振り返ります。

この「知らなかった」では済まされない、数百万円のお金の失敗を回避する唯一の方法。
それは、「契約前に、諸費用コミコミの『総額見積もり（資金計画書）』を、『複数社』から手に入れて徹底的に比較する」ことです。

その最強の第一歩が、「タウンライフ家づくり」で、自宅にいながら複数の見積もりと間取りプランを手に入れること。
そして、その見積もりが本当に正しいのか、中立なプロ（家づくり相談所）に診断してもらうことです。

家づくりは、人生で最も高額な買い物です。
「なんとなく」で進めて「こんなはずじゃなかった」と後悔する前に、まずは無料サービスを活用して、あなたにとっての「リアルな総額」を知ることから始めましょう。