フラット35で通すかの判断基準｜属性別の可否と必要書類

民間の住宅ローンで難航したとき、「フラット35なら通るのでは？」という相談をよく受けます。

固定金利で返済比率（DTI）の扱いが明快、保証料が不要、団信が任意など、相性が合えば強い選択肢です。

一方で、物件の「適合証明」が取れないと前に進めないなど、独自のハードルもあります。

ここでは、フラット35で通すべきかの判断基準を、属性別の可否の目安・必要書類・進め方まで実務ベースでまとめました。

先に結論：フラット35が「相性良い人／向かない人」

相性が良い（選ぶべき）ケース

• 変動金利だと審査金利が高く見積もられてDTI超過になりやすい人（フラット35は原則、適用金利ベースで返済比率を判定）
• 自営業・フリーランスで、申告所得が安定しており書面で説明できる人
• 転職1年未満・非常勤など属性が弱めでも、現在年収と雇用実態で説明できる人（勤続年数の形式基準は緩め）
• 団信（死亡・高度障害の保険）に健康上の不安があり、加入任意の選択肢を確保したい人
• 中古×リフォーム一体で資金を一本化したい人（フラット35（リフォーム一体型））

向かない（通りづらい）ケース

• 適合証明が取れない物件（違反建築、再建築不可や43条但し書き道路など、実務上NGになる例が多い）
• 信用情報に重いキズ（長期延滞・異動・債務整理直後等）。DTIは満たせても信用情報で否決されます
• 面積や用途など技術基準に合致しない物件（戸建の延床・マンションの専有面積の下限、用途地域の制限等）

迷ったら「物件が適合するか」「返済比率が基準内か」「信用情報が致命的でないか」の3点を先に確認します。

判断チェック（10問）

当てはまるか○×で確認。×が多い場合は別ルート（民間の一部商品や時期調整）も検討を。

• 購入（建設）する住宅は自分または家族の居住用である
• 物件の面積基準を満たす（一般に戸建は70㎡以上、マンション等は30㎡以上が目安）
• 違反建築ではない（既存不適格は要個別確認）
• 中古の場合、適合証明に必要な検査・補修に同意できる
• 年間の総返済負担率（他の借入を含む）が基準内（年収400万円未満は30％、400万円以上は35％が目安）
• 長期延滞・異動情報・直近の債務整理がない
• 本人確認・収入証明など基本書類を揃えられる
• 団信は加入するか、健康上の理由があれば「加入しない」選択でも良い
• 借入額は「購入価額（工事費）」の範囲内（諸費用は原則対象外）
• スケジュールに余裕があり、適合証明の手配に協力できる

フラット35の基礎（審査の見方とよくある誤解）

• 返済比率（DTI）：他の借入を含めて、年収に対する年間返済額の比率を判定します。フラット35は原則、借入時の適用金利で試算します（変動のストレス金利のような上乗せをしない分、民間変動より通りやすいことがある）。
• 信用情報：CIC/JICC/KSCの開示情報は厳格に見られます。延滞・異動はDTIを満たしていても致命傷になり得ます。
• 物件の適合：技術基準に適合していることを第三者が確認し、「適合証明書」を発行します。ここで詰まると前に進みません。
• 頭金：購入価額に対する借入割合が90％を超えると、別区分（90％超）となり金利帯が上がるのが一般的。諸費用は原則対象外のため、自己資金はゼロ計画にしない方が安全です。
• 団信：機構団信は加入任意。加入しない場合は金利上乗せがなくなる代わりに、万一時の保障がなくなる点に注意。夫婦で収入合算する場合は、夫婦連生団信（デュエット）を選ぶかどうかも検討事項です。
• 年齢・期間：申込時年齢や完済時年齢に上限があり（親子リレーで拡張可）、返済期間は最長35年が一般的です。

属性別｜可否の目安と通すコツ

転職1年未満・試用期間

• 可否の目安：可（実務）。同業・年収増の転職なら説明が通りやすい。
• コツ：雇用契約書（年収・雇用形態・試用期間）、直近給与明細、転職理由（キャリアアップ）を整理。

派遣・契約社員・パート

• 可否の目安：可（更新実績・社会保険加入が鍵）。
• コツ：更新通知・勤怠・収入推移を提出。世帯収入で合算も検討。

自営業・フリーランス

• 可否の目安：可（申告所得ベース）。赤字年が続くと厳しい。
• コツ：確定申告書・青色申告決算書2〜3期分。売上の継続性を示す契約書や入金明細を添付。

育休・産休・時短

• 可否の目安：可（復職予定が明確なら）。
• コツ：復職予定証明、復職後の就業形態（時短の有無）、世帯の収入合算の設計。

シングル（単身・ひとり親）

• 可否の目安：可（DTIと安定性）。
• コツ：家計の固定費を抑え、DTIの余裕を確保。養育費・児童手当の扱いは金融機関に事前確認。

外国籍

• 可否の目安：可（在留資格・在留期間・就労実態で判断）。
• コツ：在留カード、就労/配偶者ビザ、在留期間の残存、永住予定、連帯保証の要否を早めに確認。

団信が不安（持病・通院歴あり）

• 可否の目安：可（団信は任意）。
• コツ：加入しない選択も可だが、万一の保障がなくなる点を理解。加入する場合は告知を正確に、健康診断等で補強。

物件別｜適合可否の目安と詰まりポイント

新築（建売・注文）

• 要件の目安：建築確認済・検査済、技術基準に適合し「適合証明」が取得できること。
• 詰まりやすい：未完成の工程管理、検査書類の不足、敷地・接道の法規問題。

中古戸建

• 要件の目安：劣化や耐震の観点で一定水準を満たす。必要に応じて補修実施後に適合証明。
• 詰まりやすい：再建築不可、違反増築、耐震性不足、設備の重大劣化。

中古マンション

• 要件の目安：専有面積の下限（30㎡目安）、管理状況、共用部の状態。適合証明が取得できること。
• 詰まりやすい：配管の重大劣化、管理不全、用途違反。

中古＋リフォーム一体

• 要件の目安：リフォーム工事の内容が基準に合致し、工事計画・見積・請負契約書等の書類が揃うこと。
• 詰まりやすい：工事内容が基準に届かない、工期・請負契約の不備、工事後の適合確認の段取りミス。

面積の下限（戸建70㎡以上／マンション30㎡以上）や用途・法規は、技術基準と適合証明の実務で判断されます。疑わしい場合は、購入申込の前に仲介・設計事務所・検査機関へ「フラット35の適合可否」を打診しましょう。

必要書類（人と物件で分けて準備）

申込者側の書類

• 本人確認（運転免許証、マイナンバーカード等）
• 健康保険証
• 住民票・印鑑証明（金融機関指定の発行日数内）
• 収入証明
  • 給与所得者：源泉徴収票、直近の給与明細（目安3か月）
  • 自営業・フリーランス：確定申告書・青色申告決算書（通常2〜3期分）、納税証明書
• 既存借入の残高証明・返済予定表（カードローン・自動車ローン・リボ等）
• 団信関連（加入する場合：告知書、健康診断結果等）

物件側の書類（新築）

• 売買契約書（建売）／工事請負契約書・見積書（注文）
• 建築確認済証・検査済証、配置図・平面図・立面図
• 長期優良住宅の認定通知書や住宅性能評価書（該当時）
• フラット35の適合証明書（設計・中間・竣工の検査に基づく。取得段取りは売主・工務店と事前調整）

物件側の書類（中古）

• 売買契約書・重要事項説明書
• 建築確認関係書類（ある場合）・図面・仕様書
• フラット35（中古）適合証明書（必要に応じて事前の検査・補修が前提）
• マンション：管理規約、長期修繕計画書、直近の総会資料（求められることあり）
• リフォーム一体型：工事請負契約書・見積・仕様書、完了後の適合確認段取り

申込〜実行の流れ（スケジュール目安）

1. 事前相談：DTI・信用情報・物件の適合見込みを確認（購入申込の前が理想）
2. 事前審査（仮審査）：収入・借入・物件概要で可否の目安
3. 適合証明の手配：新築は設計・中間・竣工で検査、中古は現況検査→必要補修→適合証明
4. 本申込：必要書類を一式提出、団信の扱いを確定
5. 承認・金銭消費貸借契約（本契約）：金利・融資条件確定、火災保険手配
6. 決済・実行：所有権移転・抵当権設定・資金実行

物件側の段取り（適合証明）で時間がかかることが多いので、早めの着手が肝心です。

よくある否決理由と回避策（フラット35編）

• 適合証明が取れない：事前に検査機関へ相談。中古は補修計画と見積を先に固める。
• DTI超過：自動車ローンの完済、カードローン枠の縮小、ボーナス返済に頼らない返済計画へ。
• 信用情報のキズ：延滞は解消しても記録は残る。時期を置く、頭金増額、借入額縮小でリトライ。
• 面積・法規NG：面積不足や違反増築は原則不可。別物件の選択が近道。
• 団信告知：加入する場合は正確に記載。加入しない選択のメリット・デメリットも事前に家族で合意。

フラット35S・リフォーム一体型の使いどころ

• フラット35S：省エネ性・耐震性等が高い住宅は、一定期間の金利引下げ対象。長く住む前提ならメリットが大きい。
• リフォーム一体型：中古購入と工事費を一本化。工事内容が基準に適合するよう、施工者と初期段階からすり合わせを。

費用面の注意（見落としやすい項目）

• 保証料は不要だが、事務手数料（定率/定額）は金融機関で異なる
• 繰上返済手数料は原則無料（最低金額や回数条件は要確認）
• 諸費用（登記・火災保険・税・仲介手数料等）は原則ローン対象外。自己資金を確保

無料サポートのご案内（通る組み方を具体化）

「フラット35で行くべきか」「民間に出し直すか」を、収入・借入・物件の三点から整理し、通過可能性の高い申込先3候補と必要書類リストを無料で提示します。適合証明の段取りや、中古×リフォーム一体の工程設計もサポートします。

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出典・参考（公式）

• 住宅金融支援機構（フラット35）公式（ご利用条件・技術基準・適合証明・団信）

本記事は一般的な情報提供です。具体の要件・金利・運用は時期や金融機関により異なります。最新の公式情報・商品概要説明書をご確認ください。

FAQ（よくある質問）

Q. フラット35は頭金ゼロでも借りられますか？
A. 購入価額に対して90％超の借入も取り扱いがあります（その場合の金利帯は上がるのが一般的）。ただし諸費用は原則対象外のため、完全ゼロ計画は現実的ではありません。

Q. 自営業でも通りますか？
A. 可能です。判定は申告所得ベース。2〜3期の確定申告書一式、納税証明、売上の継続性を示す資料を揃えましょう。

Q. 団信に加入しなくてもいいの？
A. 機構団信は任意です。加入しない場合は金利上乗せ等はありませんが、万一の保障がなくなります。家族とよく相談してください。

Q. 再建築不可の物件でもフラット35は使えますか？
A. 一般に難しいです。技術基準の適合証明が取得できない、または実務上取り扱われないケースが大半です。

Q. 収入合算はできますか？
A. 可能です（連帯債務・ペアローン等）。夫婦で合算する場合、夫婦連生団信（デュエット）の選択も検討しましょう。