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最終更新日：2026年9月2日（フラット35の2026年9月適用金利、主要銀行の変動金利水準を反映して更新しました）
本記事は公開時点・更新時点の情報に基づきます。金利は毎月見直され、金融機関ごとに異なります。
2026年9月のフラット35（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）の最頻金利は年3.46％となり、住宅金融支援機構と提携金融機関が公表する水準として過去最高を更新しました。「借入額が同じでも、金利が3％台だと月々いくらになるのか」「変動金利とはどのくらい差が出るのか」が気になっている方に向けて、3,000万・4,000万・5,000万円それぞれの返済額を試算し、変動金利と並べて比較します。
数字を見たうえで、自分がどちらのタイプに向いているのかを判断できるよう、判断フローとチェックリストも用意しました。
先に結論：3％台固定と1％台変動では、月々の返済額に大きな差が出る
2026年9月時点の代表的な金利水準（フラット35：年3.46％／変動金利：年1.2％前後）で、35年・元利均等返済・ボーナス返済なしとして試算すると、毎月返済額はおおよそ次のようになります。
- 3,000万円：フラット35で約11.9万円／変動金利で約8.7万円（差 約3.2万円）
- 4,000万円：フラット35で約15.9万円／変動金利で約11.7万円（差 約4.2万円）
- 5,000万円：フラット35で約19.9万円／変動金利で約14.6万円（差 約5.3万円）
ただし、変動金利は半年ごとに見直される仕組みで、将来の返済額が確定していない点が最大の違いです。金額の大きさだけで選ぶのではなく、「上がっても返し続けられるか」まで含めて考える必要があります。
以下、借入額ごとに具体的な数字を見ていきます。試算はいずれも返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしを前提とした概算で、実際の返済額は金融機関の計算方法・団信の上乗せ金利・手数料の組み込み方などによって変わります。
借入額別の返済額シミュレーション（フラット35 3.46％ vs 変動 1.2％）
変動金利は金融機関によって幅がありますが、2026年9月時点ではメガバンクで年1.25％前後、地方銀行でおおむね年1.23％前後、ネット銀行で年1.29％前後という水準が公表されています。ここでは分かりやすさのため変動を年1.2％と置いて比較します。
借入3,000万円の場合
| 項目 | フラット35（年3.46％） | 変動金利（年1.2％） |
|---|---|---|
| 毎月返済額 | 約118,900円 | 約87,500円 |
| 年間返済額 | 約142.7万円 | 約105.0万円 |
| 総返済額（35年） | 約4,993万円 | 約3,674万円 |
毎月の差は約3.1万円、35年間の総返済額では1,300万円ほどの差になります。ただし変動金利は将来の上昇分が反映されていない金額である点に注意してください。
借入4,000万円の場合
| 項目 | フラット35（年3.46％） | 変動金利（年1.2％） |
|---|---|---|
| 毎月返済額 | 約158,500円 | 約116,700円 |
| 年間返済額 | 約190.2万円 | 約140.0万円 |
| 総返済額（35年） | 約6,658万円 | 約4,900万円 |
毎月の差は約4.2万円。年間で約50万円、35年で1,700万円超の差が出る計算です。借入額が大きくなるほど金利差の影響が拡大することが分かります。
借入5,000万円の場合
| 項目 | フラット35（年3.46％） | 変動金利（年1.2％） |
|---|---|---|
| 毎月返済額 | 約198,200円 | 約145,800円 |
| 年間返済額 | 約237.8万円 | 約175.0万円 |
| 総返済額（35年） | 約8,323万円 | 約6,125万円 |
毎月の差は約5.3万円、総返済額では2,000万円を超える差になります。金額のインパクトが大きい分、「変動が今後どこまで上がり得るか」を必ずセットで考える必要があります。
上記はあくまで概算です。実際にはフラット35の団体信用生命保険（新機構団信）の保険料が金利に含まれるか別払いか、変動金利側の疾病保障付き団信の上乗せ金利（年0.1〜0.3％程度が加わるケースがある）など、条件によって返済額は変わります。正確な金額は各金融機関のシミュレーションで確認してください。フラット35の返済額は住宅金融支援機構（フラット35）の返済シミュレーションで試算できます。
なぜ今フラット35が3.46％まで上がっているのか
フラット35は全期間固定金利で、その金利は長期金利（新発10年国債利回りなど）の動きに連動します。2026年は物価上昇や賃上げの継続、財政拡張への警戒などを背景に長期金利が高い水準で推移しており、これを受けて固定金利型の住宅ローンが軒並み上昇しました。
共同通信などの報道でも、住宅金融支援機構が発表した2026年9月のフラット35（返済期間21年以上35年以下）の最低金利3.46％は過去最高水準と伝えられています。最新の適用金利はフラット35公式サイトの金利情報で毎月確認できます。
一方で変動金利は、2026年9月時点でおおむね年1.2％前後にとどまっています。固定と変動の金利差は年2.2％前後まで広がっており、この差は近年でも大きな水準です。「固定は安心だが割高」「変動は割安だがリスクあり」という構図が、以前より鮮明になっているのが今の特徴です。
損益分岐点で考える：変動が何回上がるとフラット35が有利になる？
金利差が年2.2％あるということは、単純計算では「変動金利が2.2％上昇し、それが返済期間を通じて続く」場合に、はじめて固定金利のほうが有利になるという見方ができます。政策金利の利上げが1回あたり0.25％刻みで進むとすれば、2.2 ÷ 0.25 ＝ 約9回分の利上げに相当します。
ここから読み取れる考え方の目安：
- 今後の利上げが緩やかで、変動金利の上昇が限定的だと考えるなら、変動金利の割安メリットが活きやすい。
- 利上げが想定より速く進み、変動が大きく上昇し続けると見るなら、固定で返済額を確定させる「保険」に価値が出る。
ただし、これは現時点の金利差をもとにした単純化した見方です。実際には利上げの時期・ペースは不確実で、変動金利が上がると同時に固定金利も動くため、借りるタイミングによって分岐点は変わります。将来の金利は誰にも断定できないことを前提に、「上がっても払えるか」で判断するのが現実的です。
判断フロー：あなたはフラット35と変動金利どちらが向いている？
STEP1 将来の返済額が変わることに強いストレスを感じますか？
→ 感じる場合はフラット35（固定）寄り。多少割高でも「毎月いくら」が一生変わらない安心を優先できる。
STEP2 収入は安定していて、今後の上昇も見込めますか？（会社員・公務員など）
→ 見込める場合は変動金利を許容しやすい。収入変動が大きい自営業・歩合中心なら固定寄り。
STEP3 金利が上がった局面で、繰上返済や借り換えに動ける貯蓄・資産の余力がありますか？
→ ある場合は変動のリスクを自分でコントロールしやすい。余力が薄いなら固定で確定させるほうが安心。
STEP4 変動を選ぶ場合、「金利が2〜3％台まで上がっても返済を続けられるか」を試算しましたか？
→ 試算して問題なければ変動、返済が苦しくなるなら借入額を見直すか固定を検討。
属性別に見る：同じ4,000万円でも判断は変わる
| タイプ | 状況の例 | 考え方の目安 |
|---|---|---|
| 共働き・安定収入 | 世帯年収700万円、会社員夫婦、貯蓄あり | 変動の割安メリットを活かしつつ、差額を貯蓄・運用に回す選択肢が取りやすい |
| 子育て世帯・単独収入 | 世帯年収500万円、教育費が今後増える | 返済額が読める固定の安心感が家計管理に効きやすい |
| 自営業・収入変動大 | 年による収入差が大きい | 返済額を確定できる固定が家計の予測を立てやすい。審査面でもフラット35が選択肢になりやすい |
| 40代後半以降・返済期間短め | 返済期間20〜25年で組む | 返済期間が短いほど金利差の総額影響は小さくなり、固定の割高感が薄れる |
このように、同じ借入額でも収入の安定度・家計の余力・返済期間によって最適解は変わります。属性に合った金利タイプかどうかを、数字と生活の両面で確認しておきましょう。
よくある失敗と回避策
失敗1：目先の月々の安さだけで変動金利を選び、上昇時に家計が回らなくなる
回避策：変動を検討するなら、金利が2〜3％台まで上がったケースの返済額を必ず試算し、その金額でも生活できる借入額に抑える。
失敗2：1社の金利だけを見て決めてしまう
回避策：変動金利は金融機関によって年0.1〜0.3％以上の差が出ることがある。フラット35も取扱金融機関ごとに事務手数料が異なる。複数を比較してから決める。
失敗3：団信の条件を金利だけで比較してしまう
回避策：疾病保障付き団信は上乗せ金利や保障範囲が銀行ごとに違う。表面金利が同じでも実質負担は変わるため、団信の中身までそろえて比較する。
決める前に整理しておきたいこと
固定と変動のどちらが自分に合うかは、公表金利の数字だけでは判断しきれません。団信の条件、事務手数料、将来の金利上昇への耐性、そして自分の属性で実際にどの金融機関が有利になるかは、複数社を並べて比較して初めて見えてきます。ここを自力だけで調べ切るのは手間がかかり、見落としも起きやすい部分です。
これから家を買う人向け｜自分に合う住宅ローンを比較する
モゲチェックは、あなたの年収や借入希望額などの条件をもとに、複数の金融機関の住宅ローンを比較できるサービスです。変動・固定それぞれで自分がどの銀行で有利になりそうかを、まとめて確認できます。
- これから住宅ローンを組む人・借入額や金利タイプで迷っている人向け
- 複数社の金利・団信条件をまとめて比較でき、1社ずつ調べる手間を減らせる
- 3％台固定と1％台変動、自分の条件でどちらが現実的かを数字で把握できる
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相談前チェックリスト
- 借入希望額と自己資金（頭金）の額を決めている
- 返済期間（35年 or それより短く）の希望がある
- 世帯年収と、無理なく払える月々の返済額の上限を把握している
- 変動を検討する場合、金利上昇時の返済額を試算した
- 希望する団信の保障範囲（がん・三大疾病など）を決めている
- 比較したい候補が1社だけになっていない
よくある質問
フラット35の3.46％は誰でも適用される金利ですか？
変動金利のほうが安いなら、固定を選ぶ意味はないのでは？
今後フラット35の金利は下がりますか？
シミュレーションの返済額と実際の金額がずれるのはなぜですか？
まとめ
2026年9月のフラット35は年3.46％と過去最高水準まで上昇し、年1.2％前後の変動金利との差が約2.2％まで広がっています。借入額が大きいほど毎月・総返済額の差は拡大し、5,000万円では総返済額で2,000万円以上の差が出る試算になりました。
ただし変動金利は将来の返済額が確定していないため、金額の安さだけで選ぶのは危険です。「上がっても払い続けられるか」「自分の収入・資産で金利上昇に対応できるか」を軸に、判断フローとチェックリストで自分の立ち位置を整理してみてください。そのうえで、団信や手数料まで含めて複数社を比較すると、自分の条件で本当に有利な選択肢が見えてきます。
著者・運営者情報
運営：マイホーム購入・住宅ローン審査ナビ 編集部
対応分野：住宅ローン審査・住宅購入・不動産売却・住み替え・家計見直し・住宅設備
本記事は、住宅金融支援機構（フラット35）および各金融機関が公表する金利情報などの公的・公式情報を参考に作成しています。金利・制度は毎月・随時変更されるため、最新情報は各公式サイトでご確認ください。記事内容は執筆時点での確認に基づいて作成し、制度・金利の更新があった場合は本文を見直す方針です。個別の借入判断については、金融機関・ファイナンシャルプランナーなど専門家へのご相談をおすすめします。
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品や借入・返済判断を保証・推奨するものではありません。住宅ローンの適用金利・審査結果は、金融機関・申込者の属性・信用情報・物件条件などによって異なります。掲載している返済額はいずれも概算であり、実際の金額は各金融機関の条件により変動します。税制・制度・金利は変更される可能性があります。最終的な判断は、金融機関・不動産会社・税理士・FPなど専門家にご確認のうえ、ご自身の責任で行ってください。
