
「住宅ローンの事前審査(仮審査)に、落ちた…」
不動産会社からその一報を受けた時、頭が真っ白になり、「もうマイホームの夢は終わりなのか」「何がいけなかったんだ」と、深い絶望感と不安に襲われているかもしれません。
しかし、結論から申し上げます。
事前審査に一度落ちたからといって、マイホームを諦める必要は全くありません。
重要なのは、落ちたショックを引きずることではなく、「なぜ審査に落ちたのか」という原因を冷静に分析し、正しい対策を講じて「再審査」に臨むことです。
金融機関は、事前審査に落ちた理由を絶対に教えてくれません。だからこそ、ご自身で原因を突き止める必要があります。
この記事では、住宅ローン審査の専門家として、事前審査に落ちた方々が直面する9つの主な原因から、再審査で通過するために今すぐ実行すべき5つの重要なポイント、そして「次」の申し込みで失敗しないための戦略まで、10000文字を超えるボリュームで徹底的に解説します。
「事前審査に落ちた」は絶望ではない。まずは冷静な状況把握を
事前審査(仮審査)と本審査の違いとは?
まず、今回落ちた「事前審査」がどういうものだったのかを理解しましょう。 住宅ローン審査は、通常2段階で行われます。
- 事前審査(仮審査)物件の売買契約を結ぶ前に、「この人に本当にお金を貸せるか」を短期間(1日〜1週間程度)で判断する審査です。主に申込者の「返済能力」が機械的(スコアリング)にチェックされます。(主な審査項目)年収、勤続年数、雇用形態、個人の信用情報、既存の借入状況(返済負担率)
- 本審査(正式審査)事前審査に通過した後、売買契約を結んでから行われる、より詳細で厳格な審査です(2〜3週間程度)。「返済能力」に加え、「物件の価値」や「健康状態」も精査されます。(主な審査項目)事前審査の項目+物件の担保評価、健康状態(団体信用生命保険の審査)、勤務先の詳細な事業内容など
今回あなたが落ちたのは、この「第一関門」である事前審査です。ここでは、まだ物件の担保評価(家の価値)は詳しく見られていない可能性が高く、原因はほぼ「あなた自身の属性」にあると考えられます。
審査基準は銀行ごとに全く違う!A銀行がダメでもB銀行で通る理由
知っておいてほしいのは、住宅ローンの審査基準は、金融機関ごとに全く異なるということです。
- メガバンク(三菱UFJ、三井住友など):安定性を重視し、公務員や大企業勤務に強い。
- ネット銀行(住信SBI、auじぶん銀行など):金利が低いが、勤続年数や信用情報をデータで厳しく見る傾向がある。
- 地方銀行:地元の中小企業勤務者に理解があるが、営業エリアが限定される。
- フラット35:雇用形態(自営業、契約社員)や勤続年数のハードルが低いが、信用情報には厳しい。
つまり、あなたの属性が「A銀行の基準には合わなかった」というだけで、「B銀行の基準なら十分通過できる」というケースは日常茶飯事です。 だからこそ、一度の失敗で諦めるのは早すぎます。
【警告】絶対にやってはいけないNG行動「申し込みブラック」
事前審査に落ちて焦るあまり、絶対にやってはいけない行動があります。
この状態を、俗に「申し込みブラック」と呼びます。
こうなると、本来なら審査に通るはずだった銀行からも「警戒」されてしまい、審査のハードルが不必要に上がってしまいます。
次の申し込みは、必ず「6ヶ月」の期間を空けるか、もしくは「原因を特定し、対策を講じた上で、勝算の高い1〜2行に絞る」必要があります。
なぜ事前審査に落ちたのか?9つの主な原因と特定方法
金融機関は審査落ちの理由を教えてくれません。だからこそ、自分で原因を徹底的に突き止める必要があります。以下の9つのどれかに当てはまっていないか、厳しくチェックしてください。
原因1:【最重要】個人の信用情報(CIC・JICC)の問題
事前審査落ちの原因として、最も多いのがこれです。いわゆる「ブラックリスト」状態、またはそれに近い状態です。
- 「異動」情報の記載:過去に長期延滞(61日以上または3ヶ月以上)、債務整理(自己破産・任意整理など)、代位弁済(保証会社による肩代わり)、強制解約などを行った記録です。これがあると審査通過は絶望的です。
- 度重なる支払遅延(Aマーク):クレジットカードやローンの支払日に遅れた(未入金)場合に「A」マークが記録されます。これが数個あるだけでも「返済への意識が低い人」とみなされ、審査に大きく影響します。
- 忘れていた延滞:自分では完済したつもりの奨学金や、機種変更前のスマートフォンの端末分割払いなどを、うっかり延滞していたケースも非常に多いです。
【特定方法と対処法】
今すぐ、ご自身の信用情報を開示請求してください。これは必須行動です。 「自分は大丈夫」と思っている人ほど、忘れていた延滞記録が見つかるものです。
【開示すべき信用情報機関(3機関すべて)】
- CIC(株式会社シー・アイ・シー):主にクレジットカード会社、信販会社、消費者金融が加盟。
- JICC(株式会社日本信用情報機構):主に消費者金融、信販会社が加盟。
- KSC(全国銀行個人信用情報センター):主に銀行、信用金庫が加盟。
(※各機関の公式サイトから、スマホやPCで1,000円程度で即時開示が可能です)
開示した情報に「異動」「Aマーク」「Pマーク(一部入金)」がないか、穴が開くほど確認してください。
原因2:他の借入(既存ローン)が多すぎる(返済負担率)
信用情報がクリーン(いわゆる「スーパーホワイト」※後述 以外)でも落ちた場合、次に疑うべきはこれです。
金融機関は「返済負担率(年収に占める年間総返済額の割合)」で審査します。この「総返済額」には、住宅ローン以外の全ての借入が含まれます。
- マイカーローン
- 教育ローン
- カードローン(リボ払い残高)
- フリーローン
- スマートフォンの端末分割払い
- 奨学金
実際には借りていなくても、「いつでも50万円借りられる枠」があるだけで、金融機関によっては「50万円の借金がある」とみなして審査(返済負担率の計算)に含める場合があります。
【特定方法と対処法】
信用情報(CIC/JICC)には、現在の借入残高も記載されています。ご自身の年収(額面)と、全ての借入の「年間返済額」を計算し、返済負担率を出してみましょう。
(例)年収400万円、カーローン月3万円(年間36万円)の場合、返済負担率はすでに9%です。 金融機関の審査上限が35%だとしても、住宅ローンに使える枠は残り26%(年間104万円)しかありません。
原因3:年収と借入希望額のバランス
原因2と関連しますが、他の借入が一切なくても、希望する物件価格(借入希望額)が年収に対して高すぎるケースです。
(例)年収400万円の人が、無謀にも5,000万円のフルローンを希望した場合など。
金融機関は、実際の金利(例:0.5%)ではなく、金利が上昇しても返済できるかを見るための「審査金利」(例:3%〜4%)で返済負担率を計算します。
あなたが「今の家賃と同じくらいだから返せる」と思っていても、銀行の「審査金利」で計算すると、簡単に返済負担率オーバーとなり、審査に落ちます。
原因4:勤続年数と雇用形態(安定性)
年収額(例:500万円)はクリアしていても、「安定性」に欠けると判断されたケースです。
- 勤続年数が短い:多くの金融機関が「勤続1年以上」、理想は「勤続3年以上」を基準にしています。転職直後(例:勤続6ヶ月)などは非常に不利です。
- 雇用形態:契約社員、派遣社員、嘱託社員、パート・アルバイトなどは、正社員に比べて審査が厳しくなります。
- 自営業者・フリーランス:安定性が低いと見なされがちです。最低でも「直近3期連続で黒字の確定申告(所得)」がないと、門前払いになる銀行も多いです。
原因5:健康状態(団体信用生命保険)
民間の住宅ローンは、「団体信用生命保険(団信)」への加入が必須です。 事前審査の段階で団信の告知(健康状態の申告)も同時に行う場合、持病や既往歴が原因で団信の審査に落ち、結果としてローン審査も否決となります。 (例)高血圧、糖尿病、うつ病・精神疾患の治療歴、がんの既往歴、肝機能障害など。
原因6:スーパーホワイト(信用情報が真っ白)
30代半ば〜40代以上で、過去に一度もクレジットカードやローンを使ったことがない人(=信用情報に履歴が全くない人)を「スーパーホワイト」と呼びます。
一見クリーンで良さそうですが、金融機関からは「なぜ今まで何も使ってこなかったのか?もしかして過去に自己破産などをして、情報が消えた(喪明け)状態なのでは?」と疑われ、審査に落ちることがあります。
原因7:年齢(完済時年齢・借入時年齢)
- 完済時年齢:多くの銀行が「80歳未満」を完済時年齢の上限としています。50歳で35年ローン(完済時85歳)を組もうとすると、期間を30年未満に短縮され、結果として月々の返済額が上がり、返済負担率オーバーで落ちます。
- 借入時年齢:50代後半〜60代など、定年退職までの期間が短いと、審査は非常に厳しくなります。
原因8:物件の担保評価(本審査で多い)
事前審査では少ないですが、中古物件などの場合、この段階で担保評価が低いと判断されることもあります。
(例)建築基準法に違反している(違法建築)、接道義務を果たしていない(再建築不可)、旧耐震基準の古い家、借地権付きなど。
金融機関は「万が一返済できなくなった時に、売却して回収できる価値」も見ています。借入希望額に対して物件価値が低すぎると判断されると、審査に落ちます。
原因9:申し込み内容の不備・虚偽申告
これは論外ですが、審査に通りたい一心で、年収を多めに申告したり、他の借入を隠して申し込んだりするケースです。
年収は源泉徴収票で、借入は信用情報で、勤務先は在籍確認で、全て裏付けを取られます。虚偽申告が発覚した時点で「信用できない人物」として即時否決されます。
【解決策】再審査で通過するために今すぐ実行すべき5つのポイント
事前審査に落ちた原因が特定できたら、いよいよ対策です。 「申し込みブラック」を避け、次のチャンスを確実にするために、以下の5つのポイントを実行してください。
ポイント1:【最重要】既存の借入を可能な限り整理・完済する
これが最も即効性があり、効果的な対策です。 原因が「返済負担率オーバー」や「他の借入の多さ」にある場合、これを解消しない限り、どの銀行に申し込んでも結果は同じです。
- カードローン・リボ払いの完済:金利も高く、最も心証が悪いです。親族に頭を下げてでも一時的に借りるなどして、何としても「完済」してください。残高ゼロが必須です。
- 使っていないキャッシング枠の解約:使っていなくても審査に影響する可能性のあるクレジットカードの「キャッシング枠」は、カード会社に連絡して「0円」に変更(解約)手続きをしてください。
- マイカーローンの完済:残高が多い場合は難しいかもしれませんが、もし自己資金(貯金)で完済できるなら、思い切って完済してしまうのがベストです。これが難しい場合は、次の「頭金を増やす」戦略に進みます。
- スマホ端末代の完済:分割払いが残っているなら、一括で支払って完済します。
ポイント2:頭金(自己資金)を増やし、借入希望額を減らす
原因が「借入希望額と年収のバランス」にある場合の王道な対策です。
例えば、年収400万円の人が3,000万円の物件(フルローン)で審査に落ちたとします。
ここで500万円の頭金を準備し、借入希望額を「2,500万円」に減らして再申請すればどうでしょうか?
金融機関から見れば「返済負担率が大幅に下がる」うえ、「500万円も計画的に貯蓄できる堅実な人」という二重のプラス評価となり、審査通過の可能性は劇的に上がります。
最低でも物件価格の10%、理想は20%の頭金を準備することを目指しましょう。
ポイント3:借入希望額(購入物件のランク)を根本から見直す
「頭金を今から貯める余裕はない」「他の借入もないのに落ちた」という場合。 それは、あなたの年収に対して、希望している物件が高すぎる可能性が非常に高いです。
不動産会社は高い物件を売りたがりますが、審査に落ちたという事実は、金融機関から「その物件はあなたの収入では不相応です」という客観的な警告を受けたと同義です。
(例)希望物件3,500万円 → 予算を見直し、2,800万円の物件を探し直す。
新築から中古へ、駅近から徒歩15分へ、都心から郊外へ。条件を見直し、借入額そのものを下げて再挑戦する。これは非常に堅実で有効な対策です。
ポイント4:属性を改善する(時間をかける)
原因が「勤続年数」や「雇用形態」にある場合、今すぐの対策は困難です。この場合は「待つ」ことが唯一の戦略となります。
- 勤続年数が原因の場合:今の職場で勤続1年(できれば3年)が経過するまで、申し込みを待つ。
- 雇用形態が原因の場合:正社員登用を目指すか、後述する【フラット35】を検討する。
- 自営業者の場合:節税対策(経費計上)を抑え、所得をしっかり出した確定申告を3期分揃えるまで待つ。
- スーパーホワイトの場合:信用情報を作る(クレヒス修行)。クリーンなクレジットカードを1枚作り、毎月少額(例:携帯電話代や光熱費)の決済に使い、絶対に遅れず支払い続ける。これを半年〜1年続けて「信用履歴」を作ってから再申し込みする。
ポイント5:信用情報がクリーンになるまで待つ
【特定方法】で信用情報を開示し、もし「異動」情報(ブラックリスト)が載っていた場合。
残念ながら、今あなたができる対策は何もありません。
小手先の対策(頭金を増やす、借入額を減らす)をしても、「異動」の二文字がある限り、審査の土俵にすら乗れません。
この情報が消えるまで(契約終了・完済から約5年〜7年)、ひたすら「待つ」しかありません。その期間、頭金を貯めることに専念しましょう。
【再審査の戦略】落ちた後こそ「どの銀行を選ぶか」が重要
原因を分析し、対策を講じたら、いよいよ再審査の申し込みです。 ここで闇雲に申し込んでは、再び「申し込みブラック」のリスクを負うだけ。次こそ通過するための「戦略」が必要です。
戦略1:落ちた銀行とは「審査基準が異なる」金融機関を選ぶ
一度落ちた銀行に、同じ内容(もしくは少し頭金を増やした程度)で再申し込みしても、通過する可能性は低いです。 前回申し込んだのがメガバンクなら、次はネット銀行や地方銀行を。民間ローンで落ちたなら、次は【フラット35】を検討します。
戦略2:【フラット35】を最優先で検討する
【フラット35が「落ちた後」に強い理由】
【フラット35】(住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン)は、民間ローンと審査の「視点」が全く異なります。
- 勤続年数・雇用形態のハードルが低い:自営業者、フリーランス、契約社員、派遣社員、転職直後(勤続1ヶ月)など、民間ローンが最も嫌う属性でも、年収(所得)基準さえクリアしていれば審査の土俵に乗れます。
- 団信加入が任意:健康上の理由(持病)で民間ローンの団信審査に落ちた人でも、団信不加入(※)でローンを組める唯一の選択肢です。(※別途、生命保険などで死亡保障を確保することを強く推奨します)
- 審査基準が明確:返済負担率の基準(年収400万未満は30%、400万以上は35%)が明確に公表されています。
ただし、フラット35も信用情報(異動)には非常に厳しいです。また、物件がフラット35の技術基準(耐震性など)を満たしている必要があります。 民間ローンで落ちた方の「再挑戦の場」として、最も有力な選択肢です。
戦略3:収入合算・ペアローンを検討する
もし配偶者(パートナー)にも安定した収入がある場合、「世帯年収」で審査を受ける方法です。
- 収入合算:あなたの年収400万円+配偶者の年収200万円=世帯年収600万円として審査され、借入可能額が大幅にアップします。
- ペアローン:夫婦それぞれがローンを組む方法です。
ただし、これは「諸刃の剣」です。借入額を増やせますが、離婚時やどちらかが退職した際に、返済リスクが2倍になることを覚悟する必要があります。
戦略4:【最重要】プロの診断を受け、無駄な申し込みを避ける
一度審査に落ち、対策を講じた後の「次の1社」は、絶対に失敗できません。 しかし、全国に数百ある金融機関の中から、「今の自分の属性(対策後)なら、どの銀行が一番通過しやすいのか?」を個人で見極めるのは不可能です。 そこで活用したいのが、プロの住宅ローン診断サービスです。
落ちた後こそ使いたい「モゲチェック」という選択肢
なぜ「審査に落ちた後」の利用に最適なのか?
- 「申し込みブラック」を回避できる最大のメリットです。闇雲に申し込むのではなく、AI診断で「通過可能性が高い」と判定された銀行に絞ってアプローチできるため、無駄な申し込み履歴(=審査落ち履歴)を信用情報に残さずに済みます。
- 自分では見つけられない銀行に出会える審査基準は銀行ごとに違います。「A銀行はダメだったけど、B銀行ならあなたの属性を歓迎します」というミスマッチを防ぎます。特に金利が安いネット銀行や、独自の基準を持つ地方銀行などを網羅的に比較できるのは強力です。
- 対策後の属性で再診断できる(例)「カードローンを完済した」「頭金を300万円追加した」という最新の状況で再診断すれば、前回よりも格段に良い条件の銀行が提案される可能性があります。
- すべて無料で利用できる診断から銀行の提案、仮審査の申し込みサポートまで、すべて無料で利用できます。一度落ちて不安な今だからこそ、使わない手はありません。

住宅ローン事前審査 Q&A
A. 非常に厳しいですが、ゼロではありません。
「A」マークは「お客様のご都合でお支払いがありませんでした(未入金)」という記録で、金融機関が最も嫌うマークの一つです。これが1つ2つ程度なら、事情(例:引き落とし口座の残高不足に気づかなかった)を説明し、現在は改善していることを示せば、考慮してくれる金融機関も稀にあります。
しかし、複数(3つ以上)や連続で「A」マークがある場合、返済意識が低いとみなされ、審査通過は極めて困難です。この記録が信用情報から消えるまで(約5年)待つのが賢明です。
A. 原因によりますが、原則として「契約終了(完済、解約、破産免責決定など)から5年〜7年」です。
・CIC、JICC:契約終了および完済から5年
・KSC(全銀協):自己破産・民事再生は官報に公告されてから7年(2022年11月以降は5年に短縮傾向あり)
注意すべきは、「延滞が始まった日から5年」ではなく、「その借金を完済(または債務整理が完了)してから5年」という点です。まだ完済していない場合、その情報はずっと残り続けます。
A. はい、リセットされます。
信用情報機関に登録される「申し込み履歴」の保存期間は6ヶ月間です。6ヶ月が経過すれば、その履歴は自動的に消去されます。
審査に落ちまくった後でも、6ヶ月間じっと我慢し、その間に頭金を貯めるなどの対策を講じていれば、7ヶ月目にはクリーンな状態で再審査に臨むことができます。
A. 慎重に判断してください。
その不動産会社が懇意にしている地方銀行や信用金庫の担当者に事情を説明し、うまく通してくれるケースも確かに存在します。
しかし、中には「審査が非常に甘い(=金利が法外に高い)ノンバンク系ローン」や「提携ローン」を(あなたに不利な条件と知りながら)勧めているだけの可能性もあります。
「どの金融機関の」「どの金利プランで」「なぜ通せると思うのか」を具体的に確認し、提示された条件(特に金利)が、相場(例:変動0.5%、固定1.8%)とかけ離れて高くないかを冷静にご自身で判断してください。
まとめ:落ちた原因の分析こそが、マイホームへの最短ルート
住宅ローンの事前審査に落ちたショックは、計り知れません。しかし、それは「あなたの家探しが終わり」という宣告ではありません。
むしろ、「今の計画(借入額、物件、銀行)では無理がありますよ」という重要な警告を、金融機関が(無料で)教えてくれたと考えるべきです。
【事前審査に落ちた後に取るべき行動ステップ】
- 【必須】信用情報(CIC・JICC・KSC)を3機関すべて開示する。
- 【原因分析】記事中の9つの原因(信用情報、既存借入、年収バランス、勤続年数など)のどれに該当するかを特定する。
- 【対策実行】借金を完済する、頭金を貯める、借入額(物件)を見直す、または属性が改善するまで「待つ」。
- 【戦略策定】闇雲に申し込まず、フラット35や、自分の属性に合う別の銀行を選ぶ。
- 【プロの活用】「モゲチェック」などの無料診断で、対策後の自分で「審査に通る可能性が高い銀行」に目星をつけてから申し込む。
落ちた原因から目をそらさず、一つひとつ潰していくこと。それこそが、「申し込みブラック」という最悪の事態を避け、マイホームの夢を実現させるための、最も確実で、最も早い近道です。