家を売ったらいくら残る？住宅ローン残債から手残りを無料シミュレーション

家を売るときに気になるのは、「いくらで売れそうか」だけではありません。

住宅ローンを返して、仲介手数料などの売却費用を払ったあと、実際にいくら手元に残りそうなのか。

住み替えや家計の見直しを考えるなら、この「手残り」を把握することが大切です。

そこで当サイトでは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」などの公的な成約データをもとに、中古マンションの参考相場と税引前の概算手残りを確認できるシミュレーターを用意しました。

現在は以下の地域の中古マンションに対応しています。

• 千葉市
• 市川市
• 船橋市
• 松戸市
• 柏市

住所・氏名などの個人情報を入力する必要はありません。

まずは「売ったらいくらくらい残りそうか」を確認してみてください。

※表示される金額は不動産会社による査定額や不動産鑑定評価ではありません。公的な成約事例を統計的に分析して算出した参考相場・参考価格レンジです。

このシミュレーターで分かること

このシミュレーターでは、入力した物件条件をもとに、主に次の内容を確認できます。

• 中古マンションの参考相場
• 参考価格レンジ
• データ参考度
• 住宅ローン残債
• 仲介手数料などの主な売却費用
• 税引前の概算手残り

単純に「3,000万円くらいで売れそう」と表示するだけではありません。

たとえば参考相場が3,000万円でも、住宅ローンが2,000万円残っていて、売却費用が100万円かかるのであれば、実際に自由に使えるお金は3,000万円ではありません。

家を売るかどうかを考えるときは、

売却価格 − 住宅ローン残債 − 売却費用

という視点で考えることが重要です。

「参考相場」と「不動産会社の査定額」は違います

このシミュレーターが表示するのは、あくまで参考相場です。

実際の不動産売却価格は、同じマンション・同じ広さでも、

• 階数
• 方角
• 日当たり
• 眺望
• 室内の状態
• リフォーム状況
• 管理状況
• 売却時点の需要
• 同じマンション内の売出状況

などによって変わります。

そのため、

「あなたのマンションは必ず○○万円で売れる」

というものではありません。

このシミュレーターは、

「今の条件なら、過去の成約データから見るとどの程度の価格帯が参考になりそうか」

を確認するためのものです。

まず公的データから大まかな価格感を把握し、その後、必要であれば不動産会社の査定と比較するという使い方がおすすめです。

もっと実際の売却価格に近い金額を知りたい場合

シミュレーターで参考相場を確認したあと、

「本当にこのくらいで売れるのか知りたい」

「自分の部屋の状態まで含めて見てもらいたい」

という場合は、不動産会社による査定が必要になります。

不動産会社によって査定額や得意な地域が異なることもあるため、1社だけで判断せず、複数社を比較してみる方法があります。

HOME4U不動産売却なら、物件情報を一度入力して複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

HOME4Uで実際の査定額を確認する

※上記リンクは広告を含みます。査定を依頼するかどうかは、シミュレーターの結果を確認してから判断してください。

家を売るときにはどんな費用がかかる？

マンションの売却価格が、そのまま手元に残るわけではありません。

代表的な費用として、まず考えておきたいのが仲介手数料です。

不動産会社へ仲介を依頼して売却が成立した場合、仲介手数料が発生します。

このほか、売買契約書にかかる印紙税や、状況によっては登記関連費用などが発生することがあります。

また、住宅ローンが残っている場合には、売却代金などを使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

そのため、

「いくらで売れるか」だけでなく「売ったあとにいくら残るか」

まで確認しておくことが重要です。

住宅ローンが残っていても家は売れる？

住宅ローンが残っているからといって、家を売れないわけではありません。

重要なのは、売却時に住宅ローンを完済できるかどうかです。

たとえば、

売却代金：3,500万円
住宅ローン残債：2,000万円
売却費用：150万円

であれば、単純計算では、

3,500万円 − 2,000万円 − 150万円 ＝ 約1,350万円

が税引前の概算手残りになります。

一方で、売却価格より住宅ローン残債などの方が多ければ、売却代金だけではローンを完済できない可能性があります。

だからこそ、売却を決める前に、

参考相場と住宅ローン残債を並べて確認する

ことに意味があります。

税金はシミュレーターに含まれている？

現在、このシミュレーターで表示しているのは税引前の概算手残りです。

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。

ただし、マイホームの売却では一定の要件を満たすことで、3,000万円の特別控除などを利用できる場合があります。

税額は、

• その家をいくらで取得したか
• 購入時・売却時の費用
• 所有期間
• 居住状況
• 特例を利用できるか

などによって大きく変わるため、このシミュレーターでは自動計算に含めていません。

最終的な税額については、税務署や税理士などへ確認してください。

どのようなデータから参考相場を出している？

当サイトでは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」で提供されている公的な不動産取引データを利用しています。

主に中古マンションの成約価格情報を参考にし、

• 市
• 地区
• 最寄駅
• 駅からの徒歩時間
• 専有面積
• 築年
• 間取り
• 建物構造
• 都市計画
• 取引時期

などの情報を使って統計的に参考価格を算出しています。

現在のモデルでは、千葉市・市川市・船橋市・松戸市・柏市の中古マンション成約データ16,332件を利用しています。

2021年〜2025年のデータをもとにモデルを作成し、モデル作成時には使っていない2026年第1四半期の成約データ953件を使って検証しています。

検証では、

• 誤差率中央値：約14.3%
• 実際の成約価格から±30%以内：約81.0%
• 50〜100㎡・築20年以内の高参考度ゾーンでは±20%以内：約87.1%

という結果でした。

ただし、これは個別物件の売却価格を保証するものではありません。

実際の物件価格には、階数・方角・室内状態・眺望など、データだけでは十分に反映できない要素があります。

そのため当サイトでは「査定額」ではなく、公的な成約事例を統計分析した参考相場・参考レンジとして表示しています。

こんな人に使ってほしいシミュレーターです

特に次のような人は、一度計算してみると売却判断を整理しやすくなります。

• 住宅ローンがまだ残っている
• 住み替えを検討している
• 家を売るかまだ決めていない
• 不動産会社へ査定を依頼する前に相場感を知りたい
• 売却後にいくら資金が残るのか知りたい
• 今の住宅ローン残債で売却できそうか確認したい

「とりあえず査定を申し込む」のではなく、まず自分で数字を確認してから次の行動を決めるために利用してください。

よくある質問

シミュレーターは無料ですか？

無料で利用できます。

住所や氏名、電話番号などを入力する必要もありません。

戸建てにも使えますか？

現在は対応していません。

対象は、千葉市・市川市・船橋市・松戸市・柏市の中古マンションです。

表示された価格で必ず売れますか？

いいえ。

表示されるのは過去の公的な成約データを統計分析した参考相場です。

実際の売却価格は、物件の状態や市況、不動産会社の販売活動などによって変わります。

マンション名を入力しなくても大丈夫ですか？

現在のシミュレーターは、市・地区・最寄駅・面積・築年などの条件から参考相場を算出します。

マンション名そのものから査定する仕組みではありません。

住宅ローン残債が売却価格より多かったらどうなりますか？

売却代金だけで住宅ローンを完済できない可能性があります。

不足分を自己資金で補えるか、住み替え方法をどうするかなど、個別に検討する必要があります。

まずはシミュレーターで参考相場と残債の関係を確認してください。

より正確な価格を知るにはどうすればいいですか？

物件固有の階数、方角、室内状態、眺望などまで考慮するには、不動産会社の査定が必要です。

参考相場を確認したうえで、売却を具体的に検討する段階になったら複数社の査定を比較するとよいでしょう。

まずは「売ったらいくら残るか」を確認してみてください

家の売却を考えるときに、最初から売るか売らないかを決める必要はありません。

まず、

今のマンションはいくらくらいが参考相場なのか。

そして、

住宅ローンと売却費用を差し引いたあと、いくらくらい残りそうなのか。

この2つを確認するところから始めてみてください。

※当ページには広告を含みます。
※シミュレーターの表示結果は査定額・鑑定評価・売却価格を保証するものではありません。
※税金は個別条件によって異なるため、シミュレーターでは税引前の概算手残りを表示しています。
※国土交通省「不動産情報ライブラリ」のデータを利用して独自に加工・分析したものであり、国土交通省が算出・保証した価格ではありません。