住宅ローン5年ルール・125％ルールとは？2025年最新版｜メリット・デメリット・落とし穴を徹底解説

住宅ローンの変動金利を選ぼうとしている方、あるいはすでに変動金利で借りている方にとって、「5年ルール」と「125％ルール」は必ず理解しておくべき重要な仕組みです。

しかし、多くの方がこれらのルールについて誤解しているのが現実です。「5年間は金利が上がらない」「返済額が急に増えることはない」と安心していませんか？実は、これらは大きな勘違いかもしれません。

2025年1月に日銀が追加利上げを実施し、今後も段階的な金利上昇が予想される中、5年ルール・125％ルールの正しい理解は、あなたの住宅ローン返済計画を左右する重要な要素となります。

本記事では、住宅ローンの専門家として15年以上の経験を持つ筆者が、5年ルール・125％ルールの仕組みからメリット・デメリット、そして多くの人が陥る落とし穴まで、2025年最新の情報を交えて徹底的に解説します。

5年ルール・125％ルールとは？基本の仕組みを理解する

5年ルールの基本的な仕組み

5年ルールとは、変動金利型住宅ローンにおいて、金利が変動しても5年間は毎月の返済額が変わらないという仕組みです。

多くの金融機関では、変動金利の見直しは半年ごと（通常は4月と10月）に行われますが、5年ルールが適用されている場合、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額は据え置かれます。

125％ルールの基本的な仕組み

125％ルールは、5年ごとの返済額見直し時に、新しい返済額がそれまでの返済額の125％（1.25倍）を超えないようにする仕組みです。

例えば、現在の毎月返済額が10万円の場合、5年後の見直し時には最大でも12.5万円までしか上がらないということです。

なぜこのようなルールが存在するのか？

これらのルールは、激変緩和措置として設けられています。金利が急上昇した場合でも、家計への急激な負担増を防ぎ、生活の安定を守るための仕組みです。

しかし、これらのルールには大きな落とし穴があることを、多くの人が理解していません。

9割の人が勘違い！5年ルールの本当の意味

❌ よくある誤解1：「5年間は金利が上がらない」

これは完全な誤解です。金利は半年ごとに見直されており、市場金利が上昇すれば、あなたの住宅ローン金利も上昇します。

5年ルールで変わらないのは「毎月の返済額」だけで、「金利」は変動しているのです。

❌ よくある誤解2：「5年間は利息が増えない」

これも大きな間違いです。金利が上昇すれば、その時点から利息の支払い額は増えています。

では、返済額が変わらないのに利息が増えるとどうなるのでしょうか？

具体例で理解する返済額の内訳変化

借入額3,000万円、当初金利0.5％、35年返済の場合：

状況	毎月返済額	利息部分	元金返済部分
当初（金利0.5％）	77,875円	12,500円	65,375円
2年後（金利1.5％に上昇）	77,875円（変わらず）	37,500円	40,375円

ご覧の通り、返済額は同じでも、元金返済が月2万5千円も減ってしまうのです。これが5年ルールの隠れた落とし穴です。

❌ よくある誤解3：「125％ルールがあれば安心」

125％ルールは確かに返済額の急激な上昇を抑えますが、支払い義務が消えるわけではありません。抑えられた分は、後から必ず支払う必要があります。

メリット・デメリットを完全比較

5年ルール・125％ルールのメリット

✅ メリット1：家計の急激な変化を防げる

最大のメリットは、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらないため、家計管理がしやすいことです。特に子育て世帯など、数年間は支出を増やせない家庭にとって、この猶予期間は貴重です。

✅ メリット2：返済計画の見直し時間を確保できる

5年という期間があれば、以下のような対策を講じることができます：

• 収入を増やす（昇進、転職、副業など）
• 支出を見直して貯蓄を増やす
• 繰り上げ返済の準備をする
• 固定金利への借り換えを検討する

✅ メリット3：一時的な金利上昇の影響を緩和

金利が一時的に急上昇しても、5年後までに落ち着けば、実際の返済額への影響は限定的になります。

5年ルール・125％ルールのデメリット

❌ デメリット1：元金の返済が遅れる

前述の通り、金利上昇時は利息の割合が増え、元金返済が遅れます。これにより、総返済額が増加します。

❌ デメリット2：未払利息が発生する可能性

金利が大幅に上昇すると、毎月の返済額では利息すら払いきれない「未払利息」が発生する可能性があります。

❌ デメリット3：返済終盤にしわ寄せが来る

5年ルール・125％ルールで先送りした分は、最終的には全額返済する必要があります。最悪の場合、返済期間の最後に多額の一括返済を求められる可能性もあります。

❌ デメリット4：問題の先送りで本質的な解決にならない

これらのルールは一時的な緩和措置であり、金利上昇による負担増という根本的な問題を解決するものではありません。

未払利息という落とし穴

未払利息とは何か？

未払利息とは、金利が大幅に上昇した結果、毎月の返済額が利息額を下回ってしまい、支払いきれなかった利息のことです。

未払利息が発生する金利水準

実際にシミュレーションしてみましょう。

【前提条件】

• 借入額：3,000万円
• 当初金利：0.5％
• 返済期間：35年
• 毎月返済額：77,875円

5年後の金利	本来の返済額	125％ルール適用後	未払利息の有無
2.0％	96,162円	97,343円（実際の上限）	なし
3.0％	115,455円	97,343円	なし（ギリギリ）
4.0％	134,904円	97,343円	発生する可能性あり
5.0％	154,481円	97,343円	確実に発生

未払利息が発生したらどうなる？

未払利息が発生した場合の取り扱いは金融機関によって異なりますが、一般的には：

1. 翌月以降に繰り越される：未払利息が累積していく
2. 返済期間が延長される：35年を超えて返済が続く
3. 最終返済時に一括請求：返済期間の最後にまとめて支払う

いずれにしても、最終的には全額支払う必要があります。

5年ルールがない銀行一覧【2025年版】

実は、すべての銀行が5年ルール・125％ルールを採用しているわけではありません。以下の銀行は、これらのルールを採用していません。

5年ルール・125％ルールがない主要銀行

銀行名	特徴	2025年8月変動金利
SBI新生銀行	元金返済を早く進められる	0.590％～
ソニー銀行	金利下降時の恩恵をすぐ受けられる	0.897％～
PayPay銀行	トップクラスの低金利	0.600％～
楽天銀行	金利変動に素早く対応	0.850％～

5年ルールがない銀行のメリット

✅ 金利下降時の恩恵をすぐに受けられる

金利が下がった場合、すぐに返済額が減少します。5年ルールがある銀行では、5年後まで高い返済額のままです。

✅ 元金が確実に減っていく

金利上昇時も、その都度返済額が調整されるため、元金の返済ペースが維持されます。

✅ 未払利息が発生しない

返済額が都度調整されるため、未払利息が発生することはありません。

5年ルールがない銀行のデメリット

❌ 金利上昇時にすぐ返済額が増える

半年ごとの金利見直しで、返済額がすぐに変動します。家計管理が難しくなる可能性があります。

❌ 返済額の変動幅に制限がない

125％ルールもないため、理論上は返済額が2倍、3倍になる可能性もあります（ただし、現実的には考えにくい）。

金利上昇シミュレーション

実際に金利が上昇した場合、返済額はどう変化するのか、具体的にシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション条件

• 借入額：4,000万円
• 当初金利：0.5％
• 返済期間：35年
• 返済方法：元利均等返済

5年ルールありの場合

経過年数	適用金利	毎月返済額	うち利息	うち元金
1～5年目	0.5％→2.0％	103,834円	16,667円→65,000円	87,167円→38,834円
6～10年目	2.0％	129,792円（125％）	約60,000円	約69,792円
11～15年目	2.0％	128,216円	約50,000円	約78,216円

注目すべきは、1～5年目の間に元金返済が月5万円近く減ってしまうことです。

5年ルールなしの場合

経過年数	適用金利	毎月返済額	うち利息	うち元金
1年目	0.5％	103,834円	16,667円	87,167円
2年目	2.0％に上昇	128,216円	65,000円	63,216円
3年目以降	2.0％	128,216円	徐々に減少	徐々に増加

返済額はすぐに増えますが、元金も着実に減っていきます。

総返済額の比較

35年間で金利が0.5％から2.0％に上昇した場合の総返済額：

• 5年ルールあり：約5,450万円
• 5年ルールなし：約5,380万円

5年ルールがない方が、総返済額は約70万円少なくなります。これは元金の返済が遅れないためです。

2025年の金利動向と対策

2025年の金利環境

2025年1月、日銀は追加利上げを実施し、政策金利は0.5％となりました。今後の見通しについて、最新の情報をまとめます。

日銀の今後の方針

• 2025年中にさらに0.25％程度の利上げの可能性
• 2026年末までに政策金利1％到達を目指す
• ただし、米国の景気動向次第で方針変更も

変動金利への影響

短期プライムレートは1.625％まで上昇し、各銀行の変動金利も0.1～0.2％程度上昇しています。

時期	予想される変動金利水準
2025年8月現在	0.3％～0.9％
2025年末	0.5％～1.1％
2026年末	1.0％～1.5％

今すぐできる3つの対策

対策1：返済額増加に備えた家計の見直し

5年ルールがある場合でも、5年後には確実に返済額が増えます。今のうちから以下の準備をしましょう：

• 現在の返済額の125％で生活できるか試算
• 無駄な支出の削減（サブスク、保険の見直しなど）
• 副業や資格取得による収入アップの検討

対策2：繰り上げ返済の準備

ただし、住宅ローン控除を受けている期間（10～13年）は、繰り上げ返済は慎重に。控除率と金利を比較して判断しましょう。

対策3：固定金利への借り換え検討

金利上昇が本格化する前に、固定金利への借り換えも選択肢です。2025年8月現在の10年固定金利は1.5％前後と、まだ比較的低水準です。

プロが教える賢い選び方

5年ルールありを選ぶべき人

• ✅ 子育て中で当面は支出を増やせない世帯
• ✅ 5年以内に収入アップが見込める人
• ✅ 家計管理を安定させたい人
• ✅ 精神的な安心感を重視する人

5年ルールなしを選ぶべき人

• ✅ 収入に余裕があり、返済額の変動に対応できる人
• ✅ 総返済額を最小限に抑えたい人
• ✅ 金利動向を常にチェックできる人
• ✅ 元金を確実に減らしていきたい人

元金均等返済という選択肢

実は、元金均等返済を選べば、5年ルール・125％ルールは適用されません。しかし、以下のメリットがあります：

• 元金が確実に減る
• 総返済額が少ない
• 返済が進むほど楽になる

ただし、当初の返済額が高いため、審査が厳しくなる点には注意が必要です。

よくある質問と回答

Q1. 5年ルールは全ての変動金利に適用されますか？

A. いいえ、適用されません。元利均等返済の変動金利のみが対象で、元金均等返済や、固定期間選択型の固定期間終了後の変動金利には適用されません。また、銀行によっては元利均等返済でも適用しない場合があります。

Q2. 125％ルールで返済額が抑えられた分はどうなりますか？

A. 免除されるわけではなく、後から必ず支払う必要があります。返済期間の延長や、最終返済時の一括支払いなどで清算することになります。

Q3. 未払利息が発生する可能性は本当にありますか？

A. 現在の低金利環境では可能性は低いですが、金利が4％を超えるような状況になれば、発生する可能性があります。バブル期には実際に多くの人が未払利息に苦しみました。

Q4. 5年ルールがない銀行は危険ですか？

A. 必ずしも危険ではありません。むしろ、金利変動に透明性があり、元金が確実に減るというメリットもあります。重要なのは、自分の収入や家計状況に合った選択をすることです。

Q5. 今から固定金利に変更すべきですか？

A. 一概には言えません。現在の変動金利と固定金利の差、今後の金利見通し、あなたの返済期間などを総合的に判断する必要があります。住宅ローン控除期間中は、変動金利の方が有利な場合が多いです。

Q6. 5年ルールの期間中に繰り上げ返済はできますか？

A. はい、可能です。繰り上げ返済により元金を減らせば、5年後の返済額見直し時の負担を軽減できます。ただし、住宅ローン控除期間中は慎重に判断しましょう。

Q7. 変動金利から固定金利への変更に手数料はかかりますか？

A. 多くの銀行では5,500円～11,000円程度の手数料がかかります。借り換えの場合は、さらに諸費用（借入額の2％程度）が必要になります。

まとめ：5年ルール・125％ルールと賢く付き合う方法

住宅ローンの5年ルール・125％ルールは、金利上昇時の激変緩和措置として重要な役割を果たしています。しかし、これらのルールは問題の先送りに過ぎず、最終的には全額返済する必要があることを忘れてはいけません。

押さえておくべき重要ポイント

2025年以降の対策として今すぐやるべきこと

1. 自分の住宅ローンの仕組みを確認
   • 5年ルール・125％ルールの有無
   • 現在の金利と返済額の内訳
   • 次回の返済額見直し時期
2. 金利上昇シミュレーション
   • 金利が1％、2％上昇した場合の返済額を計算
   • 家計への影響を事前に把握
3. 家計の見直しと準備
   • 無駄な支出の削減
   • 副収入の検討
   • 緊急予備資金の確保（生活費6ヶ月分以上）
4. 定期的な見直し
   • 年に2回は金利動向をチェック
   • 固定金利への切り替えタイミングを検討
   • 繰り上げ返済の計画

最後に：プロからのアドバイス

15年以上住宅ローンの相談に乗ってきた経験から言えることは、「5年ルール・125％ルールに頼りすぎてはいけない」ということです。

これらのルールは確かに急激な負担増を防ぐ安全装置ですが、金利上昇リスクそのものを無くすものではありません。むしろ、問題を見えにくくしてしまう側面もあります。

大切なのは、以下の3つです：

1. 正しい知識を持つこと（本記事で解説した内容を理解する）
2. 自分の状況を把握すること（返済額、金利、残高を常に確認）
3. 備えをすること（金利上昇に対応できる家計作り）

住宅ローンは多くの人にとって人生最大の借金です。35年という長期間、付き合っていく必要があります。5年ルール・125％ルールの仕組みを正しく理解し、賢く活用することで、安心して返済を続けていけるはずです。

もし不安や疑問があれば、金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーに相談することをお勧めします。あなたの状況に合った最適なアドバイスを受けることができるでしょう。

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• 住宅金融支援機構（フラット35相談）
• 全国銀行協会（住宅ローン相談）
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