共有持分の不動産でも即日融資？相続トラブル中でも資金調達できる唯一の方法

共有持分所有者の悩みランキング

1. 売却できない（82％）

   • 共有者全員の同意が必要
   • 一人でも反対すれば売却不可
   • 市場価値の1/3以下でしか売れない

2. 活用できない（75％）

   • 賃貸に出すにも全員同意が必要
   • リフォームも勝手にできない
   • 固定資産税だけ払い続ける

3. 融資が受けられない（93％）

   • 銀行は共有持分を担保として認めない
   • 「完全所有権にしてから」と門前払い

4. 相続でさらに複雑化（68％）

   • 代が変わるごとに共有者増加
   • 連絡先不明の共有者が発生

5. 精神的ストレス（89％）

   • 共有者との関係悪化
   • 解決の糸口が見えない

銀行が共有持分融資を避ける理由

1. 法的リスク

   • 他の共有者からのクレーム可能性
   • 競売時の換価が困難
   • 法的手続きの複雑さ

2. 評価の困難さ

   • 持分のみの市場価値算定が困難
   • 買い手が限定的で流動性が低い

3. 回収リスク

   • 万が一の際の処分が困難
   • 共有物分割請求の手間とコスト

結果：99％の金融機関が融資不可

Aさん（45歳・飲食店経営）の事例

【状況】

• 実家（評価額3,000万円）を3兄弟で相続
• 長男は売却希望、次男は維持希望で対立
• Aさん（三男）は事業資金500万円が必要

【解決】

• 持分1/3（評価額1,000万円）を担保に融資申込
• 他の兄弟への連絡・同意一切不要
• 融資額：500万円（金利5.8％）
• 申込から3日で融資実行

兄弟間のトラブルを避けながら資金調達成功

Bさん（72歳・年金生活）の事例

【背景】 祖父から相続した土地をいとこ4人で共有 自分の持分は1/4（評価額800万円相当） 老人ホーム入居一時金600万円が必要

【結果】 ・持分1/4のみで400万円融資獲得 ・年金から月5万円返済 ・他の共有者には一切連絡せず ・安心して老後生活をスタート

緊急の納税資金調達に成功

相続税納付期限まで残り1ヶ月 現金資産なし、不動産のみ相続 共有持分（評価額2,000万円）で納税資金1,000万円調達 延納利子税（年14.6％）より低金利（6.5％）で解決

共有持分の融資可能額シミュレーション

【基本計算式】 不動産全体の評価額 × 持分割合 × 融資率 = 融資可能額

【具体例】 評価額3,000万円の実家、持分1/3の場合 3,000万円 × 1/3 × 50％ = 500万円

【融資率の目安】 ・都心部マンション：50-60％ ・郊外戸建て：40-50％ ・地方不動産：30-40％ ・築古物件：30-40％

共有持分融資だからこそのメリット

1. 他の共有者の同意不要 トラブル回避しながら資金調達 プライバシー保護

2. スピード融資 権利関係の確認のみで審査可能 最短2日で融資実行

3. 売却より有利 持分売却は市場価格の30％程度 融資なら50％の資金調達可能

4. 将来の選択肢を残せる 完済後は元の状態に戻る 相続や売却の可能性を維持

5. 固定資産税の支払い原資確保 税金滞納リスクを回避

共有持分融資の必要書類

【絶対必要】 □ 本人確認書類（運転免許証等） □ 登記簿謄本（3ヶ月以内） □ 固定資産税納税通知書 □ 収入証明書

【あれば有利】 □ 不動産の図面 □ 共有者一覧表 □ 遺産分割協議書（相続の場合） □ 離婚協議書案（離婚の場合）

通常の融資より書類は少なめ

法的手続きによる解決

1. 協議による分割
2. 調停による分割
3. 裁判による分割

融資で得た資金を弁護士費用に充当 1-2年で解決を目指す

2023年4月施行の民法改正の影響

【改正のポイント】 ・共有物の管理行為が過半数で可能に ・所在不明共有者の持分取得制度創設 ・共有物分割請求の要件緩和

【共有持分所有者への影響】 ✓ 共有物の活用がしやすくなる ✓ 問題解決の選択肢が増える ✓ 持分の価値が上がる可能性

今が共有持分活用の好機

共有持分融資が最適な人

✓ 相続で共有名義になった不動産がある ✓ 離婚協議中で共有名義の不動産がある ✓ 他の共有者と連絡が取れない・関係が悪い ✓ 急ぎで資金が必要 ✓ 売却より融資で解決したい ✓ 将来の選択肢を残したい

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