「親が認知症になってから、実家を売って施設の入居費用に充てたい」と考えたとき、多くの家族がまず戸惑うのは、名義人である親の判断能力がすでに低下している場合、家族であっても代わりに売買契約を結ぶことができないという点です。介護費用や施設入居費は待ってくれませんが、不動産の売却には法律上のルールがあり、進め方を誤ると契約自体が無効になったり、余計な時間がかかったりすることがあります。この記事では、認知症の親名義の家を売却する際の3つのルート(本人による売却・成年後見制度・家族信託)を整理し、どの状況でどのルートを検討すべきかを判断できるようにまとめます。
先に押さえておきたい結論
不動産の売買契約は「意思能力」があることを前提とした法律行為です。親に意思能力がまだ残っている軽度の段階であれば、本人が売主として契約する売却が可能な場合があります。すでに意思能力が失われていると判断される段階になると、家族が代わりに契約することはできず、成年後見制度を利用して家庭裁判所の許可を得たうえで売却する必要があります。家族信託は、意思能力があるうちに「将来認知症になっても子が不動産を管理・処分できる」ようにしておく事前対策であり、すでに認知症が進んだ後から新たに契約することは基本的にできません。
なぜ「家族だから」では売却できないのか
持ち家の名義人が親であっても、子どもが代理人として自動的に売却できるわけではありません。不動産の売買は法律行為であり、契約の内容や結果を理解できる状態(意思能力)があることが前提になっています。認知症などによって意思能力が失われていると判断された場合、本人が署名・押印していても契約は無効とされる可能性があります。実際に、認知症の高齢者が結んだ不動産売買契約について、契約時点で意思能力がなかったとして契約の効力が争われた事例も報告されています。
不動産会社や買主側も、この点を重く見ています。名義人が高齢で認知症の疑いがある場合、仲介会社から診断書の提出や本人との面談を求められることが多く、契約が成立しても後から無効を主張されるリスクがあるため、慎重な対応が取られる傾向にあります。まずは「今、親にどの程度の意思能力が残っているか」を医師の診断などで確認することが、どのルートを選ぶかの出発点になります。
売却の3ルートと向いている状況
ルート1:本人が売主として契約する(軽度・意思能力あり)
認知症の診断を受けていても、契約の内容や意味を理解し、自分の意思で判断できる段階であれば、本人が売主として契約すること自体は可能です。ただし、不動産会社によっては医師の診断書の提示を求めたり、契約時に家族の同席を条件としたりすることがあります。判断能力の程度は日によって変動することもあるため、契約や重要事項説明のタイミングで本人の状態を確認できるようにしておくことが望まれます。将来的にトラブルにならないよう、契約前に主治医から「契約内容を理解し判断できる状態である」旨のコメントをもらっておくと、後々の争いを避けやすくなります。
ルート2:成年後見制度を利用する(意思能力が失われている場合)
本人の意思能力がすでに失われていると判断される場合、家族が代わりに売却するには、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要があります。成年後見人が選任されても、対象の不動産が本人の「居住用不動産」にあたる場合は、家庭裁判所の許可(居住用不動産処分許可)を別途得なければ売却できません。この許可は、後見人が勝手に本人の生活の基盤である住まいを処分してしまうことを防ぐための仕組みで、裁判所が公表している手続き案内でも、処分の目的や必要性が審査されることが説明されています。
後見開始の申立てから審判までは、家庭裁判所や事案の内容によって差がありますが、一般的に2〜4か月程度の期間を要するとされています。さらに居住用不動産の処分許可には追加の審査が入るため、売却の意思決定から実際の売買契約まで数か月単位の時間がかかる前提で計画を立てる必要があります。制度の詳細や申立ての流れは、法務省の成年後見制度Q&Aや厚生労働省「成年後見はやわかり」で確認できます。
ルート3:家族信託(事前対策・すでに発症している場合は原則利用できない)
家族信託は、親が意思能力を保っているうちに「将来認知症になっても、子が不動産の管理や売却を代わりに行えるようにしておく」ための契約です。すでに親に認知症の診断が出ていて意思能力が失われていると判断される段階になってからは、新たに家族信託契約を結ぶことは基本的にできません。つまり、家族信託は「今からできる対策」ではなく「発症前に検討しておくべき対策」という位置づけになります。もし親がまだ軽度で判断能力に問題がない、あるいは配偶者や他の家族が将来に備えたいという場合は、司法書士や弁護士に相談し、家族信託を含めた事前対策を検討する価値があります。
誤解しやすいポイント
「軽度の認知症だから大丈夫」「本人が署名すれば有効」と考えるのは早計です。意思能力の有無は診断名だけで機械的に決まるものではなく、契約時点での本人の理解力や判断力が個別に問われます。同じ「認知症」の診断であっても、進行度や日によって状態が異なるため、不動産会社や買主側が慎重になるのは自然な対応です。判断に迷う場合は、売却を進める前に主治医や司法書士など専門家に確認することが、後々のトラブルを避ける近道になります。
状況別の選択肢マップ
親の状態と目的によって、検討すべきルートは変わります。以下のフローで、今の状況がどこに当てはまるかを確認してみてください。
Step1 親に医師の診断を受けてもらい、契約の内容を理解し判断できる状態か確認する
Step2 意思能力が「ある」と判断される → 本人を売主として不動産会社に相談し、家族同席で契約を進める
Step3 意思能力が「ない・不明」と判断される → 家庭裁判所に成年後見開始を申立て、後見人選任後に居住用不動産処分許可を申請する
Step4 まだ発症前・軽度で将来に備えたい → 家族信託や任意後見契約など、事前対策を司法書士・弁護士に相談する
Step5 どのルートでも、売却で得られる金額の見込みを早めに把握し、介護費用計画と照らし合わせる
3ルートの比較と費用・期間の目安
それぞれのルートでかかる期間や費用感、向いている状況を整理すると、判断の助けになります。専門家への依頼費用は事務所や地域、資産規模によって差があるため、あくまで目安として捉えてください。
| ルート | 前提条件 | 期間の目安 | 費用の目安 | 向いている状況 |
|---|---|---|---|---|
| 本人売却 | 本人に意思能力がある | 通常の売却と同程度(数週間〜数か月) | 仲介手数料など通常の売却費用のみ | 軽度で契約内容を理解・判断できる |
| 成年後見制度 | 意思能力が失われている | 後見人選任に2〜4か月程度+処分許可の審査期間 | 申立て費用数万円+専門家が後見人になる場合は月額報酬(事務所により異なる) | すでに認知症が進行し、家族が代理できない |
| 家族信託 | 本人が発症前・意思能力がある段階での契約 | 契約設計・公証手続きで1〜2か月程度 | 司法書士・弁護士への設計費用(事務所により大きく異なる) | 将来の認知症に備えて事前に準備したい |
介護費用をつくるための総住居コストの整理
実家を売却する目的が介護費用の確保である場合、売却額だけでなく、売却までの生活費・施設費用・維持費を含めた総コストで考える必要があります。例えば、親が特別養護老人ホームや有料老人ホームに入所する場合、施設によって入居金や月額利用料の水準は大きく異なり、月額十数万円から数十万円程度かかるケースもあります。売却手続きに数か月かかる間も、空き家の固定資産税や管理費、施設利用料の支払いは続くため、「売却が完了するまでの資金をどう確保するか」も同時に検討しておくことが望まれます。介護費用と住まいの費用をどう組み立てるかについては、親の介護費用と住宅ローンの関係を整理した記事も参考にしてください。
よくある失敗例
- 本人の意思能力について診断を受けずに契約を進め、後から不動産会社に契約を断られる
- 成年後見の申立てをしてから、居住用不動産処分許可が別途必要なことを知り、想定より時間がかかる
- 複数の兄弟姉妹の間で、売却の必要性や後見人の選任について合意が取れておらず、手続きが停滞する
- 認知症発症後に家族信託を検討し始め、契約を結べないことが分かってから成年後見に切り替える
ケースで考える判断の分かれ方
ケースA:軽度の物忘れ程度で、施設入所を前向きに検討している場合
主治医から契約内容を理解できる状態と診断され、本人と長男が同席して不動産会社と面談。契約時も本人の意向を確認しながら進め、通常の売却と近い期間で契約に至った。
ケースB:中等度の認知症で、日によって判断力が変動する場合
不動産会社から医師の診断書提出を求められ、契約の可否を判断しづらい状態と分かった。家族で相談し、成年後見制度の利用に切り替え、後見人選任後に居住用不動産処分許可を申請する方針とした。
売却を進める前に整理しておきたいチェックリスト
□ 親の現在の意思能力について、主治医の診断や意見を確認したか
□ きょうだいなど関係者の間で、売却の必要性や方針について話し合っているか
□ 成年後見が必要な場合、申立てから許可までにかかる期間を踏まえて資金計画を立てているか
□ 空き家になった場合の固定資産税・管理費・施設利用料など、売却完了までの費用を把握しているか
□ 家の売却でどの程度の資金が確保できそうか、おおよその相場感を把握しているか
売却でどの程度の資金が確保できるかが分からないままでは、成年後見の手続きを進めるべきか、他の資金調達方法を検討すべきかの判断もつきにくくなります。複数の不動産会社から査定を取っておくと、後見人選任後に処分許可を申請する際の資料としても役立ちます。
無料・複数社の査定を一括で依頼できる
実家の売却額を把握してから、次の手続きを判断する
成年後見の手続きを進めるべきか、家族信託などの事前対策を検討すべきかは、実家の売却でどの程度の資金が確保できるかによっても変わってきます。査定額を把握しておくことで、家庭裁判所への申立てや家族間の話し合いも具体的な数字をもとに進めやすくなります。
- 複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる
- 売却相場を把握したうえで、後見制度の申立て内容を具体的に準備できる
- 査定だけの利用も可能で、契約を急かされることはない
※本サービスの利用には条件があり、査定内容は不動産会社によって異なります。プロモーションを含みます。
売却と並行して、介護費用の全体像も整理しておく
実家の売却は一度で終わる話ですが、介護費用は施設入所後も長期間続く支出です。売却で得られる資金と、親の年金・預貯金・今後の医療費や介護費を合わせて、どのくらいの期間、どの程度の費用でやりくりできるのかを整理しておくと、後見人や家族の間で方針を決めやすくなります。家計や資金計画の整理が難しいと感じる場合は、ファイナンシャルプランナーに相談することで、住まいの資金と介護費用を合わせた見通しを立てやすくなります。
無料相談介護と住まいの資金計画を、お金の専門家であるファイナンシャルプランナーと一緒に整理したい方は、下記から相談を申し込めます。
※プロモーションを含みます。相談内容によっては対応できない場合があります。
専門家からのひとこと
成年後見制度は、本人の生活と財産を守るための制度であり、家族の都合だけで手続きを早められるものではありません。居住用不動産処分許可の審査では「本当にその処分が本人の利益になるか」が見られるため、施設入所費用に充てる目的であることや、他に資金がないことなどを具体的に説明できるよう準備しておくと、手続きがスムーズに進みやすくなります。個別の状況によって必要な手続きは異なるため、司法書士や弁護士など専門家への相談を早めに検討することをおすすめします。
よくある質問
親が認知症でも、本人が「売る」と言っているなら契約できますか
成年後見人には家族がなれますか、それとも専門家しかなれませんか
きょうだいの一人が売却に反対している場合、それでも進められますか
家族信託の契約中に、本人が認知症になったらどうなりますか
成年後見の手続き中に、施設の入所費用の支払いが先に必要になったらどうすればいいですか
まとめ
認知症の親名義の家を売却できるかどうかは、契約時点で本人にどの程度の意思能力が残っているかによって分かれます。軽度で判断能力が保たれていれば本人による売却が検討でき、意思能力が失われている場合は成年後見制度を利用し、家庭裁判所の許可を得たうえで手続きを進める必要があります。家族信託は発症前の事前対策であり、すでに認知症が進んだ後から新たに契約することは基本的にできません。介護費用の確保が目的であれば、売却の見込み額を早めに把握し、手続きにかかる期間も含めた資金計画を立てておくことが、家族の負担を減らす一歩になります。
