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最終更新日：2026年4月12日
住宅ローンの残債がある状態で住み替えを検討すると、必ず出てくるのが「住み替えローン」と「ダブルローン」という2つの選択肢です。
名前は似ているものの、仕組みはまったく異なります。選択を誤ると、数百万円単位の利息差が生じたり、売却が間に合わず資金ショートに陥ったりするケースも珍しくありません。
この記事では、住み替えローンとダブルローンの仕組み・メリット・デメリットをわかりやすく整理したうえで、「自分にはどちらが合っているか」を判断できるフローチャートやケース別のシミュレーション、よくある失敗例まで解説します。残債ありの住み替えで後悔しないために、ぜひ最後までご覧ください。
【結論】住み替えローンとダブルローンは「ローンの本数」と「返済構造」が根本的に違う
最初に、もっとも大切なポイントをお伝えします。住み替えローンとダブルローンの最大の違いは、ローンが「1本」か「2本」かという点です。
住み替えローンは、旧居の住宅ローン残債と新居の購入資金を1本のローンにまとめる仕組みです。旧居の売却と新居の購入を同日に決済し、残債を新しいローンに組み込む形になります。
一方、ダブルローンは、旧居のローンを残したまま新居のローンを新たに組み、2本の住宅ローンを同時に返済していく状態を指します。旧居が売れるまでの間は二重返済が続きます。
ひと言で整理すると
住み替えローン＝残債を含めて「1本にまとめる」方法
ダブルローン＝2本を「並行して返す」方法
この違いが、審査基準・返済負担・住宅ローン控除・売却スケジュールなどすべてに影響します。
住み替えローンの仕組みと特徴
住み替えローンとは何か
住み替えローンとは、現在の住宅を売却しても住宅ローンの残債を完済できない場合に、残債分と新居の購入資金をまとめて借り入れられるローン商品です。「買い替えローン」と呼ばれることもあります。
通常、住宅ローンが残っている家を売却するには、売却代金と自己資金で残債を完済し、抵当権を抹消する必要があります。しかし、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、差額を自腹で埋めなければ売却自体ができません。
住み替えローンを使えば、このオーバーローン分を新居のローンに上乗せして借り入れることができるため、自己資金が少なくても住み替えを実行できます。
住み替えローンの利用条件
住み替えローンは通常の住宅ローンと比べて審査が厳しくなる傾向があります。主な理由は、物件の担保評価額を超えた金額を貸し出すことになるためです。金融機関にとっては貸し倒れリスクが高い商品であり、その分、借り手の返済能力を厳しく見ます。
主な利用条件は金融機関によって異なりますが、一般的に求められる内容としては、年齢が満18歳以上で完済時80歳未満であること、安定した収入があること（年収基準を設ける銀行では前年税込年収500万円以上などの条件がある場合もあります）、旧居の住宅ローンに直近6ヶ月以上の滞納がないこと、団体信用生命保険に加入できること、旧居の売却と新居の購入を同日に決済できること、などが挙げられます。
「同日決済」がハードルになることも
住み替えローンは原則として、旧居の売却決済日と新居の購入決済日を同日に合わせる必要があります。つまり売却と購入のスケジュール調整がうまくいかないと、そもそもこの商品を使えません。不動産会社と早い段階で段取りを共有しておくことが重要です。
住み替えローンのメリットとデメリット
住み替えローンの最大のメリットは、オーバーローン状態でも住み替えが実現できる点です。残債を新居のローンに組み込めるため、手元資金が少ない方でも住み替えの道が開けます。また、ローンは1本にまとまるため、返済管理がシンプルで、二重返済の期間が発生しません。
一方で、注意すべきデメリットもあります。まず、金利が通常の住宅ローンより高めに設定されていることが多く、2026年2月時点のイエウールの調査によると2〜4％程度が目安とされています。通常の住宅ローンの基準金利と比較すると、総支払額の差はかなり大きくなり得ます。さらに、新居の価格に残債が上乗せされることで借入総額が膨らみ、返済負担率が高くなる点にも注意が必要です。加えて、取り扱い金融機関が限られているため、選択肢が狭まりやすいという側面もあります。
ダブルローンの仕組みと特徴
ダブルローンとは何か
ダブルローンとは、旧居の住宅ローンを返済しながら、新居用に2本目の住宅ローンを組む状態のことです。ローンが2本並行して存在するため「ダブルローン（二重ローン）」と呼ばれます。
住み替えローンとの最大の違いは、旧居のローンをそのまま残した状態で新居のローンを追加する点です。旧居を売却して完済するまでの間、毎月2本分のローン返済が必要になります。
ダブルローンの利用条件
ダブルローンを組むためには、まず1本目の住宅ローンを借りている金融機関から了承を得る必要があります。住宅ローンには「契約者本人が居住すること」という条件が付いているのが一般的で、新居に引っ越してしまうと契約違反になる可能性があるためです。
そのうえで、2本目のローンの審査では、旧居と新居の合計返済額が返済負担率の基準以内に収まるかが厳しくチェックされます。フラット35の基準では、年収400万円未満の場合は返済負担率30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下が目安です。民間金融機関でも同様に30〜35％を上限とするケースが多く見られます。
つまり、ダブルローンを組むためには、2本分の返済額を合算しても余裕がある年収が求められます。
ダブルローンのメリットとデメリット
ダブルローンのメリットは、売却を待たずに新居を購入できるため、「買い先行」で住み替えを進められることです。気に入った物件を逃さずに購入でき、仮住まいの費用や二度の引っ越し費用が不要になります。また、先に引っ越しを済ませてから旧居を空き家の状態で売りに出せるため、内覧対応がスムーズになり、売却価格の交渉でも有利に働く場合があります。
デメリットとしては、旧居が売れるまでの間、毎月2本分のローンを返済し続ける必要があるため家計の負担が大きくなる点が最大のリスクです。旧居の売却が長引けば長引くほど、二重返済の総額は膨らみます。また、住宅ローン控除は「実際に居住している住宅」にしか適用されないため、2件同時に控除を受けることはできません。新居に引っ越した時点で旧居分の控除は適用外となります。
「半年で売れるだろう」が一番危険な見積もり
ダブルローンの計画で最も多い失敗パターンが、旧居の売却期間を甘く見積もるケースです。不動産市場の動向やエリア・物件の条件によっては、売却まで1年以上かかることもあります。二重返済の期間が想定より延びても家計が破綻しないかを、最低でも「売却まで12ヶ月」を前提にシミュレーションすることが大切です。
住み替えローンとダブルローンを一覧で比較
ここまで解説してきた両者の違いを、主要な項目ごとに比較表で整理します。
| 比較項目 | 住み替えローン | ダブルローン |
|---|---|---|
| ローンの本数 | 1本（残債＋新居を一本化） | 2本（旧居＋新居を並行返済） |
| 二重返済期間 | なし | 旧居売却まで続く |
| 金利の傾向 | やや高め（2〜4％程度が目安） | 通常の住宅ローン金利が適用されることが多い |
| 審査の厳しさ | 厳しい（担保超過融資のため） | 厳しい（2本合算の返済負担率で判定） |
| 売却と購入のタイミング | 同日決済が原則 | 購入が先、売却は後でOK |
| 仮住まい | 不要（同日決済のため） | 不要（買い先行のため） |
| 住宅ローン控除 | 新居分のみ適用可 | 居住中の1軒のみ適用可（2件同時は不可） |
| オーバーローンへの対応 | 残債を上乗せできるため対応可 | 旧居を売却して完済できることが前提 |
| 取り扱い金融機関 | 限られる（三井住友・みずほ・ろうきん等） | 多くの金融機関で対応可能 |
| 向いている人 | オーバーローンだが早く住み替えたい人 | 年収に余裕があり買い先行で進めたい人 |
比較表のポイント
「金利は住み替えローンが高いが二重返済がない」「ダブルローンは金利が通常水準だが二重返済が続く」——つまりどちらが得かは、旧居がどれくらいの期間で売れるかに大きく左右されるということです。この点を次のシミュレーションで具体的に見ていきましょう。
【ケース別シミュレーション】総返済コストはどれくらい変わるのか
「結局どちらのほうが得なの？」という疑問に、具体的な数字で答えます。ここでは、年収600万円・旧居の残債1,500万円・新居価格4,000万円のモデルケースで試算します。
シミュレーションの前提条件
・年収：600万円（税込）
・旧居ローン残債：1,500万円（残返済期間15年・金利1.0%・毎月約9万円返済）
・旧居の想定売却額：1,200万円（オーバーローン300万円）
・新居購入価格：4,000万円
・諸費用：新居購入時に約200万円と仮定
・返済期間：新居ローン35年
※本シミュレーションは概算であり、実際の条件は金融機関や個人の状況によって異なります。
パターンA：住み替えローンを利用した場合
住み替えローンでは、旧居のオーバーローン分300万円＋新居購入価格4,000万円＋諸費用200万円＝合計約4,500万円を1本のローンとしてまとめます。
仮に金利2.5％・返済期間35年で組んだ場合、毎月の返済額は約16万円前後となり、35年間の総返済額は約6,750万円程度になります。二重返済期間はゼロですが、借入総額に残債分が上乗せされているため、元本そのものが大きく、金利も高い分だけ総支払利息が膨らむ構造です。
パターンB：ダブルローンを利用した場合
ダブルローンでは、旧居のローン（残債1,500万円・金利1.0%・月約9万円）を返済しつつ、新居用に4,200万円（物件価格＋諸費用）を通常の住宅ローン金利（仮に1.0%）で借り入れます。新居ローンの月額返済は約11.9万円程度です。
二重返済中の月額負担は合計約20.9万円に達します。仮に旧居が6ヶ月で売れた場合、二重返済期間のコストは約125万円（月約20.9万円×6ヶ月）。売却後は新居のローンのみの返済に切り替わり、35年間の総返済額は約5,000万円程度です。しかし、もし旧居の売却に12ヶ月かかれば二重返済の追加負担は約250万円に膨らみ、18ヶ月なら約375万円になります。
パターンA・B比較まとめ
| 項目 | 住み替えローン | ダブルローン（6ヶ月で売却） | ダブルローン（12ヶ月で売却） |
|---|---|---|---|
| 借入総額 | 約4,500万円 | 旧居1,500万円＋新居4,200万円 | 同左 |
| 適用金利（目安） | 2.5% | 旧居1.0%／新居1.0% | 同左 |
| 二重返済の月額 | なし | 約20.9万円 | 約20.9万円 |
| 二重返済の総負担 | 0円 | 約125万円 | 約250万円 |
| 35年総返済額（概算） | 約6,750万円 | 約5,200万円 | 約5,300万円 |
シミュレーションの読み方
このモデルケースでは、旧居を12ヶ月以内に売却できるならダブルローンの方が総コストは低くなる可能性が高いという結果になりました。一方で、二重返済中の毎月約21万円という負担は年収600万円（手取り約38万円/月）に対してかなり重く、家計に余裕がない場合は住み替えローンで1本にまとめたほうが安全ともいえます。
大切なのは「総コストが安い方法＝自分に合った方法」とは限らない点です。家計のキャッシュフローに無理がないかどうかを最優先に考えてください。
【判断フロー】5つの質問で「自分に合う方法」がわかる
ここまでの比較を踏まえて、あなたの状況にどちらの方法がフィットしやすいかを簡易的に判断できるフローをまとめました。すべてのケースに当てはまるわけではありませんが、最初の方向性を整理する参考にしてください。
Q1. 旧居を売却しても残債を完済できますか？
→ 完済できる（アンダーローン）… Q2へ
→ 完済できない（オーバーローン）… 住み替えローンを優先的に検討
Q2. 2本分の返済を同時に続ける家計の余裕はありますか？（目安：手取りの50%以下に収まるか）
→ 余裕がある … Q3へ
→ 厳しい … 住み替えローンを検討（売り先行も視野に）
Q3. 旧居は半年〜1年以内に売れそうなエリア・物件ですか？
→ 売れやすい立地・条件 … Q4へ
→ 売却に時間がかかりそう … 住み替えローンが安全
Q4. 新居で「これ」という物件がすでに見つかっていますか？
→ 見つかっている・逃したくない … ダブルローンで買い先行が有力
→ まだ探し中 … Q5へ
Q5. 売却と購入のスケジュールを同日に合わせる調整ができそうですか？
→ 不動産会社と連携して調整可能 … 住み替えローンが使える可能性あり
→ 調整が難しい … ダブルローンのほうが現実的
フローの結論が出たら、次にやるべきこと
住み替えローン方向なら → まず旧居の売却査定を取り、オーバーローン額を正確に把握する
ダブルローン方向なら → 2本合算の返済負担率を計算し、金融機関の事前審査を受けてみる
どちらか迷うなら → 売却査定＋FP（ファイナンシャルプランナー）に家計シミュレーションを相談するのが確実です。
住み替えローン・ダブルローンでよくある3つの失敗
実際に住み替えを経験した方の事例をもとに、よくある失敗パターンを3つ紹介します。いずれも事前の情報収集で防げるものばかりです。
失敗①：売却額を高く見積もりすぎてオーバーローンが想定以上に膨らんだ
「不動産会社の査定額で売れるはず」と思い込んで住み替えローンの資金計画を立てたものの、実際の成約価格は査定より200万円以上低く、住み替えローンの借入額が予定より大幅に増えてしまったケースです。
不動産会社の査定額はあくまで「このくらいで売れる可能性がある」という見込み額であり、成約を保証するものではありません。資金計画は査定額の9割程度を想定売却価格として組むのが堅実です。また、複数社の査定を比較することで、相場観のブレを抑えられます。
失敗②：ダブルローンで旧居が1年以上売れず家計が逼迫した
年収700万円で月額合計22万円の二重返済をスタートしたものの、旧居の売却に14ヶ月を要し、その間に貯蓄が大幅に目減りしてしまったケースです。予備資金として100万円を残していたものの、固定資産税や修繕積立金など旧居の維持費も重なり、最終的に生活費を切り詰める状況に追い込まれました。
ダブルローンを選ぶ場合は、最低12ヶ月分の二重返済と旧居の維持費を賄える預貯金が手元にあるかを事前に確認しましょう。足りなければ、売り先行や住み替えローンへの切り替えも選択肢に入れるべきです。
失敗③：住み替えローンの「同日決済」の調整に失敗して白紙に
住み替えローンで進めていたが、旧居の買い手が見つかるタイミングと新居の引き渡し日がどうしても合わず、住み替えローンの利用自体が白紙になってしまったケースです。急きょダブルローンに切り替えようとしたものの、事前審査から出し直すことになり、タイムロスと精神的な負担が大きくなりました。
住み替えローンを検討する場合は、「同日決済が難しくなった場合のプランB」も不動産会社と事前に共有しておくことが大切です。
3つの失敗に共通する原因
いずれのケースにも共通するのは、「売却の見通しが甘かった」という点です。住み替えローンもダブルローンも、旧居の売却が資金計画の起点になります。まず正確な売却査定を取り、現実的な売却期間と価格を把握してから、ローンの方法を決めるという順番が失敗を防ぐ最大のポイントです。
どちらを選ぶにしても「先にやるべき3ステップ」
住み替えローンとダブルローン、どちらの方向で進めるにしても、最初にやるべきことは共通しています。
ステップ1：旧居の住宅ローン残高を正確に把握する
金融機関から送られてくる「返済予定表」や「残高証明書」で、現時点の残債額を確認します。ネットバンキングでリアルタイムに確認できる場合もあります。「だいたいこのくらい」ではなく、1円単位で把握しましょう。
ステップ2：旧居の売却査定を複数社から取る
残債額がわかったら、次は旧居の売却見込み額を調べます。1社だけの査定では相場観が偏る可能性があるため、複数の不動産会社から査定を受けて比較することが重要です。査定額と残債の差額がプラスなら「アンダーローン」、マイナスなら「オーバーローン」——この結果によって、住み替えローンとダブルローンのどちらが現実的かの方向性が見えてきます。
ステップ3：家計のキャッシュフローをシミュレーションする
二重返済に耐えられるかどうか、住み替えローンで借入総額が増えても無理のない返済額かどうかを、具体的な数字で検証します。自分で計算するのが難しければ、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談することで、教育費や老後資金を含めた長期的な家計シミュレーションを出してもらえます。
よくある質問（FAQ）
Q. 住み替えローンとダブルローンは併用できますか？
A. 併用する仕組みではありません。住み替えローンは残債を含めて1本にまとめる商品であり、ダブルローンは2本を並行して返す状態です。どちらか一方を選ぶ形になります。
Q. ダブルローン中に旧居を賃貸に出して家賃収入で返済に充てることはできますか？
A. 住宅ローンは原則「契約者本人が居住する住宅」に対して融資されるものです。金融機関に無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められるリスクがあります。やむを得ず賃貸に出す場合は、必ず事前に金融機関に相談し、承諾を得てください。
Q. 住み替えローンの審査に落ちたらどうすればいいですか？
A. 住み替えローンが使えない場合の選択肢としては、売り先行で旧居を売却してから新居を購入する方法、自己資金でオーバーローン分を補填する方法、家計の見直しや頭金の積み増しで返済負担率を下げてから再挑戦する方法などが考えられます。一つの金融機関で審査に通らなくても、別の金融機関では通る場合もあるため、複数に相談してみることをおすすめします。
Q. 住み替えでつなぎ融資を使う方法もあると聞きましたが、違いは何ですか？
A. つなぎ融資は、新居の住宅ローンが実行される前に必要な資金を一時的に借りる短期融資です。住宅ローン実行時に一括返済する仕組みで、融資期間は数ヶ月〜1年程度、金利はやや高めです。住み替えローンやダブルローンとは目的・期間・返済方法がいずれも異なります。注文住宅の建築中に土地代金を先に支払いたい場合などに利用されることが多い融資です。
Q. 住み替えローンとダブルローン、どちらが住宅ローン控除で有利ですか？
A. どちらも「実際に居住している住宅」1軒分のみが控除対象となり、2件同時に控除を受けることはできません。この点では両者に大きな差はありません。ただし、住み替えローンは借入額にオーバーローン分が含まれるため、控除対象となるローン残高の計算に注意が必要です。具体的な控除額は税務署やFPに確認することをおすすめします。
まとめ：大切なのは「売却の見通し」と「家計の余裕度」で選ぶこと
住み替えローンとダブルローンの違いと選び方について解説してきました。最後に、この記事のポイントを整理します。
住み替えローンは、旧居の残債と新居の購入資金を1本のローンにまとめる商品です。オーバーローンでも住み替えが可能になる反面、金利が高く、同日決済という条件のハードルがあります。
ダブルローンは、旧居と新居の2本のローンを並行して返済する状態です。買い先行でスムーズに住み替えられる利点がある一方、旧居が売れるまで二重返済が続くリスクがあります。
どちらを選ぶかを決めるうえで最も重要なのは、①旧居がいくらで・いつ売れそうか（売却見通し）と②二重返済や借入増に耐えられる家計の余裕があるか（キャッシュフロー）の2点です。
そのためにも、最初の一歩は旧居の売却査定を取って「数字」で現実を確認することです。査定額と残債額が明らかになれば、住み替えローンかダブルローンかの判断材料が揃います。
まずは旧居の売却査定で「数字」を確認しよう
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記事の監修・執筆
マイホーム購入・住宅ローン審査ナビ 編集部
住宅ローンアドバイザー資格保有者を含む編集チームが、住宅購入・住宅ローン・売却・家計見直しに関する情報を発信しています。記事内容は複数名によるファクトチェックを実施しています。
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の推奨や、個別の税務・法務アドバイスを行うものではありません。住み替えローン・ダブルローンの条件や金利は金融機関・時期・個人の状況によって異なります。記事内のシミュレーションは概算であり、実際の返済額を保証するものではありません。具体的な判断や手続きについては、金融機関・不動産会社・税理士・ファイナンシャルプランナーなどの専門家に必ずご相談ください。
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