注文住宅の坪単価の罠 | 本当の総費用を知るための計算方法

 

「坪単価」とは何か？ なぜ「罠」と呼ばれるのか？

まず、坪単価の基本的な計算式を知っておきましょう。

非常にシンプルです。しかし、この式には2つの巨大な「罠」が潜んでいます。

最大の罠：「坪単価」の定義は法律で決まっていない

これが全ての混乱の元凶です。 「坪単価」の計算方法について、法律や業界統一のルールは一切存在しません。つまり、ハウスメーカー各社が「自社に都合の良い独自ルール」で坪単価を計算し、広告に掲載しているのが実態です。

A社とB社の「坪単価60万円」は、中身が全く違う別物なのです。

【カラクリ暴露】坪単価の「罠」を生み出す3つの仕掛け

では、メーカーはどうやって坪単価を「安く見せている」のでしょうか。その巧妙な3つのカラクリを解説します。

カラクリ1：「建物の本体価格」に何を含めるかがバラバラ

計算式の分子である「建物の本体価格」。 あなたは「家を建てるのに必要な全ての費用」だと思っていませんか？ それが第一の誤解です。

多くのハウスメーカーが提示する「本体価格」とは、建物そのもの（基礎、柱、壁、屋根など）の価格であり、住める状態にするための費用は含まれていません。

これらは生活に必須ですが、坪単価の計算からは除外され、「別途工事費」として後から請求されます。 ひどいケースでは、建築確認申請などの「手続き費用」すら本体価格から除外し、坪単価を安く見せている業者も存在します。

カラクリ2：「延床面積」で割るか「施工床面積」で割るか

計算式の分母である「面積」。ここでメーカーは巧みな数字のマジックを使ってきます。

どちらの面積を使うかで、坪単価は劇的に変わります。  

  恐ろしいことに、A社もB社も全く同じ家を建てているのです。 しかしB社は、「分母」を大きくすることで、坪単価を10万円も安く見せることに成功しています。

広告で安い坪単価を謳うメーカーの多くは、この「施工床面積」を使っていると疑ってかかるべきです。

カラクリ3：家の「オプション」は一切含まれていない

広告に掲載されている「坪単価〇〇万円」は、そのメーカーが提供する最もベーシックな「標準仕様」で建てた場合の価格です。

注文住宅を建てる人のほとんどは、何かしらのオプションを追加します。「標準仕様のまま（坪単価のまま）で家が建つ」ことは、現実にはあり得ません。

打ち合わせが進むにつれて夢が膨らみ、オプションが追加され、最終見積もりで「坪単価が20万円も上がっていた…」というのは、注文住宅の「あるある」です。

注文住宅の「本当の総費用」とは？ 黄金比率「7：2：1」を学べ

「坪単価」がアテにならないことは理解いただけたはずです。 では、私たちが本当に知るべき「総費用」とは何でしょうか？

注文住宅の総費用は、大きく以下の3つに分類されます。 この比率を「本体工事費（7割）：別途工事費（2割）：諸費用（1割）」と覚えてください。

坪単価の計算に使われる「本体工事費」は、全体の7割に過ぎません。 残りの3割（別途工事費＋諸費用）が、坪単価の計算からは完全に抜け落ちているのです。

① 本体工事費（総費用の約70%〜75%）

これが唯一、坪単価の計算に使われる費用です。

• 仮設工事（足場、養生など）
• 基礎工事
• 構造躯体工事（柱、梁、壁、床、屋根）
• 外装・内装工事（外壁、壁紙、フローリングなど）
• 住宅設備工事（キッチン、風呂、トイレ ※標準仕様）

 

② 別途工事費（総費用の約15%〜20%）

これが「坪単価に絶対含まれない」費用の正体です。 「建物本体」以外の、生活インフラや外回りに必要な工事費です。これが無いと家として機能しません。

③ 諸費用（総費用の約5%〜10%）

建物や工事以外にかかる「手続き上」の費用です。これらも総費用に含めて予算組みする必要があります。原則として現金（またはローンに組み込み）で支払います。

【実践】坪単価広告から「本当の総費用」を逆算する方法

「坪単価60万円、30坪」という広告を見た時に、本当の総費用を概算する実践的な計算ステップを紹介します。

ステップ1：坪単価の「定義」を営業マンに確認する

これが全ての始まりです。モデルハウスに行ったら、まずこの2つの質問をしてください。

 

 

ステップ2：本体工事費を計算する

延床面積ベースの坪単価を確認します。 （例）坪単価70万円（延床） × 建てたい延床面積30坪 ＝ 本体工事費 2,100万円

ステップ3：黄金比率「7：2：1」で総費用を逆算する

ステップ2で計算した「本体工事費 2,100万円」が、総費用の「7割」に過ぎないと仮定して、総費用（10割）を計算します。

これが、「坪単価70万」の家を建てるための、よりリアルな総費用の目安です。 1,800万円どころか、3,000万円近く必要だと分かります。

【より詳細な計算（検算）】

・本体工事費： 2,100万円（7割） ・別途工事費（本体の20%）： 2,100万円 × 0.2 ＝ 420万円 ・諸費用（本体の10%）： 2,100万円 × 0.1 ＝ 210万円

・総費用 ＝ 2,100 + 420 + 210 ＝ 2,730万円  

坪単価がアテにならない、さらなる理由（総費用を押し上げる要因）

坪単価は、家の仕様によっても大きく変動するため、アテになりません。

要因1：家の形状（凸凹が多いと坪単価は上がる）

同じ延床面積30坪でも、家の形によって費用は変わります。

• シンプルな家（総2階建て・正方形）：外壁の面積が最小で済むため、材料費・工事費が安く、坪単価は下がる。
• 複雑な家（L字型・コの字型）：外壁の面積が増え、角（コーナー）部分の処理も増えるため、坪単価は上がる。

広告の坪単価は、最もシンプルな「総2階・正方形」の家で計算されていることが多いです。

要因2：家の大きさ（小さい家ほど坪単価は上がる）

これは逆説的ですが、事実です。 家が小さくても、キッチン、風呂、トイレといった高額な設備は最低1つずつ必要です。   （例） ・50坪の家（本体3,000万）：坪単価60万円。設備費500万が総額に占める割合は約17%。 ・20坪の家（本体1,600万）：坪単価80万円。設備費500万が総額に占める割合は約31%。   小さい家（平屋など）ほど、総額に占める設備費の割合が高くなるため、結果として坪単価は「割高」になります。

要因3：階数（平屋は坪単価が割高になる）

要因2と関連しますが、同じ延床面積30坪なら、2階建てより平屋の方が坪単価は高くなります。

• 2階建て（1階15坪＋2階15坪）：基礎の面積15坪、屋根の面積15坪
• 平屋（30坪）：基礎の面積30坪、屋根の面積30坪

コストのかかる「基礎」と「屋根」の面積が2倍になるため、平屋は坪単価が1割〜2割高くなるのが一般的です。

ハウスメーカー別・坪単価の目安

注意：これはあくまで「延床面積」で割った「本体工事費」の目安です。この金額の他に、別途工事費と諸費用（総費用の約3割）が必ずかかります。

ローコストメーカー（坪単価目安：50万〜70万円）

 

ミドルコストメーカー（坪単価目安：80万〜110万円）

 

ハイコストメーカー（坪単価目安：100万円〜）

 

「坪単価」の罠にハマらないための5つの鉄則

最後に、予算オーバーを防ぎ、賢くハウスメーカーと交渉するための具体的な行動指針（鉄則）をお伝えします。

鉄則1：「坪単価」ではなく「総額」で予算を伝える

営業マンとの最初の会話で、「坪単価〇〇万円くらいで…」と話すのは最悪のスタートです。相手に「この人は何も分かっていないな」と主導権を握られます。

必ず「土地代を除き、家を建てるのに必要な費用を『すべてコミコミ（別途工事費・諸費用込み）』で、総額〇〇〇〇万円が上限です」と伝えてください。

鉄則2：複数の業者に「同じ条件」で見積もりを取る

最低3社からは「相見積もり」を取ります。その際、必ず「同じ条件」を伝えることが重要です。

「延床30坪、4LDK」「食洗機は深型を希望」「外構は駐車場2台分とフェンス」など、要望を揃えて「総額の見積もり」を依頼します。

鉄則3：見積書の「別途工事費」と「諸費用」を徹底比較する

見積書が出てきたら、見るべきは「坪単価」や「本体価格」ではありません。 「別途工事費」と「諸費用」の欄を穴が開くほど比較してください。

・A社は本体価格2,000万、別途工事500万 ＝ 2,500万 ・B社は本体価格2,200万、別途工事300万 ＝ 2,500万

一見同じ総額ですが、「本体価格」に含める範囲が違うだけです。 「この見積もりには外構工事は含まれていますか？」「地盤改良費はいくら見込んでいますか？（※）」と、項目を一つひとつ確認しましょう。 （※地盤改良費は調査しないと確定しないため、通常「別途見積もり」または「100万円」など仮の金額が入っています）

鉄則4：「標準仕様」の一覧表を必ずもらう

「坪単価」の根拠となる「標準仕様」のカタログや一覧表を必ず書面でもらいましょう。 何が標準で、何がオプションなのか。キッチンのメーカーや型番は何か。それを把握しないと、後から「あれもこれもオプションだった」と追加費用だらけになります。

鉄則5：最初の見積もりから必ず上がる（10%〜20%）と心得る

これが現実です。打ち合わせを重ねるうちに「やっぱり床材は無垢がいい」「窓を大きくしたい」と夢が膨らみ、オプションは必ず増えます。

（例）総予算の上限が3,000万円なら、最初の見積もり（総額）は2,500万〜2,700万円程度に収めておく。

この「オプション費用枠（バッファ）」を最初から確保しておくことが、予算オーバーを防ぐ最大の秘訣です。

注文住宅の費用に関するQ&A

 

 

 

 

 

まとめ：「坪単価」の呪縛から逃れ、「総費用」で判断せよ

「坪単価」は、ハウスメーカーが自社を魅力的に見せるための「広告宣伝用語」でしかありません。

坪単価という曖昧な数字に振り回される「情報弱者」になってはいけません。 この記事で紹介した「総費用の構造」と「逆算方法」を武器に、ハウスメーカーと対等に渡り合い、あなたの予算内で理想のマイホームを実現してください。