固定資産税を滞納して家を差し押さえられたら？解除方法と任意売却できる条件を解説

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最終更新日：2026年11月11日

「固定資産税を払えず、自宅を差し押さえられてしまった」「差押通知書が届いたけれど、家は売却できる？」「住宅ローンも残っているのに、どうすればいい？」

固定資産税の滞納による差押えは、放置すると自宅の公売につながる可能性がある重要な問題です。

ただし、自宅に差押えが付いたからといって、すぐに退去しなければならないわけではありません。

滞納額を確認して自治体と納付方法を相談する、一定の要件を満たす場合に徴収猶予や換価の猶予を検討するなど、状況に応じた対応があります。

また、住宅ローンの返済も難しく、自宅を売却しても住宅ローンを完済できない場合は、債権者等と調整して任意売却を検討することがあります。

重要なのは、固定資産税の差押えと、住宅ローンの滞納による競売を区別して考えることです。

横浜市も、市税を滞納した場合には預金・給与・不動産などを差し押さえ、取立てや公売によって滞納税に充てることがあると案内しています。

参考：横浜市「市税の滞納」

固定資産税を滞納すると家は差し押さえられる？

固定資産税は、土地や家屋などの所有者に課される地方税です。

納期限までに納付しない場合は滞納となり、延滞金が発生したり、自治体による滞納処分が行われたりする可能性があります。

滞納処分とは、納付されない税金を徴収するため、財産を差し押さえるなどの法的手続きです。

固定資産税の滞納から差押えまでの流れ

差し押さえられるのは自宅だけではない

固定資産税を滞納すると、自宅以外の財産が差押えの対象となる場合もあります。

すでに自宅に差押えが付いている場合は、その差押えを行った自治体と滞納額を確認する必要があります。

自宅が差し押さえられたら、すぐに家を失う？

不動産の差押えが行われても、その時点で自動的に自宅の所有権が自治体へ移転するわけではありません。

ただし、差押えによって財産の処分が制限され、その後に公売などの手続きが進められる可能性があります。

差押えと公売は違う手続き

公売は、税金などの滞納処分によって差し押さえられた財産を売却する制度です。

国税庁の公売情報サイトでも、差押財産を売却して滞納税に充てる仕組みが説明されています。

参考：国税庁「公売に関するよくある質問」

家に住み続けられる期間は決まっている？

差押通知書が届いたからといって、その日に家を出なければならないわけではありません。

ただし、公売などの手続きによって所有権が移転した場合は、引き渡しや明け渡しが問題になることがあります。

退去時期は手続きの進行状況や占有関係によって異なるため、通知書の内容を確認してください。

固定資産税による差押えを解除する方法は？

自宅に差押えが付いている場合、まず差押えを行った自治体の税務担当部署へ連絡します。

差押解除が可能かどうかは、滞納額、納付状況、差押えの法的根拠などによって異なります。

1. 滞納している固定資産税を納付する

滞納している税金や必要な延滞金などを完納し、差押えの原因が解消されると、差押解除の対象となる場合があります。

ただし、固定資産税以外にも滞納している市税などがある場合や、別の債権者による差押えがある場合は、すべての問題が解決するとは限りません。

納付前に、必要な金額と解除条件を自治体へ確認しましょう。

2. 自治体へ納税相談をする

滞納額を一度に支払えない場合は、自治体の納税担当部署に事情を説明することが考えられます。

相談では、現在の収入、預貯金、生活費、今後の納付見込みなどを確認される場合があります。

なお、納付方法の相談ができたとしても、それだけで差押えが自動的に解除されるわけではありません。

3. 徴収猶予・換価の猶予を検討する

一定の要件を満たす場合、地方税法に基づく「徴収猶予」や「換価の猶予」を利用できる可能性があります。

徴収猶予は、災害や病気など一定の事情によって納税が困難な場合などに、納付を猶予する制度です。

換価の猶予は、市税を一時に納付することで生活の維持などが難しくなる場合に、一定の条件のもとで差押財産の換価を猶予する制度です。

横浜市は、申請による換価の猶予について、一定の条件を満たす場合に1年以内の猶予が認められることや、原則として納期限から6ヶ月以内の申請が必要であることを案内しています。

また、一定の場合には職権による換価の猶予が適用されることもあります。

参考：横浜市「換価の猶予制度」

固定資産税で差押えが付いた家は売却できる？

自宅に差押えが付いている場合、売却契約を検討する際には注意が必要です。

差押えによる処分制限があるため、通常の不動産売却と同じように、所有者の判断だけで安全に売却を完了できるとは限りません。

買主へ物件を引き渡すためには、差押解除などの必要な手続きを整えることが求められます。

売却代金で滞納税を完納できる場合

例えば、自宅の売却代金から住宅ローンや滞納税などを支払える場合、関係者と調整して売却を進められる可能性があります。

ただし、代金決済時に差押解除と抵当権抹消を行えるか、事前に自治体と金融機関へ確認する必要があります。

売却しても住宅ローンが残る場合

自宅の売却価格が住宅ローン残高より低く、不足額を用意できない場合は、任意売却を検討することがあります。

任意売却では、金融機関などの債権者に加え、固定資産税による差押えを行っている自治体との調整が必要になる場合があります。

そのため、住宅ローンだけを滞納しているケースよりも、手続きが複雑になる可能性があります。

住宅ローンと固定資産税を両方滞納している場合の対処法

固定資産税を滞納している人の中には、住宅ローンの返済も難しくなっている人がいます。

この場合、税金の問題と住宅ローンの問題を分けて整理する必要があります。

住宅ローンを今後も返済できる場合

住宅ローンの返済を継続できる見込みがあるなら、まず自治体へ固定資産税の納付について相談します。

納税できない事情によっては、猶予制度などを利用できる可能性があります。

また、住宅ローンの返済負担が大きい場合は、借入先へ返済条件の見直しを相談する方法もあります。

住宅ローンの返済を続けられない場合

今後の収入回復が見込めず、住宅ローンの返済を継続できない場合は、自宅の売却を含めて検討する必要があります。

自宅を売っても住宅ローンを完済できない場合は、任意売却が選択肢になることがあります。

ただし、固定資産税の差押えが付いている場合は、自治体との解除条件の調整も必要です。

関連：任意売却と競売の違い｜売却価格・残債・引っ越し費用を比較

差押えが付いた家でも任意売却できる？必要な条件

固定資産税の差押えが付いていても、関係者との調整が整えば任意売却を検討できる場合があります。

ただし、任意売却を申し込めば自治体の差押えが自動的に解除されるわけではありません。

任意売却に必要となる主な調整

自治体が差押解除に応じない場合もある

税金の差押えは、通常の住宅ローン債権とは異なる法的な仕組みに基づいて行われます。

そのため、不動産会社や住宅ローンの債権者が売却に同意していても、自治体の差押解除条件が整わなければ売却を完了できない場合があります。

売却可能かどうかを判断するには、税務担当部署への確認が欠かせません。

固定資産税と住宅ローンのどちらが優先される？

固定資産税と住宅ローンを両方滞納している場合、「売却代金はどちらの返済に使われるのか」という問題が生じます。

しかし、税金だから必ず住宅ローンより優先される、あるいは抵当権があるから必ず金融機関が優先される、と一律に判断することはできません。

債権の優先関係には、法定納期限等、抵当権設定登記日、差押えの状況、他の債権者の有無などが関係します。

差押えのある家を売却した場合のシミュレーション

固定資産税と住宅ローンを両方滞納しているケースを考えてみましょう。

以下は計算方法を説明するための架空の例です。

この例では、住宅ローンと滞納税の単純合計が2,560万円であるのに対し、売却見込み額は2,200万円です。

そのため、単純計算では360万円が不足します。

ただし、実際の売却では仲介手数料、登記費用、遅延損害金などが関係します。また、税金や抵当権者への配分は法的な優先関係によって異なります。

この計算例のとおりに売却代金を配分できるという意味ではありません。

売却代金だけで完済できない場合

売却代金ですべての債務を完済できず、不足額を用意できない場合は、関係する債権者等と任意売却の条件を調整する必要があります。

なお、任意売却をしても、返済できなかった住宅ローンの残債や、納付義務が残る税金が自動的に免除されるわけではありません。

差押えと住宅ローン滞納が重なった場合の相談先

固定資産税の差押えと住宅ローンの滞納が重なっている場合は、相談先を使い分けることが重要です。

住宅ローンの返済継続が難しく、売却してもローンが残る場合は、任意売却の相談窓口を利用する選択肢があります。

ただし、任意売却の専門窓口が自治体の差押解除を保証することはできません。

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固定資産税の差押えに加え、住宅ローンの返済も難しい方へ

自宅に差押えが付いていて、住宅ローンも返済できず、売却してもローンが残りそうな場合は、任意売却が選択肢になるか確認してみましょう。

一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室では、住宅ローンの滞納や任意売却に関する無料相談を受け付けています。

• 住宅ローンを滞納している
• 自宅が固定資産税の滞納で差し押さえられている
• 家を売却しても住宅ローンが残りそう
• 競売を避けて売却を検討したい
• 売却後の生活再建について相談したい

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固定資産税の差押えでやってはいけない4つの行動

1. 自治体からの通知を放置する

納税できない事情があっても、通知を放置することは避けましょう。

滞納状態が続くと、公売などの手続きが進められる可能性があります。

まず、担当部署へ現在の滞納額と手続きの進行状況を確認してください。

2. 差押えが付いたまま売却できると考える

不動産に差押えが付いている場合、買主へ安全に物件を引き渡すためには、差押解除などの手続きが必要になります。

差押解除の条件が整っていない段階で、売却できることを前提に契約を進めると、トラブルになる可能性があります。

3. 住宅ローンだけを解決すればよいと考える

固定資産税の滞納による差押えと、住宅ローンの抵当権は別の問題です。

住宅ローンの債権者が任意売却に同意しても、それだけで自治体の差押えが解除されるわけではありません。

4. 「必ず差押えを解除できる」という説明を信じる

任意売却の専門業者などに相談しても、自治体が必ず差押解除に応じるわけではありません。

差押解除や売却の条件について、自治体や債権者に確認できるかが重要です。

差押えの相談前に準備したい書類と情報

自治体や任意売却の専門窓口に相談する際は、次の情報があると状況を整理しやすくなります。

自治体への相談時に確認したい質問

これらを確認することで、売却や返済の具体的な計画を立てるための材料が得られます。

固定資産税の差押えについてよくある質問

まとめ｜固定資産税で家を差し押さえられたら自治体への相談を優先

最初にすべきことは、差押えを行った自治体の税務担当部署へ連絡し、滞納額と差押解除の条件を確認することです。

そのうえで、住宅ローンの返済継続が難しく、自宅の売却価格がローン残高を下回る場合には、任意売却を検討する方法があります。

固定資産税の差押えと住宅ローンの抵当権は別の問題です。どちらの条件も確認し、必要な調整を行うことが重要です。

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税金の差押えに加え、住宅ローンの返済も難しい方へ

自宅に差押えが付いていて、住宅ローンも返済できず、家を売却してもローンが残る場合は、任意売却の可能性について専門窓口に相談することが考えられます。

一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室では、住宅ローンの滞納や任意売却に関する相談を無料で受け付けています。

• 固定資産税の滞納による差押えがある
• 住宅ローンの返済も滞っている
• 自宅を売却してもローンが残りそう
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参考資料・免責事項

• e-Gov法令検索｜地方税法
• 横浜市｜市税の滞納
• 横浜市｜換価の猶予制度
• 横浜市｜徴収猶予・換価の猶予の申請方法
• 国税庁｜公売に関するよくある質問
• 住宅金融支援機構｜融資住宅等の任意売却

※地方税の納付相談や猶予制度の運用、差押解除の条件は、自治体や個別の事情によって異なります。横浜市の制度案内は公的な説明例として掲載しています。具体的な対応は管轄自治体へ確認してください。