2025年建築基準法改正で変わる住宅購入のポイント｜知らないと損する新基準と対策法

はじめに

2025年4月から建築基準法が大幅改正され、住宅購入における基準が大きく変わります。この改正は、省エネ対策の強化と木材利用促進を目的とし、すべての新築住宅に影響を与える重要な変更です。

マイホーム購入を検討している方にとって、この法改正は建築コストや工期、住宅性能に大きな影響を与えるため、事前の理解が必要不可欠です。本記事では、改正の具体的内容と住宅購入時の注意点を詳しく解説します。

2025年建築基準法改正の背景と目的

改正の主な目的

2025年の建築基準法改正の主な目的は、建築物分野での省エネ対策の加速です。日本は2050年のカーボンニュートラル達成に向け、国内のエネルギー消費の約3割を占める建築分野での省エネ対策の加速が重要とされています。

改正スケジュール

2025年4月1日施行が決定しており、改正建築基準法の施行日以降に建築確認申請する建築物は、新しい基準への適合が求められるため、スケジュールには特に注意が必要です。

主要な改正ポイント6つ

1. 4号特例の縮小（最重要変更）

従来の4号特例とは

4号特例とは、木造の戸建住宅を建築する際、構造審査を省略できる特例でした。これまで一般的な戸建住宅の大半が4号建築物に該当し、申請が簡略化されていました。

改正後の変更内容

2025年4月から、4号特例は「新2号建築物」と「新3号建築物」に再編されます：

新2号建築物

• 木造2階建て・延べ面積200㎡超の木造平屋建て
• 構造計算審査を含むすべての項目について建築確認審査が必要

新3号建築物

• 木造平屋建て・延べ面積200㎡以下
• 都市区域外では引き続き審査省略が可能

2. 省エネ基準適合の義務化

義務化の範囲

2025年4月からは、原則としてすべての新築住宅や非住宅に対し、省エネ基準への適合が義務化されます。これまで住宅では"届出"さえしていればよかった省エネ基準ですが、今後すべての新築住宅において、省エネ基準（等級4以上）への"適合"が義務付けられることになります。

省エネ基準の内容

省エネ基準は以下の2つで構成されます：

1. 外皮性能基準：建物の断熱性能に関する基準
2. 一次エネルギー消費量基準：設備機器のエネルギー効率に関する基準

3. 構造基準の見直し

これまで構造計算が必要とされていたのは延床面積500㎡超の木造建築でしたが、改正により300㎡超の建物にも構造計算が義務づけられるようになります。

4. 木造建築の防火規定緩和

改正後は、新しい構造方法の導入により、構造木材の「表し（あらわし）」使用が可能になります。これにより、木材の質感を活かした建築設計が可能となります。

5. 中層建築物の耐火性能基準合理化

5階建て以上・9階建て以下の建築物の最下層で、90分耐火できれば木造での設計が可能になります。

6. 既存不適格建築物への対応

既存不適格建築物に対する規制の一部免除により、空き家の有効活用が促進される見込みです。

住宅購入への影響とメリット・デメリット

メリット

住宅性能の向上

2025年の改正により、木造住宅の構造審査が義務付けられるため、建物構造の安全性がより確保されやすくなります。また、建築基準法の「耐震等級1」が義務となり、どの建築会社に依頼する場合でも、2000年施行の法律における耐震性能が、どの住宅でも保証されるようになります。

省エネ性能による経済的メリット

しっかりと断熱された建物は、小さな冷暖房のエネルギーで年中室温が一定になりますので、毎月発生する光熱費も経済的になります。

補助金・優遇制度の充実

省エネ基準を満たす住宅は、住宅ローン減税や各種補助金制度で優遇されます。

デメリット

建築コストの増加

四号特例の縮小による構造計算の範囲拡大で、構造計算書の作成費用や行政の審査、構造関連の資料を集めるための期間が必要になる可能性があります。

工期の長期化

改正内容に対応するための知識や技術が必要になるため、各種計画や申請に時間を要するケースも増えることが予想されます。

申請書類の増加

「新2号建築物」の建築確認申請時には、構造・省エネ図書の提出が必要となります。

住宅購入時の注意点とポイント

着工時期の確認

法改正後の建築基準法に適合させる必要があるのは、2025年4月1日以降の着工となる建築物です。契約時期ではなく着工時期が重要なポイントです。

建築会社の選び方

改正法に対応できる技術力と経験を持つ建築会社の選択が重要です。以下の点を確認しましょう：

• 省エネ基準対応の実績
• 構造計算の対応能力
• 改正法への理解度
• 適切な工期設定

予算計画の見直し

建築コスト増加を見込んだ予算計画が必要です：

• 構造計算費用の追加
• 省エネ設備の導入費用
• 申請期間の長期化による諸費用

省エネ性能レベルの検討

2025年度以降は全ての新築住宅に等級4以上が義務化されるため、2022年３月まで最高等級だった等級4は実質、最低等級になり、それ未満の住宅は建築することができなくなります。

将来性を考慮し、最低基準を超える性能を検討することを推奨します。

省エネ基準適合のポイント

断熱性能の重要性

住宅の省エネ性能は主に以下の要素で決まります：

1. 外壁・屋根の断熱材
2. 窓の断熱性能
3. 気密性能
4. 換気システム

設備機器の選択

• 高効率エアコン
• 高効率給湯器
• LED照明
• 太陽光発電システム（推奨）

リフォーム・既存住宅への影響

大規模リフォームの注意点

大規模修繕や大規模模様替えを行う場合、つまり、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の50％を超える修繕工事等を行う場合は、建築確認申請が必要となることが決まりました。

既存不適格建築物への対策

法改正で新2号建築物に分類された既存不適格物件は、建築確認が不要な範囲のリフォームしかできなくなる可能性があります。

住宅ローン減税への影響

2024年以降の変更点

省エネ基準を満たさない新築住宅は、住宅ローン減税の対象外となります。これは住宅購入における重要な変更点です。

優遇措置

省エネ性能が高い住宅ほど、住宅ローン減税の借り入れ限度額で優遇されます。

中古住宅市場への影響

省エネ性能表示制度

2024年から導入された省エネ性能表示制度により、中古住宅でも省エネ性能が重要な選択基準となっています。

将来の資産価値

政府は2050年までに中古住宅を含めたすべての住宅にZEH水準の省エネ性能が確保されることを目指しています。

今後のスケジュールと対策

段階的な基準引き上げ

さらに、2030年には省エネ基準の水準が引き上げられ、断熱等級5が最低等級になる予定です。

準備すべき事項

1. 2025年4月以降の着工予定の確認
2. 建築会社の改正法対応状況の確認
3. 予算計画の見直し
4. 省エネ性能レベルの検討
5. 補助金制度の活用検討

よくある質問（FAQ）

Q1: 2025年3月に着工予定ですが、新基準の適用はありますか？

A: 2025年4月1日以降の着工が新基準の対象となるため、3月着工であれば従来基準が適用されます。

Q2: 省エネ基準適合により、どの程度コストが上がりますか？

A: 住宅規模や仕様により異なりますが、断熱強化や設備の高効率化により建築費の5-10%程度の増加が見込まれます。

Q3: 既存住宅の購入を検討していますが、影響はありますか？

A: 新築のみが対象のため直接的影響はありませんが、将来のリフォーム制限や資産価値への影響を考慮する必要があります。

まとめ

2025年4月の建築基準法改正は、住宅購入における重要な転換点となります。主要な変更点は以下の通りです：

重要ポイント

• 4号特例の縮小による審査強化
• 全新築住宅への省エネ基準適合義務化
• 建築コスト・工期への影響
• 住宅ローン減税制度の変更

住宅購入者への推奨事項

1. 着工時期の慎重な検討
2. 改正法対応可能な建築会社の選択
3. 省エネ性能を重視した住宅選び
4. 将来性を考慮した性能レベルの検討
5. 補助金・優遇制度の積極的活用

この法改正により、住宅の安全性と省エネ性能は確実に向上しますが、一方で建築コストや手続きの複雑化も予想されます。マイホーム購入を検討されている方は、これらの変更点を十分理解し、計画的な住宅取得を進めることが重要です。